■本報(bào)記者 王崢

    6月19日，碧桂園服務(wù)成功登陸港股，股價(jià)高開10港元，市值突破250億港元。從披露以介紹方式獨(dú)立上市的消息到股份上市交易，這家公司只用了短短三個(gè)月時(shí)間。

    有分析人士指出，因?yàn)椴簧婕叭谫Y，介紹上市等待時(shí)間短，有利于上市公司盡快在資本市場(chǎng)上確立公允價(jià)值，同時(shí)也折射出碧桂園服務(wù)實(shí)力雄厚、主營業(yè)務(wù)運(yùn)營良好，可以完全依靠自有資金實(shí)現(xiàn)上市后的擴(kuò)張需求。

    最賺錢的物業(yè)上市公司

    實(shí)際上，碧桂園服務(wù)也是目前最賺錢的物業(yè)上市公司。招股書顯示，2015年-2017年，公司的營業(yè)收入分別為16.7億元、23.6億元以及31.2億元，2016年和2017年收入增幅分別為41%、32%。公司2015年到2017年凈利潤分別為2.2億元、3.5億元以及4.4億元，同比增幅分別為59%以及26%。

    除了最會(huì)賺錢外，該公司還是口袋里現(xiàn)金最多的物業(yè)上市公司。2015年-2017年，碧桂園服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額穩(wěn)步上升，年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為5.9億元、17.74億元及26.34億元。

    此外，截至2018年4月30日，碧桂園服務(wù)的合同管理總面積約3.654億平方米，覆蓋超過中國28個(gè)省、市及自治區(qū)的260多個(gè)城市。

    值得注意的是，在平均估值只有10倍左右的港股市場(chǎng)里，物業(yè)上市公司的市盈率卻可高達(dá)30倍以上，而且今年以來股價(jià)走勢(shì)大幅領(lǐng)跑恒生指數(shù)，碧桂園服務(wù)上市首日的市盈率也一度突破50倍。研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，輕資產(chǎn)、高成長、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的行業(yè)特性，受益于消費(fèi)升級(jí)以及行業(yè)整合，未來十年，整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的服務(wù)面積和服務(wù)單價(jià)都將是單邊上升的，市場(chǎng)規(guī)模剛性上升，物業(yè)龍頭企業(yè)可以輕松實(shí)現(xiàn)20%-30%的年收入增長，利潤的增長更是會(huì)超過收入的增長。

    行業(yè)整合或提速

    與瓶頸觸手可及的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不同，物業(yè)管理行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的時(shí)代。

    國海證券的一份研究報(bào)告顯示，在消費(fèi)升級(jí)、存量物業(yè)面積持續(xù)增長的背景下，物業(yè)管理市場(chǎng)正處于快速增長的黃金發(fā)展期，預(yù)計(jì)到2030年行業(yè)潛在市場(chǎng)規(guī)模超過1.3萬億元，相比當(dāng)前行業(yè)規(guī)模存在2倍以上成長空間。

    而目前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)尚處于初始階段，龍頭企業(yè)的收入市場(chǎng)占比不到0.5%，整體呈現(xiàn)大行業(yè)、小龍頭的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，未來一段時(shí)間內(nèi)在消費(fèi)升級(jí)、地產(chǎn)企業(yè)配套物管公司退出背景下，行業(yè)將會(huì)進(jìn)入加速集中階段，擁有優(yōu)秀品牌且具備強(qiáng)擴(kuò)張能力的龍頭公司將會(huì)享受行業(yè)成長及市場(chǎng)份額加速擴(kuò)大的雙重成長紅利。在這一過程中，具備資源優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)有望持續(xù)勝出。

    “在管面積的增長也是未來幾年中國地產(chǎn)企業(yè)所面臨最為確定的增長。我們沒有看到這個(gè)趨勢(shì)放慢的信號(hào)。在新房交付部分的物業(yè)管理權(quán)集中停下來之前，優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司提高市場(chǎng)占有率也并不需要依托資本的力量，冒杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。”中信證券表示。

    背靠大樹好乘涼，目前物業(yè)管理行業(yè)排名前列的公司大部分背靠大型地產(chǎn)公司。以碧桂園服務(wù)為例，截至2017年12月31日，碧桂園集團(tuán)在中國的土地儲(chǔ)備約為2.82億平方米，2017年全年，碧桂園集團(tuán)新增的土地儲(chǔ)備規(guī)模位列中國開發(fā)商首位，這為碧桂園服務(wù)物業(yè)管理組合的持續(xù)增長及有關(guān)非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展提供明確的推動(dòng)力。

    碧桂園服務(wù)的外拓步伐也在迅速加快。該公司向獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商提供物業(yè)管理服務(wù)的合同管理總面積，已從2015年底的770萬平方米增加到2017年底的4680萬平方米，復(fù)合年增長率高達(dá)147.4%。

    此外，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理組合及收入來源的多元化，碧桂園服務(wù)還表示，將透過加強(qiáng)與各業(yè)務(wù)伙伴的戰(zhàn)略合作為日漸增多的非住宅物業(yè)提供全面物業(yè)管理服務(wù)。并尋求選擇性投資國內(nèi)其他物業(yè)管理公司，與其聯(lián)盟或?qū)ζ溥M(jìn)行收購。