清華大學房地產(chǎn)研究所所長 劉洪玉
尊敬的各位領導、各位來賓，大家下午好！很高興能參加2018中國長租市場峰會。《證券日報》跟我講希望我能夠從比較宏觀的一些角度來看一看長租市場問題，我想從住房制度改革的視角來觀察。實際上目前發(fā)展住房租賃市場實際是深化住房制度改革的一個非常重要的工作，從這個意義上來說，租賃市場的發(fā)展不是一個權(quán)宜之計，是我們制度建設所需要的非常重要的工作。
首先回顧一下住房制度改革一些關鍵的時間點，大家知道住房制度改革起步于80年小平同志講話作為一個重要的標志，當時我們的住房是分配制度，很少有住房交易，大家換房子還存在，主要租國家單位的房子住。改革初期我們要推動住房的銷售，包括提過房租，讓大家覺得買房更合適，去推動住房商品化。78年到93年叫改革探索，這是第一個階段。
第二個階段，94年到97年住房制度改革全面推進，改變計劃經(jīng)濟下形成的福利住房制度，開始提出來分層次供給的概念，經(jīng)濟適用房、商品房的概念是這時候開始提出，同時建設跟市場化相關聯(lián)的住房金融體系，包括住房公積金、商業(yè)性的住房貸款。
第三個階段，1998年—2001年，第一次住房制度改革深化，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，建立經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。不同收入的家庭，分別應該去租或者去買相應的住房。
2002年之后房地產(chǎn)市場推動市場化發(fā)展的過程中，以調(diào)控為主的市場發(fā)展主軸，有很多政策，2013年總結(jié)過去十年每年都在調(diào)控，有時候向抑制，有時候促進，希望市場跟我們想象的一樣進入到平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道。總的來說，還是促進住房的商品化，促進住房的所有權(quán)，賣的方式作為主軸。
最近提出來要建立多重供給、租購并舉的住房制度，最近兩三年開始回顧反思過去制度的基礎上提出新的發(fā)展思路，也是今天大家開始討論長租市場一個非常重要的原因。
制度改革的過程中自住房的占比很多，產(chǎn)權(quán)型的住房占的比重2000年和2010年兩次普查，自有自住的比重還是比較高，結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大的變化，商品房變得很重要。租房相對有所減少，承租原來的公有住房私有化以后退出了體系變成私有化的住房，也發(fā)生一些變化。換句話說，從數(shù)字上可以看到一個規(guī)律，經(jīng)過這么多年的改革，私有住房變成非常重要的概念，也成為家庭財富重要的組成部分。當然還帶動了其它很多領域的變化，經(jīng)濟的增長、城市面貌的改善。實際上也發(fā)現(xiàn)這樣一個過程帶來一系列的問題，房價跟人們收入的差距問題。本來租和買是人們住房消費的兩個基本形式，但是過去不管從市場的發(fā)展、行業(yè)能力的建設還是制度的建設，都是以這樣一個市場作為關注點，租賃市場關注的程度比較低。現(xiàn)在重構(gòu)住房制度，深化住房制度改革，發(fā)展租賃市場，它的意義一方面從制度建設的角度希望能夠補齊短板，從市場發(fā)展的角度希望能夠更好地滿足人們居住的需求。房價比較高的時候，一步邁進去所有權(quán)，住房所有權(quán)限制人們的流動，大家更愿意比較自由地遷徙等等，更好滿足人們的需求。另外促進行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。
租房比重各個國家差異比較大，在一些城市地區(qū)，比如紐約的數(shù)據(jù)，自有自主的比重不到1/3，2/3是租住。在我國未來的住房制度設計當中，租住也是一個非常重要的內(nèi)容。但是選擇什么樣的比例，各個城市不一樣，特點不一樣。發(fā)展租賃市場是為了補齊制度短板，另外，滿足人們租買自由選擇的需求，改善供給，培育專業(yè)化的企業(yè)，完善相關的立法，建設相關的平臺，滿足不同的人群租住住房的需求。
租賃市場主要集中在大城市，全國租房的家庭在一線、熱點二線城市里面，從市場上采集的掛牌數(shù)據(jù)來看，主要集中在特大型城市。促進市場穩(wěn)定這里面有一個很重要的經(jīng)驗，租房就不著急買房，可以降低整個社會上購房的金融成本，有利于促進穩(wěn)定，德國有一些經(jīng)驗值得我們借鑒。促進穩(wěn)定除了行業(yè)穩(wěn)定以外，租賃這個行業(yè)有將近四千萬人住在出租的公寓里面，有兩千多萬套公寓住房出租，整個經(jīng)濟貢獻有1.3萬億美元。整個租房規(guī)模非常大，整個行業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟的穩(wěn)定有非常重要的意義。
大家現(xiàn)在關注的兩個核心問題，一個關于規(guī)模化的租賃企業(yè)的發(fā)展，一個政府在租賃市場上的相關政策。住房租賃企業(yè)有幾類：一類，擁有住房；再一類，擁有住房同時又管理；第三類，不擁有替別人管理。在這個過程當中還有很多圍繞著租賃住房提供各種服務，尤其金融服務的提供商、投資者廣義上叫做租賃企業(yè)。發(fā)展規(guī)模化的租賃企業(yè)有什么好處？國際同行業(yè)在思考，可能會有利于增加租賃住房的供給，有利于提高市場透明度，有利于提高租賃服務的水平、租賃服務的質(zhì)量、租賃滿意度，比較規(guī)范的租賃行為會在市場上起到示范作用。增加就業(yè)機會、促進消費，促進住房的維護維修投資等等經(jīng)濟效果。
發(fā)展規(guī)模化的租賃企業(yè)也有一些大家擔心的事情，會不會有壟斷？會不會由于壟斷導致租金上漲？如果金融不恰當?shù)貐⑴c，會不會金融帶來風險？企業(yè)之間會不會有一些不良的競爭等等。租賃企業(yè)的發(fā)展有有利的一面，還有一些弊端，我們肯定希望能夠揚長避短，怎么認識租賃企業(yè)就很重要，它的核心作用是什么很重要。現(xiàn)在大家都在討論怎么定位我們的租賃企業(yè)，這個也和我們行業(yè)的長期持續(xù)發(fā)展有關聯(lián)。
一部分租賃公寓類的企業(yè)，主要是管理者的企業(yè)，喜歡把自己貼上“互聯(lián)網(wǎng)”標簽，類似共享辦公似的，管理空間，WeWork管理的只是業(yè)主方空間的1/5，那邊是一百萬平方英尺，這邊是五百萬平方英尺，但是它的資本市場上的價值似乎那個更高。這個邏輯如果引入到長租公寓類的租賃企業(yè)里面是不是恰當？值得大家去思考。最核心的還是怎么做好我們的租賃企業(yè)自己應該做的事情，企業(yè)自己怎么去有效地管理控制風險，包括跟你業(yè)務相關的租戶、業(yè)主以及承租的房子之間的關系，行業(yè)怎么形成行為的規(guī)范，能夠用于行業(yè)的自律。社會上怎么去對這些企業(yè)的行為進行監(jiān)督？政府怎么監(jiān)管？有些領導提出來，現(xiàn)在是不是這一類公司不應該去收租金的差價，應該讓它收取服務費。這個實際上對我們這類企業(yè)的模式有比較大的影響。這一類企業(yè)怎么加強規(guī)范，建設之初肯定也一塊兒努力去完善，哪些需要完善？
政府租賃市場上的政策，怎么形成市場的供應？租金是不是要管制？租企內(nèi)的租金有什么調(diào)整規(guī)則？租客的利益怎么讓租約保持穩(wěn)定。我們經(jīng)常說長租，讓他感覺到安全、穩(wěn)定、有保障。政府的初衷有足夠多可以租用的租賃住房，房子要體面。怎么讓房子的租戶不是租不起房子被迫遷移，這是國際上也在普遍研究租賃住房的管制，不同國家管制的程度不一樣。有好的一面有不好的一面，可負擔的體面的，也有一些副作用影響到租賃市場的供應、需求、價格，導致很多反常現(xiàn)象出現(xiàn)，降低租住人口的流動性，租金便宜大家不想挪，實際上流動也許是客觀的需要，我們制度阻撓了人們的流動。大家開始研究租賃市場的管制政策應該怎么改革？我們從0到1的過程，借鑒改革的思路，也會是非常也幫助的。怎么讓新建的租賃住房有一個可預期的租金增長，讓投資者有積極性。怎么限制頻繁調(diào)整租金，怎么制訂標準租金等等，希望既有利于租戶，又不損害業(yè)主的利益，這樣一系列的管制政策，大家都在討論，這對我們未來的租賃市場發(fā)展過程當中制訂政策非常有利。
總的來說，我自己感覺租賃市場的發(fā)展有很大的前景，但是需要我們各個領域的人共同努力，需要科學客觀的行業(yè)發(fā)展研究作為支撐。我們現(xiàn)在研究還不夠。再有，這個行業(yè)從業(yè)者不能自己把這個事情搞砸了，都是要建設性地做貢獻。有些模式可能大家要思考清楚，不能太追求形勢上的東西，少走彎路，不走別的路，著眼于健康的可持續(xù)發(fā)展。
我就講這些，謝謝大家！
