碧桂園長租公寓公司總經理 楊鵬
尊敬的各位領導、各位來賓，非常高興今天應《證券日報》邀請來去給大家做這樣一個交流。作為長租公寓行業(yè)的從業(yè)人員中的一員，碧桂園算是新兵，今天也希望借這個機會跟大家交流一下目前在做些什么以及可能想要做些什么。
剛才各位嘉賓都提到了這個行業(yè)可以說是突然之間被置于高光的關注之下，在大家始料未及的情況下，被一系列報道放到輿論的核心。最近一段時間包括租金的上漲、租金貸、甲醛等等一系列問題。對于從業(yè)人員和公司來說，我們內心感到非常大的壓力，但是關注也是好事，一方面說明這個行業(yè)是值得被關注的行業(yè)，是民生行業(yè)，代表千千萬萬年輕人對他們生活影響最重要的一個方面，這種關注度反過來促進行業(yè)更加規(guī)范更加健康成長。絕大部分在這個行業(yè)里面有報復的企業(yè)初心都想去改善一代人的居住生活和居住條件，都想去改變這個社會和世界做出一些貢獻。只是在這個過程當中，我們的產品上，服務上確實需要進一步加強，回歸到初心，回歸到做這個生意的本質，也回歸到行業(yè)的本質，就是怎么做好居住和做好居住服務這件事。
碧桂園的初心是什么？希望社會因我們的存在而變得更加美好。我們希望居住或者租住這件事情因為我們的存在而變得更加美好，也希望通過我們自己一系列的產品和服務能夠給這個行業(yè)和社會帶來一些東西。作為傳統(tǒng)的地產開發(fā)上，我們做的事情也是非常傳統(tǒng)的，我們把自己定義為一部分是開發(fā)商，一部分從長租公寓的領域來說我們就是一個服務行業(yè)。我們推出的產品系列跟大家常規(guī)的長租公寓不是完全一樣，我們的步驟有三個臺階。第一，常見的長租公寓，單棟小體量，按照規(guī)劃，根據市場租金不同，根據客戶群體不同有一定的分級和分類，有入門級的城市宿舍的產品以合租為主，有最主流的白領公寓的產品，也有中高端的產品，后續(xù)還會有家庭型的公寓，還有養(yǎng)老公寓，甚至還有專業(yè)的院子公寓，這都是未來希望更多去滿足不同人群的居住需求產品。
當不同的居住需求產品整合到一起，再加上生活配套、商業(yè)配套，可能變成以居住形態(tài)為主的社區(qū)，這樣的產品叫做長租社區(qū)。
長租社區(qū)把居住板塊和產業(yè)板塊和商業(yè)板塊甚至和文旅板塊和辦公板塊結合，叫做長租城市。
逐步逐級向更大體量去衍生，提供給我們的租客提供給我們用戶的產品不僅僅是居住，包含生活方方面面，希望是一個生態(tài)圈。理想的居住環(huán)境是什么樣的？首先活力溫馨，智慧便捷，有自己的生態(tài)圈可以實現體系內的循環(huán)共享，最后是宜居宜業(yè)的。我們希望我們的產品是覆蓋全年齡段有居住需求的人群，希望它的人群范圍比現在大家最關注的年輕人居住范圍更廣闊一些。流動人口的結構性變化有一些比較明確的趨勢，其中一個趨勢流動人口的年齡階段逐漸增長，過去年輕人在流動，現在慢慢有些年齡偏大的更大年紀的人也在流動。第二個變化，過去以個體為單位流動，現在會出現以家庭為單位流動的情況。這些變化都說明，未來租賃的需求可能是多種多樣的，客戶的類型是多種多樣的。希望我們滿足的客戶類型也應該是多種多樣的，可能有居家人群，有針對企業(yè)提供的住宿服務，也有針對都市白領甚至也有度假人群。
我們希望打造的長租城市是一個綜合體，有幾大類，有居住集群、產業(yè)集群，有商業(yè)集群，具備城市級別的公共配套。雄安肯定是長租城市，我們做的長租城市是長租小鎮(zhèn)或者長租城鎮(zhèn)，我們希望在新的人居模式探索下也能承擔起相應的社會責任，做出相應的探索。長租這件事情放到整個行業(yè)和市場范圍來看，沒有什么特別多完全成熟的經驗，尤其是大體量的城市級長租公寓，有更多的問題和更多的空間，需要大家去探索和解決。
我們希望從幾方面來實現長租城市的打造，包括硬件方面，包括軟件方面。在硬件方面像剛才講到的有幾個基礎功能必須要實現，居住的功能、產業(yè)的功能、商業(yè)的功能和其它社會配套功能。從居住上來看，我們希望它既有長租的也有短租的，既能滿足年輕人也能滿足家庭型和養(yǎng)老型的居住，對應的會有非常完整的響應不同人群的需求產品線，包括城市宿舍、青年公寓、家庭公寓、養(yǎng)老公寓等等，包括短租型公寓民宿或者酒店，也包括其它跟居住緊密結合的一系列配套，比如公共廚房、服務中心、健身房、瑜伽館，穿插在社區(qū)和城鎮(zhèn)范圍內的一系列城市綠化、生態(tài)環(huán)境、中央公園、跑道等等。
我們希望它是多業(yè)態(tài)的垂直生態(tài)的商業(yè)集群，這個商業(yè)也是希望貫徹在整個社區(qū)范圍內。除了有大的ShoppingMall，也有社區(qū)商業(yè)，也有街區(qū)商業(yè)，除了購物零售之外，也有相應的親子、餐飲、娛樂等等設施設備。通過商業(yè)也能夠為社區(qū)注入相應的活力，甚至也有可能創(chuàng)造出另外更多的盈利可能性和想象空間。
希望有產業(yè)集群，通過把產業(yè)導入到城市里面，把高科技的、環(huán)保的、智能化的產業(yè)導入到社區(qū)里面，實現產、城、人的融合。以國貿和通州為例，以上地和回龍觀、天通苑為例，人群是在工作和生活的地方不停每天去做鐘擺效應。前段時間有一篇非常有名的自媒體文章說通勤正在殺死首都的年輕人，其實通勤鐘擺效應這件事情不是讓人有幸福感的事情，通過把產業(yè)導入到這個領域，真正的生活和工作能夠做一個非常好的融合，讓大家有更好的生存空間和環(huán)境。通過產業(yè)、商業(yè)、人的居住，讓整個產業(yè)、人居的生態(tài)更好形成更好的正循環(huán)，通過產業(yè)來吸引人群，通過人群反過來反哺商業(yè)。
一整套的生活設施設備的基礎服務內容，一定會有的醫(yī)療和教育。在碧桂園集團內部有非常多這類的資源，比如K12教育集團博士樂，比如大健康，將來都可能導入到社區(qū)生態(tài)里面，也有廣泛的外部合作。除了教育意料之外還有社區(qū)圖書館、運動場、綠地，很多共享的設施設備，共享單車、共享汽車等等，讓我們整個生態(tài)能夠活躍起來，能夠實現非常好的交通、生活和各種設施設備。
這個社區(qū)一定是智能化的，代表整個城市規(guī)劃和城市生態(tài)的未來。智能化除了現在大家最常見的最基礎的智慧安防、智慧家居之外，還有更多的智能配套，比如新零售業(yè)態(tài)，社區(qū)電商的業(yè)態(tài)，或者鳳凰優(yōu)選的無人超市、無人藥店，以及大健康無人全面體檢和線上醫(yī)療咨詢等等，包括智慧入口，在線客服、維修、保潔等等，越來越便捷，越來越高效。
剛才提到在硬的方面有家居的產品、商業(yè)的集群、產業(yè)的集群以及一整套智慧的東西，在軟的方面社區(qū)未來的服務肯定有別于現在的基礎設施設備服務和基礎的物業(yè)管理服務，它的服務可能會更年輕也更活躍，希望對于我們的用戶和租客來說有更強的參與感。線下一站式的服務大廳，起到非常多的整合功能，包括人的整合、信息的整合和各種服務類型的整合。另外會有一個管家團，這個管家團根據不同的產品、不同的客戶群體會有相應不同的分級分類和具備不同的專業(yè)技能。要求他除了有基礎的設施設備服務能力之外，要有急救的基本技能，要有安防的基本意識，同時還有非常強的社交技巧，在年輕人的社區(qū)里面可以隨時隨地發(fā)起一場活動和組織非常多的交流。
通過剛才講的管家群體，真正做出來非常有意思的社群社區(qū)運營。當一個社區(qū)的體量大到一定規(guī)模或者超過一個臨界點的時候，可以想像的空間非常多，組織任何一場活動都會收到完全不一樣的效果，創(chuàng)業(yè)大賽、廚藝大賽，我們跟草莓音樂節(jié)做一些合作等等。
整合集團內外部所有的資源給用戶提供非常多不一樣的福利，業(yè)主的子女以優(yōu)惠租住房間，現在租住我們房子的客戶今天給租金未來可以抵房價，還有很多利好，還有個性化的服務。
這是硬件和軟件兩方面去打造社區(qū)生態(tài)，打造長租城市。同時在整個空間布局和空間規(guī)劃上也做了相應的設計和安排，某些一線城市城郊的地段已經有長租城市的項目在建，一到兩年后會有項目入市。通過一系列的動作、一系列的產品和服務的打造，希望未來長租城市是無數奮斗者的夢想之城，它也是志同道合者的創(chuàng)業(yè)之城，也是意趣相投者的快樂之城，不同族群不同年齡段人群的宜居之城。到現在為止，關于這個模式這個業(yè)態(tài)有太多的問題需要去回答，比如戶配比例怎么辦？我們無法確切地回答，當一個數萬人、十萬人聚集的項目不是拿來賣是用來租的，這些人群到底會發(fā)生什么變化，這些租房者的需求和買房者的需求會不會產生根本性的變化，這個問題有待探討。與之相匹配的他們對戶型的需求、產品的需求、服務的需求會不會產生變化？這個問題也要隨著項目落地推進不斷深化的過程當中去逐步回答所有的問題。如果我們項目真的入市面臨交付時，我們的去化怎么辦？賣房時可以蓄客一年，全國的客戶都可以過來買，但是租客不會等你這么久，他的需求非常短暫。這些問題我們都還需要費很多精力和投入不菲的學費回答，現在才剛剛開始出發(fā)。整個行業(yè)剛剛開始出發(fā)，相信這個行業(yè)絕大部分的從業(yè)者初心是好的，現在行業(yè)處于剛剛開始上路亟待規(guī)范的階段。一方面行業(yè)的從業(yè)者大家要提高對自己的要求，經得起公眾的審視，另外一方面社會媒體確實給這個行業(yè)一些空間和時間，讓它可以成長得更好。
謝謝大家！
