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龍頭房企不顧負債攀升 下沉潛力城市囤地

2018-06-04 07:52  來源:中房報

    盡管融資環境一再收緊,調控一再施壓,房企在土地市場上的競逐依然激烈。無論是碧桂園、萬科,還是沖刺千億的中型房企,追求規模與擴張仍是它們的主流選擇。

    據中原地產研究中心統計,截至5月30日,23家頭房企通過招拍掛權益拿地金額達5409.7億元,其中拿地超200億元的房企達10家。碧桂園以2405.84萬平方米權益拿地面積、635.68億元權益拿地款成為前5個月拿地最多的房企。排在其后的是萬科和保利,拿地款均超過450億元。

    左手拿地右手融資,房企慣用的高杠桿擴張路徑,如今也面臨關卡重重。

    “到2020年排名50強房企會拿走市場上80%的開發貸款,50強之外的房企開發貸將越來越緊。所以未來50強房企就是融資的新門檻,如果不能拿到更多的錢,就不能加快發展,就不能夠獲得市場地位。”新城控股副總裁歐陽捷表示。

    融資越來越難了。是堅持“現金為王”,還是“擴張在前,現金流在后”,已成為決定所有房企生死攸關的大事。

    寡頭競爭加劇

    今年年初,路勁集團董事局主席單偉豹在出席一次活動中就表示,“(房地產行業)現在是強者越強,集中度很高,這個情況已經出現了,很快會形成寡頭競爭”。

    不論是在房地產銷售市場,還是在土地市場,抑或在融資市場,這種寡頭競爭的趨勢都更加明顯,即房地產市場越來越成為大型房企壟斷的舞臺,諸如碧桂園、萬科、中國恒大、保利地產、融創中國、綠地控股、中海地產、龍湖等,無論是在銷售市場還是在土地市場都穩居前十強。

    根據克而瑞數據,今年前5個月,碧桂園以3345億元的銷售金額登頂,同比增長了37%,碧桂園同時也是今年在招拍掛市場上拿地最多的房企。

    同樣得益于三四線城市布局,中國恒大今年前5月銷售規模達到2552.6億元,同比增長了39.5%。通過招拍掛市場權益拿地金額達267.23億元。

    萬科前5個月累計銷售額2392億元,近幾個月的單月銷售規模都在430億元左右。此前供貨稍顯不足的萬科,在拿地上步伐加快。今年前5個月,萬科通過招拍掛市場權益拿地477.95億元,僅次于碧桂園。

    保利地產前5個月累計銷售金額1544億元,通過招拍掛市場權益拿地451.19億元。

    此外,龍湖地產、中海地產、旭輝集團、綠地控股、中國恒大、華潤置地、招商蛇口前5個月在土地拍賣市場上的權益拿地金額均超過了200億元,前5個月銷售金額均超過500億元。

    而融創中國則繼續發揮其在并購市場上低價略地的優勢。據融創中國5月28日公告,董事會已通過出資95億元人民幣或等值港幣,購買萬達商業3.91%的股份。

    2017年業績會上,融創中國董事長孫宏斌表達了他對并購的熱衷。他承認在融創中國的擴張之路上,“并購”扮演了至關重要的角色,并認為未來房地產行業只會越來越集中,并購拿地的模式遠比招拍掛模式更為有利。

    前5個月融創中國的銷售業績亦突破千億元,達到1453億元,僅次于碧桂園、恒大、萬科、保利,排在行業第五名。

    強二線城市及部分三四線城市成主戰場

    相比于市場前景難以保證的三四線城市,二線熱點城市土地市場仍是房企競爭的主戰場。

    5月30日,合肥土地市場上,超30家房企激烈搶奪10宗地塊,這場沒有硝煙的戰爭持續了兩個多小時。最終,1072.49畝土地成功出讓,總價款89.41億元。其中,中南建設以17.455億元奪得高新地塊,樓面價11159.87元/平方米,溢價率147.99%。宋都集團以13.542億元奪得巢湖地塊,刷新巢湖總價、單價雙紀錄。

    5月23日,江蘇常州天寧區兩宗地塊進行網上競價,兩宗地均達到最高限價觸發熔斷。

    據中原地產研究中心統計數據顯示,截至2018年5月28日,全國50大城市合計土地出讓金高達1.39萬億元,同比2017年同期的9360億元上漲48.3%,多賣了4520億元。

    杭州市土地出讓金位列50城第一,達1244億元,同比大增210%。熱點城市中,包括武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等22個城市賣地均超過200億元。

    2018年以來,大量房企進入三四線城市拿地,推動了熱點三四線城市土地銷售額創下歷史同期紀錄。如,佛山、南通、常州、嘉興、湖州、臺州、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽、淄博、鎮江、紹興等城市前5個月賣地金額均超過100億元,增長非常明顯。

    值得注意的是,除了個別三四線城市土地溢價率暴增,大部分城市土地溢價率出現同比下降的趨勢。

    數據顯示,今年前5個月一二線熱點城市土地溢價率基本保持在10%左右,明顯低于2015~2017年平均30%的水平。以北京為例,2017年平均溢價率是24%,2018年至今則降至13%。

    擴張引發資金吃緊

    從房地產行業發展角度看,拿地與擴張永遠是不變的主題。“大型房企這幾年市場占有率提升,規模目標不斷調整,補貨需求越來越大。”有房企人士表示。

    但是,在樓市調控更嚴、融資更難環境下,上市房企的負債率也達到了近年來的最高點。支撐房企擴張拿地的資金愈發吃緊。

    Wind數據顯示,2017年A股128家上市房企負債合計達到6.51萬億元,平均資產負債率64.56%,其中63家房企負債超過百億元,34家房企資產負債率已經超過80%。

    今年一季度,A股128家上市房企負債合計達到6.86萬億元,平均資產負債率64.13%,負債超過百億的房企增加到67家,資產負債率超過80%的房企數量35家。萬科、綠地控股、華夏幸福、保利地產的資產負債率分別達到84.04%、88.67%、81.32%和78.45%。中南建設、泰禾集團的資產負債率則高達90.78%、88.46%。

    碧桂園等港股上市房企負債同樣處于高位,碧桂園、中國恒大、融創去年總負債分別為9330.57億元、15195.44億元、5624.44億元,資產負債率分別為88.89%、86.25%、90.27%。

    房企的現金流并不容樂觀。Wind數據顯示,A股128家上市房企中,一季度現金及現金等價物凈增加額為負的房企達到72家,占比超過一半,萬科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。

    而且,大房企的融資途徑也不順暢。

    5月28日,上交所信息披露,碧桂園擬發行的200億元公司債再度中止。原本這200億元資金中,碧桂園計劃用150億元做長租項目,剩余用于償還銀行貸款。而碧桂園銀行及其他借款一年猛增663億元。

    5月30日,合生創展2018年非公開發行公司債券亦遭“中止”,這筆債券擬發行額度為31億元。

    隨著今年以來不斷有房企被曝債務違約,隱藏在銷售業績光鮮外表下的“冰山”正被拉開帷幔。

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