每年春節(jié)前后，非一線城市的“返鄉(xiāng)置業(yè)”已經(jīng)成為各大開(kāi)發(fā)商一個(gè)固定的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，降價(jià)促銷各種優(yōu)惠禮包，返鄉(xiāng)置業(yè)的成本低而且還帶著幾分情懷色彩。
但對(duì)于大多數(shù)搶在這個(gè)點(diǎn)購(gòu)房的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，老家買(mǎi)房真的適合你的需求么？尤其是在縣城，如果舉全家之力買(mǎi)的一套房子不漲反跌，找不到“接盤(pán)俠”就慘了。
下載APP閱讀本文更深度報(bào)道拿一線城市的錢(qián)，回鄉(xiāng)買(mǎi)房
近日，安居客發(fā)布的《2017-2018返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》顯示，59%的受訪人群有返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿。
其中在“考慮回家鄉(xiāng)買(mǎi)房的首要因素”中，“改善家中長(zhǎng)輩/小孩生活條件”占到33%，“當(dāng)前工作城市買(mǎi)不起房”占29%。
而在1月，28家房企公布的銷售業(yè)績(jī)也顯示，一二線城市銷量相對(duì)平穩(wěn)，三四線城市的房屋交易量則頗高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這在很大程度上是因?yàn)榇汗?jié)期間，人們回到家鄉(xiāng)，返鄉(xiāng)置業(yè)的需求在積極釋放。在很多人看來(lái)，在一線城市賺錢(qián)，回自己的老家買(mǎi)房，可行性高，有種“套利”的快感。
同時(shí)，家鄉(xiāng)未來(lái)的發(fā)展也值得去投資。近年來(lái)，幾大城市群代表的資本產(chǎn)業(yè)遷移十分明顯，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝經(jīng)濟(jì)帶等核心城市的產(chǎn)業(yè)和資金向環(huán)核心城市的周邊城市的外遷，也促進(jìn)了非一線城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
居民消費(fèi)升級(jí)也是重要原因
同時(shí)，還有另一點(diǎn)助力因素——城市高鐵。高鐵經(jīng)濟(jì)想必大家不再陌生，常言道：要想富，先修路。深刻道出了交通對(duì)城市發(fā)展的重要性。高鐵的建設(shè)無(wú)疑加深了核心城市與其周邊城市的空間聯(lián)系，地理屬性上的關(guān)系進(jìn)一步被拉近了，經(jīng)濟(jì)的關(guān)系相應(yīng)也會(huì)得到深化。
目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有高鐵站點(diǎn)及互通情況（來(lái)源：CRIC研究）
縣城樓市迎利好？首提去庫(kù)存
2017年12月23日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽指出，庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。這是中央第一次明確提到縣城也要去庫(kù)存。
“去庫(kù)存”這個(gè)詞已經(jīng)很熟了，就是拼命讓你加杠桿，貨幣政策非常寬松。這就意味著2018年將輪到目前房?jī)r(jià)還沒(méi)有上漲的（已經(jīng)大漲了的不包括）部分三四線城市以及縣城可能迎來(lái)新一波機(jī)會(huì)。
但問(wèn)題是，有多少縣城有過(guò)量庫(kù)存呢？
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，不僅是商品住宅的待售面積大幅下降，去化周期已不足5個(gè)月，而且以過(guò)去十年商品住宅累計(jì)新開(kāi)工面積的80%作為可售面積，基本與住宅累計(jì)銷售面積相當(dāng)，可以說(shuō)庫(kù)存也已經(jīng)幾乎消耗殆盡了。
那為什么還要去庫(kù)存？去庫(kù)存的本意，首先是為了解救哪些當(dāng)?shù)芈浜笊a(chǎn)力的開(kāi)發(fā)商。一方面，縣城里的一些雜牌房企為了利益，不會(huì)降價(jià)。如果降價(jià)，真金白銀就掉地上了，所以寧可撐著等待下一波行情，也不可能降價(jià)。至于那些撐不住的，干脆爛尾。
結(jié)局好的政府接手繼續(xù)建設(shè)；結(jié)局不好的，只能一直“死”在那里。
尤其當(dāng)500強(qiáng)房企帶著更好更優(yōu)的產(chǎn)品涌入這些城市后，大多數(shù)當(dāng)?shù)胤科笊w的住房幾乎就變成了更難去化的庫(kù)存了。
但棚改勢(shì)必會(huì)創(chuàng)造更多需求。在貨幣化安置成主流的情況下，2018年，中國(guó)各地將改造各類棚戶區(qū)580萬(wàn)套。這就可能意味著，大力推進(jìn)去庫(kù)存和棚改的縣城，將是大房企獲得短期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的最后盛宴，在那些住宅品質(zhì)不良、房?jī)r(jià)不高的中小城市，大房企的進(jìn)入一定會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)向大城市看齊的。
近幾年來(lái)全國(guó)棚改目標(biāo)
然而已經(jīng)完成去庫(kù)存和棚改并導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)大幅上漲之后，勢(shì)必出現(xiàn)剛需和改善需求購(gòu)買(mǎi)力不足、投資需求逃離，最終導(dǎo)致銷售下降、投資下降，市場(chǎng)難以持續(xù)，負(fù)增長(zhǎng)甚至是銷售大幅下滑是不可避免的。
那回鄉(xiāng)置業(yè)究竟該如何抉擇呢？
建議先考慮好這些問(wèn)題——
1）買(mǎi)房的目的是什么？
如果因?yàn)槔霞以谶@里，這里有父母和親戚，這是肯定有必要買(mǎi)的。但是，三四五線的自住房一套舒適的足矣，不要多配。除了環(huán)北京（樓盤(pán)）、環(huán)上海（樓盤(pán)）、環(huán)深圳（樓盤(pán)）之外，其它地方三四五線城市的房產(chǎn)只有居住屬性，沒(méi)有投資屬性，更無(wú)金融屬性。
2）房子內(nèi)在價(jià)值夠高嗎？
有句話說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)房子，本質(zhì)上不如說(shuō)是在購(gòu)買(mǎi)城市。房?jī)r(jià)上漲，本質(zhì)不是房子本身升值了，而是周邊的配套增加了土地的價(jià)值，土地的價(jià)值轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上了。所以同樣的房子，蓋在大城市的附近，還是在偏遠(yuǎn)的小地方，最后的結(jié)果真是天壤之別。
這個(gè)時(shí)候你就要思量一下你的家鄉(xiāng)發(fā)展是不是能夠跟得上步伐了。
3）短短幾天返鄉(xiāng)置業(yè)真的不倉(cāng)促嗎？
春節(jié)假一共才七八天，就算你能過(guò)完正月十五之后上班，也不過(guò)就是半個(gè)月。
短短幾天的時(shí)間，要完成密集看房、全家討論，與賣(mài)家下定、簽合同，過(guò)戶等種種手續(xù)，得有多趕？買(mǎi)房是件大購(gòu)買(mǎi)行為，小鎮(zhèn)房企魚(yú)龍混雜，看見(jiàn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷就入手，一拍大腿就把房子定下來(lái)的，怕是后患無(wú)窮。
4）異地怎么處理房子的問(wèn)題
裝修就是個(gè)大問(wèn)題了，大家都知道裝修是個(gè)長(zhǎng)期戰(zhàn)，小到一塊瓷磚都可能有問(wèn)題，如果隔著兩個(gè)城，你怎么放心得下？
那如果裝修好了又要怎么維護(hù)呢？要是沒(méi)人住也只能空著，想租也沒(méi)人租，小地方的空房太多了，但外來(lái)務(wù)工者卻不多······
當(dāng)然最關(guān)鍵的問(wèn)題還是錢(qián)。返鄉(xiāng)置業(yè)這種事，如果經(jīng)濟(jì)上尚有余力的話也還是可以考慮的，不然把自己套牢了，回報(bào)率又遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)不到想象的標(biāo)準(zhǔn)，也只能自己心里苦。
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