主持人：我們辦公室今年剛剛來了兩個畢業的大學生，我問他們房子怎么解決的？在某如上面租的，已經成為一種風氣，回想大學畢業的時候，2000年自己貼紙條，下面留呼機號，通過小區雜貨店的大媽替我找到，她是一個中介渠道，后來走入中介的行列。現在中介為很多年輕人帶來更多的選擇。如何看待資本？8月份的討論當中，很多媒體輿論在質疑，資本是嗜血的，資本來了之后對回報要求是迅速的，有可能帶來惡果，比如推高房租價格，造成一些空氣污染，速度發展太快等等，資本帶來罪惡，如何看待資本和長租市場的結合？任總對于資產證券化也有很多思考，在這方面我們能夠做出哪些探索和努力？
任志強：作為資本來說，第一個是房子租不回來錢就等房價上漲。第二，等時間長了有一些減稅，美國減稅很多年前就開始了，中國的REITs也早就開始了，寫在2003年的18號文件里面，過了五年以后2008年溫總理寫到政府工作報告里，但是REITs、房產基金等等在實際過程中發揮的作用不大。
至于租金的收益，二手房為主或者房改房為主的租賃，這個租金回報很高。北京的房改房像劉教授在學校買的房子兩萬塊錢就買一套，后來交給中介，一個月租兩千塊錢，一年2.4萬收入，不交稅，一年回報率超過100%。大部分的租賃房還是這種房，這是一定賺錢的。
我們也有租賃性住房，在長沙，也挺賺錢的，為什么賺錢？把房子都賣給老百姓，讓老百姓在幾年之內房子返租，我們包租，回報率比一般的回報率高。旁邊的房子租金兩千塊，我們房子六千塊錢租金，老百姓也高興，他也不住，房租還帳，還本還息夠了之后再要房子。
俞國泰：我們今天講資本不是講資金，資本對長租市場發展的影響。長租市場要發展肯定需要有資金，肯定需要有長期穩定的資金，而且還是要相對要求回報率比較低的資金來參與到長租市場發展中去。如果說從資本角度來說的話，從我的理解來說，資本肯定都是逐利的，就看這個逐利放在什么時間兌現，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，這個是資本參與長租市場里面最最需要明確的或者最最需要界定的。如果追求安全性的資本或者說長線的資本，對市場是有利的，有利于這個行業健康持續發展。這個行業本身不掙什么錢，投資回收期非常長，一開始投入非常大，對于公司來說財務上面承擔了很長期的負債。如果說長線資本參與，對這個行業是有助推的。資本進入這個行業是一個助推器。
另外一個層面來說，逐利要求高回報，有些資金募來融來的成本很高，如果行業發展和企業自身發展沒有清晰的運營模式，沒有能力掙錢，取得資本預期回報的話，對于這個企業來說，對這個企業所在的行業來說，這種資本反而是有害的，資本也不會持久投身到這個企業和這個行業里面去。希望像建行有責任的機構多投身到長租市場，給客戶提供長期的貸款支持，這個是對行業有幫助的。
何亮宇：我們還是比較贊同機構化，從全球來講，發達國家穩定市場的租賃住房供應量大頭還是在機構，機構化是一個方向。但是機構化并不意味著財產都是這個機構所自有的，這是兩個概念。任總說大家都可以買房，產權在個人手里沒問題，但是應該集中起來進行租賃管理，這是兩頭都省事的方向。機構化是方向，但是機構化的模式有很多，重資產模式自己持有資產，同時進行管理出租，既是owner又是manager，還有一種相對比較輕的世聯紅璞二房東模式，又有兩種情況，一種是相對整租整棟的，像魔方這樣的情況，租下來一整棟房子房源，酒店辦公樓改成公寓，還有自如、有家、蛋殼這些機構做得比較多的，你的房源委托我來管理。
包租模式是我這家機構從你手里面把房子租過來，我再租給別人，租對租的模式。自如、有家不是前手租過來的模式而是資產管理，你的房子委托我來管理，然后我再租給租戶，這里面可能有一點稅的問題。
第三個問題，資本如何介入市場？資本介入市場的方式有很多種，目前看主要有以下四種：第一，直接入股，比如最近鏈家要做下一輪融資或者之前自如做融資，或者魔方融資，ABC輪投進去，希望通過資本市場增值或者退出；第二種，買資產，拿重資產成為Owner或者REITs投資人對外出租；第三種，像魔方做的ABS，用自己的系統，魔方的信用去借了一筆ABS做擴張安排；第四種，自如、蛋殼做的租賃貸ABS，核心不是一筆租金的收益權和證券化，而是由此產生的租金消費貸的證券化，這個確實不一樣。市場上有這四種方式進入到市場里面，企業上手收過來的房源是不是能夠盡快向市場進行投放，這是我們關心的核心問題。空了一個月損失掉一個月，我買房買了一個月之后漲了空著沒關系，但是我租房空一個月損失一個月的租金。是不是由資本推著機構囤租待漲？比較荒謬的做法，囤兩個月漲兩百塊錢，但是兩個月的機會成本損失可能兩年才能掙回來。作為一個理智的成熟的資本方來講，我是非常關注空置率的問題，我會要求企業盡快投放。為了逼它盡快投放，會不會降低裝修標準，那是另外一回事，可能要控制一下裝修標準，不能有甲醛等等問題。
剛才講債券不管REITs還是魔方這種企業的ABS，這是企業的自身融資行為，我不多說。大家這兩天比較關注的問題，租金消費貸模式下是不是有什么問題在里面？這個問題比較聳人聽聞，什么“P2P模式的崩盤”、“販毒一樣的高利潤”，不可能！押一付三可能給我一個什么價，如果一次性交一年的情況下打個折這是很常見的。剛才甘總說外地消費1600，在北京真不是這樣，我們公司在三元橋附近，公司員工收入中等偏高，在那個地方要從自如租一間房押一付三，一次性付四個月房租的時候，這個月的工資百分之百打進去都不夠，這是現實。現在碩士畢業生一個月一萬出頭不到一萬五，那是很不錯的水平了，要吃喝拉撒還要坐公交車，剩下的錢押一付三四個月，肯定付不起。有戶口也沒用，父母不在身邊無法啃老，還得面臨這個問題。這是新同事的現狀，拿不出錢來押一付三，這時候有一個工具出現，消費貸。我可以借給你錢，你一次性交三四個月的房租或者交一年能夠優惠點，很可能出現借一年的錢交更劃算一點。目前為止，這個生態是健康的，是安全的。
但是里面有幾個風險點，第一，是不是出現了隱瞞誘騙的行為？是不是充分披露，你可以自有資金押一付三，可以付一年，可以從我這兒借錢付一年。如果不充分披露多種選項而通過加貸方式讓他不知不覺簽了租金消費貸，這是有問題的。第二，期限錯配。底層的租約是一年，但是簽的消費貸可能是兩到三年。這些都是違規的。第三，當我一次性租賃企業拿到這筆躉交的租金或者借來躉交租金的時候，我帳上有了一筆錢，這個錢叫預收租金也好，叫其他應付也好，這個負債目前沒什么監管，好的企業留下擴張，進一步獲取房源提高服務，或者向上手房東付房租。如果不法企業炒股票了，那怎么辦？砸進去崩盤了。躉交的房租并沒有用于經營，沒有用于擴張，沒有用于發展，崩盤了。這是這種模式下目前潛在的風險。
租金消費貸有沒有必要存在？我們還是需要，躉交房租這個事情不能說你不許躉交，躉交房租自然存在，躉交房租以后形成的沉淀資金這是商業行為，經營型負債。我們開百貨公司上手進貨有一個帳期三個月付給別人錢，我這邊賣出去貨馬上收到前，這有資金沉淀。資金沉淀在商業當中大量存在，允許發生。確實有交不起租金的，還是需要，三種違規行為要去杜絕監管。
以某如為例，在北京用租金消費貸的是10%幾，在上海20%幾，這種產品推高了租金很顯然上海的漲幅比北京大，但是恰恰相反，上海的漲幅明顯低于北京漲幅，不能簡單認為資本推高了房租。
到底消費貸的資金該從哪里來的問題，現在來源有一種是商業銀行下屬的消費金融公司有ABS產品，也有大量的互聯網企業金融產品，很多企業把租賃變成一種獲取金融產品的場景，從做租賃慢慢往做金融去轉，不忘初心回到正道上。有合適的金融工具該去支持，但是ABS產品是一個場內金融工具，金融監管、盡調、披露是最完善的，一定給它支持的話，公開的產品對這種行為的支持是最有效的，反過來對這種產品做好監督。
甘偉：剛才講了租金貸，我們紅璞租金貸不到千分之一，只要是我們的租金便宜，大家對交租不敏感。我們是押二付一，租金太低，怕賠不起里面的家私電器，基本沒做這方面現金流的金融杠桿，沒被約談過，比較幸運。
我們還是歡迎資本的，資本一定提升效率。我們特別希望如果股債結合的話，以股為主，我們畢竟是一家規范的運營公司，債太貴了，實在消化不起，一個是稅一個債都是成本。目前二房東現象是中國特有的現象，包租，既沒有產權又沒有特別清晰的經營價值存在，資本進來之后想賺兩個錢，一個是資產升值的錢，這是地產邏輯，一個城市的發展資本的投入形成城市化的進程，這個錢不應該由供應商來賺，應該是資產持有人賺這個錢，應該是REITs的一件事。第二，跟運營相關的效率，提升效率，品牌溢價類似于酒店管理公司，應該分開。慢慢分開之后，相對比較清晰，什么叫租金的溢價，誰漲了租金，那個城市的地方升了，那是地價的溢價，五星級酒店貴，那是品牌溢價，不要把租金變成一個很含糊的概念。
