58集團高級副總裁 葉兵
各位嘉賓、各位領導，下午好。大家都非常清楚，58集團下面的房產平臺包括三個平臺，58同城、趕集網、安居客，聚焦在房產平臺的互聯網找房服務上。毫無疑問，這是一個巨大的訪問量，每天有三千萬的找房用戶在這個平臺上。作為互聯網平臺，我怎么通過今天的平臺數據看今天的長租公寓，再看今天的租賃市場，這是我們帶來今天的大會主題“數讀長租”，這里面既有機會又有挑戰。
從2008年開始，從首批品牌公寓出現，剛開始主要針對高端的租賃人群，一直到后面的起步服務青年人群的租賃機構性的企業進入，甚至包括到成長期資本開始涌入，包括到政策開始扶持，到最后2015年明顯發現國家隊進場，正規隊進場，包括大型的品牌開發商開始發力租賃市場，發力品牌公寓，甚至包括今天的國家隊也開始進入到主航道上面租購并舉。機構性的進入租賃市場，品牌公寓優質服務的市場來看，過去將近十年歷程中，租賃市場發展呈現出積極態勢。
前面講了，作為全國最大的互聯網找房平臺58同城、安居客、趕集網怎么看今天的數據，怎么看數據背后我們解讀出來的機遇？有幾組數據與大家分享，十九大開始中央一直強調租購并舉到12城開始房產租賃市場的試點到更多的城市開始在租賃市場批地上面有更多的紅利政策，到最后各大城市56城都在出臺相應的本地化的圍繞租賃市場，圍繞租賃人群的本地化服務策略。今天這個市場是一個紅利市場，今天的資本涌入也好，今天更多的開發企業房企涌入也好或者說更多的機構進入也好，我們認為它背后非常大的機遇就是今天是有政策紅利的，今天是在國家的主政策主航道上面毫無疑問，這是在長租市場、品牌公寓最大的市場紅利就是政策紅利。
在過去的一段時間里面，政府的批地在租賃市場的供給量上發生明顯的變化，批出181宗專門用于租賃性了市場用地也好，包括整個萬方也好甚至整個開發商拿地的配套租賃性的服務政策規管措施也好，毫無疑問今天在資源端在供給端政府明顯加大了力度。市場上的數據響應非常積極，各地市在資源端呈現出上漲趨勢。因為有政策紅利，因為有政府的扶持，我們在資本市場上也看到了在過去一段時間里面有將近400億的資本涌入長租公寓市場，很多品牌公寓企業通過市場化融資，通過各種合營，在資本這塊毫無疑問助力租賃市場的發展上起到添磚加瓦的作用。超過億級融資有12筆，包括今天在座的品牌性機構的租賃性企業也拿到資本市場的融資，在資產證券化方面也看到了不管在國家包括金融機構也踏出非常積極有效的措施，150億發行額在資產證券化市場上的數據。
今天看到的第一個機遇是市場紅利，是政策紅利。我們看到另外一個機遇，今天的市場不僅僅在一線的北上廣深市場，今天的市場在很多新一線、新二線市場的需求明顯呈現出積極而且更加旺盛的態勢。除了今天傳統的一線市場北上廣深之外，在人口增量上面相較而言，像杭州、重慶、成都、鄭州、西安我們認為新一線市場已經起到推進租賃市場發展非常重要的原因是需求在，用戶在，今天的租住人口在，這是人口的因素。今天看到的趨勢一線不唯一，更多的市場化需求，更多的可能未來機構性的租賃性企業的進入市場要更多去看新一線，更多去看二線，甚至部分三線城市，因為從數據角度來看，在新一線、二三線城市的居住人口，租賃化的市場化的需求數據來看，漲勢、增量比明顯的一線城市特別是北上廣深超一線城市旺盛很多。北京的結果統計下來是負增長。今天的房企、開發機構、租賃運營機構到底要往哪兒走？一線不唯一，還有更多的機會。
從需求角度來看，相當長的一段時間追蹤平臺上大量的租房用戶的普通消費者，他們的需求到底往哪兒走，我們對比了兩年數據（2016—2017年），2017年開始國家在政策也好，數據分析也好，城市圈的形成在長三角、珠三角、京津冀包括成渝地區城市圈人口上找房熱度、找房增量，2017年比2016年呈現出更高的熱度，預示著今天的用戶今天的需求在往這些方向走，對今天的房企對于今天的開發機構、運營機構往哪兒走也是非常有意義有參考的數據。
除了有政策紅利，有市場紅利，同時解讀了市場化的需求往哪兒走的時候，大家千萬不要忽略一個市場化非常重要的力量，今天的科技力量讓居住變得更加簡單，今天的科技助力讓找房變得更加容易，今天的科技助力在品牌公寓機構性的長租公寓體驗里面明顯好過于原來在街邊看廣告找私人房東居住的體驗上面好了很多。找房用戶這組數據上面我們投入大量產品化的力量，比如直播看房，普通的租客不需要到中關村或者天通苑找房子，我可以看一下經紀人或者品牌公寓的服務專員，通過直播的形式帶我看一遍這個房子的內部結構、外部環境怎么樣，今天的看房更容易，今天的看房更easy，今天的租賃人口有更強烈的感受，我今天更愿意租了，相較于五年前八年前的體驗角度來看，今天的租客隨著科技力量的騰飛，他們的體驗在提升，感受在提升。包括VR看房，是一個遠程全景再現的看房手段。
全國的租客每天超過5萬人同步在線觀看租賃性機構的服務專員、客戶專員看整個公寓內部的環境包括配套設施，平臺超過150萬房源，科技力量讓今天的找房更容易，更愿意租房，相較買房而言，以前的租客總是說買一套房子，沒有一套房子感覺不是太安全。今天的科技力量在解決找房上面，在居住體驗上面毫無疑問有更好的效果。找房的透明化角度來看，今天的租客比五年前的租客更幸福，今天的租客比八年前的租客有更多的手段去找到他心目中希望找到的居住環境。
除了前面講到的找房過程中的科技化助力，今天很多的家電公司，很多IT公司，很多智慧化社區的服務公司，在智能設備、智能家居層面融入非常多的力量，讓品牌公寓的普通小年輕或者兩口之家、三口之家也好，整個體驗更好。科技助力在推進整個租賃市場發展上，在過去幾年時間里面也是非常重要的一支力量。
總而言之，今天看到的租賃市場發展充滿機遇，背后的原因從平臺的角度來看我們總結出這么三大模塊：政府市場紅利；需求發生遷移，城市群遷移在新一線、二線城市商有更多的市場需求；科技助力上面看到新的科技應用、新手段的應用，讓今天的租客更幸福。這是今天的市場上面充滿機遇。從平臺角度來看，市場紅利、需求涌動、科技助力，特別是長租公寓的市場充滿機遇，但是也有挑戰，挑戰毋庸置疑顯而易見，尤其在過去的一兩個月時間里面，租賃市場是今天媒體的頭條，很多媒體事件圍繞租賃市場報道。從平臺的角度來看，今天的租賃市場有幾大數據可以跟大家一起回顧一下。
機構性的租賃企業在進入到租賃開發運營的過程中遇到最大的挑戰，高成本、低回報。國內外的投資回報率來看，今天長租公寓的資產回報率，相較國外發達國家的平均水平來說明顯低非常多。怎么解決低回報，怎么解決今天的高成本，拿地、裝修、改造、運營層面上面，分散式的長租公寓平均的回報周期五到六年，集中式公寓的整個回報周期更長毋庸置疑，對整個長租公寓的發展，對租賃市場長期健康有序往前走帶來挑戰。從這個角度來看，今天政府政策扶持、金融政策引導，包括前面提到的ABS、REITs也好，地方政府也開始控租金價格，在租金價格合理引導的情況下怎么讓資本的力量能夠凸現出來，怎么讓市場的力量能夠得到它應該有的回報。這是需要我們包括在座的專家們共同來探討共同來研究的話題，高成本、低回報的課題怎么解決。市場化的風險上面，特別對于市場化的機構進入到一個城市之后，有市場風險，看不清對整個市場長期的特別租賃市場發展從供給到市場化需求的數據看不太清楚。
以上海為例，2018年相較于2017年成交地塊上呈現出差異化的國企拿地。國家隊的進場對整個租賃市場的發展是有幫助的，對于市場化的租賃企業來說，今天當地政府在市場化供地的計劃到底是怎么樣的，未來發展的策略怎么樣，未來供給化的手段有哪些，資金化的配套措施有哪些不是太清楚，對于市場化機構性的租賃企業進入到這個市場面臨巨大的風險。上海在過去一段時間里面在供地31副地，國家隊在拿地時批地的時候拿低成本非常低，因為是租賃性專用的配套價格，低于市場二手房正常價格80%的價格去拿地，作為市場化的機構如果不能很好地把握清楚當地土地把控、供地計劃數據甚至需求層面的數據的話，對于市場化的租賃機構進入這個市場是面臨巨大的風險。如何設計你的產品，如何確定你的市場產品價格，如何確定你的當地競爭，判斷上面臨更大的風險。
今天從政府角度，從研究機構角度，從互聯網平臺機構，如何讓今天的數據更加透明，讓規劃更有前瞻性，讓我們的機構性租賃企業不要輸在起跑線上，對未來長期發展有更長期的預期，從這個角度來看，我們仍然有大量的工作要去做。重慶從2018年統計的數據來看，重慶市房源供給量上，巴南地區的房源供給非常非常大，今天在巴南地區找房子租房子的人最少。需求的錯位、需求的錯配跟供給相比，如何幫助今天的開發性企業進入到合適的地塊，拿到合適的項目，確定合適的成本和財務結構，并且有合理的回報，從我們角度來看數據非常重要。決策的依據到底在哪兒？從這個角度來看，像江北、渝北、沙坪壩地區，租賃的需求相對比較旺盛，在當地房源供給量在這幾個區域又是相對比較低的。從這個角度來看，今天有沒有一個公共化的平臺，有沒有一個數據的決策機構能夠幫助廣大的開發企業、運營機構在拿地階段、項目運營階段、定價策略的決策階段幫助他們有更科學的決策，毫無疑問這是非常重要的一點。
需求常錯配，決策需引導。今天的需求看不清楚，今天的供需兩端的矛盾是流動的變動的，今天決策層面上面缺乏長效機制，讓整個租賃市場的不管是開發企業也好還是服務機構也好，能有一個定心丸，能有一個更加長期的可決策依賴的數據，從這個角度來看，我們認為需要大家一起來努力。
前段時間大家非常清楚，租賃市場話題非常多，最近的話題是甲醛問題。甲醛問題開始是一個點狀問題，其實從平臺的角度思考是一個規范、標準，今天到底有沒有一個標準？今天是租賃性機構說我們拿了一塊地，我們把它打造合規的產品，當推向市場的時候，環保的標準是什么？國家在相應的環保規范上面也沒有這樣的環保規范，說什么樣的標準是可以讓人住的。從這個角度來說，在規范的缺失上面毫無疑問需要引起相關國家和政府相關單位一起注意。同時，我們認為在今天市場上除了規范的缺失之外，配套的措施、配套的機構也是缺位了。以甲醛為例，什么機構有資質去檢測，什么機構出具的報告是市場認可的報告，什么機構以什么樣的標準去檢測，這是今天提出來的問題，當我們的市場化標準、市場化的管理手段不清晰，配套的機構，配套的基礎設施不完備的情況下，盲目要求今天的租賃性機構要達標這個，要達標那個，在這點上需要大家一起來共同探討，怎么讓環保的標準甚至安全規范的標準，集中式租賃公寓企業達到安保規范，這個規范是什么？從財產到人身安全，都是現在媒體比較關注的。從平臺的角度，我們更關注的是它背后的政策缺失、背后標準的缺失，背后服務機構的缺失，這是平臺對今天租賃市場發展的解讀，甚至政策配套的規范角度來看，有的城市是允許打隔斷的，有的城市N+1也是可以的，顯而易見有的城市，當地政府說不能打隔斷，不能改造。包括小產權房空余存量房釋放到市場上面，包括商改住到底是什么樣的政策，從政策規范角度來看，我覺得從各地政府都需要有更明晰更清楚的規則來告訴我們今天所有參與到國家主航道上面去發展租賃市場的機構。今天我們的政策標準是什么，今天可服務的依據是什么，今天我們可依賴的服務機構有哪些，這是我們認為規范層面上面在制度層面上面在標準層面上面也是缺失的。行業標準亟待完善，行業基礎設施對于今天的長租公寓、品牌公寓這樣一個年輕剛剛起步的處于襁褓期的嬰兒需要大家共同努力，包括政府、企業、服務機構共同完善行業標準，有力促進整個長租公寓的發展。
這是今天作為全國最大的找房用戶平臺我們對市場特別是長租市場的解讀，今天這個市場毫無疑問是充滿機遇的，從市場紅利的角度、政策紅利的角度、需求的角度看見了大量的需求胸動，從科技的角度今天的租客比五年前更加幸福，但是我們也面臨著很多問題，也有挑戰。比如投資成本的回報周期上面，投資的回報率上面，今天如何讓資本能夠更有序更健康地維持住長租公寓的健康發展，在政策的決策上面，在標準的制訂上面，在數據的扶持上面，在平臺化的依靠上面如何幫助，我們有很多問題需要解決。今天把問題把機會都提出來，未來長租公寓還是一個朝陽行業，未來我們有很多工作要做，作為平臺也會積極參與其中。
謝謝大家！
