招商蛇口長租公寓總經理 周躍球
大家下午好！很高興與大家相聚在2018長租市場峰會，我是來自招商蛇口的長租公寓專業公司的負責人。招商公寓的前身是招商局蛇口工業區職工住宅有限公司，成立于1992年，又是脫胎于1984年成立的招商地產，從剛才劉所長講的住房改革歷史，招商地產實際上在蛇口工業區，在全國率先進入住房改革第一步1984年在蛇口首改。到了90年代初期，為了與招商地產作為市場化商品房開發和建設的定位有一個區分，成立了蛇口工業區職工住宅有限公司，實現銷售、租賃房源。2010年職工住宅有限公司完成了房屋銷售的歷史使命之后，更名為招商公寓，專注于公寓資產的管理和運營。它的演變契合了今天的主題，需求、業態和變革。
招商公寓依托深圳蛇口總部的優勢，在過去的這些年中我們深耕深圳，開業公寓的規模目前是60萬平米，1.3萬套，年租金收入將近6億元。截至2018年上半年，已經實現全國12個重點城市的布局，簽約項目超過96萬平米，2.3萬間。一直以來，我們的企業愿景努力成為中國中長租公寓的領導品牌，也因此我們持續沉浸在發展壯大的道路上，并且感到動力十足。最近哄抬房價到破產爆雷包括甲醛毒氣，長租公寓深陷輿論漩渦。我們都會思考一個問題，難道長租公寓企業一味追逐利益而忽視社會責任和使命嗎？縱觀歷史，任何行業的蓬勃發展都需要迎合時代的需求，今天長租公寓的快速發展也適應當今世界悄然轉變的居住需求，但同時我們也反思長租公寓的行業使命究竟是什么？
1979年經國務院批準由香港招商局集團在深圳蛇口全資設立開發工業區，由此誕生的蛇口工業區成為中國第一個對外開放的地方，迎來一批又一批的紡織、電子等加工制造企業。30多年前的歷史階段，招商蛇口的長租業務最早追溯至此。
1981年蛇口第一批職工住房建造交付使用時，開始擺脫傳統福利型低租金方式，一個月7毛錢一平米，住房消費占職工家庭平均收入的20%，在職工中樹立了住房是商品，住房是消費的概念。1984年蛇口工業區又率先邁出住房改革的第一步，鼓勵職工以本企業造價的優惠價購房，并卻提出購房業主權益保證。從今天看來，蛇口工業區在當時就是以租售并舉的方式解決了園區配套居住的問題。一方面通過合租宿舍解決了年輕產業工人的居住需求，另一方面通過令職工擁有自己的房產解決穩定的職工家庭居住需求。正如今天大會的主題“新業態新變革新需求”，當時的歷史階段針對不同的住房需求，率先提出商品住房的概念，打破了福利型住房分配的制度弊端，在城市及園區配套居住層面推動了一次歷史性的變革。舉措的背后歸根到底順應時代的發展，以更為高效的方式滿足社會人群的不同居住需求。
2008年金融危機之后，傳統的制造業加工業逐步搬離蛇口，蛇口率先啟動了再造新蛇口工程，加緊推進產業轉型，加快城市升級步伐。招商蛇口作為主要的建設運營者，對蛇口工業區原有的生產廠房、老舊物業進行升級改造，推動蛇口從傳統的加工工業園和水陸貨運口岸向自主創新的高科技產業園和服務型商務區轉型。伴隨著產業的轉型升級，蛇口工業區的居住需求也發生了巨大的變化，一方面加工制造產業外遷導致了集體宿舍需求急遽下降，而產業轉型升級則為區域注入大量的年輕白領人群和商務人群。因此，蛇口再次順應時代發展，通過老舊工業的升級改造，企業自建人才公寓等等方式，開始逐步進入高速成長的中高端公寓市場。另一方面，城市化的進程中不可缺少的普通的服務人員持續在聚集蛇口，我們為之保留了部分的老宿舍。時至今日在蛇口工業區依然有集中超過20萬平米的社區公共產品，用于滿足繼承從業人員的居住需求。可以說在城市發展過程中不同層次、不同類型的居住需求在蛇口這片土地上，通過租售并舉、租賃產品細分兩個思路一直在持續得到解決。
2009年蛇口工業區啟動首個精品公寓改造項目，將80年代初期建成的檳榔園宿舍小區改造為壹間公寓，壹間公寓正式開業，面向城市白領客群，提供統一的官方客服、拎包入主的長租公寓產品。2014年結合蛇口工業區結構化氛圍與產業特色，在發現外籍客戶商務客群居住預算收縮，年輕化、小家庭化的趨勢，蛇口工業區再次細分市場需求，創立自有服務公寓品太壹棠服務公寓，達到品牌服務公寓，為外籍商務人群提供空間緊湊、價格更低的公寓產品。對不同層次、不同類型租住需求的租住產品系列，憑借不同的產品線滿足不同階層的居住需求。
2015年以來長租公寓加速發展，一方面一二線城市房價快速增長，更多的居住需求被迫以租賃形式實現，另外一方面90后年輕生活方式的轉變，追求豐富融合的生活體驗，更容易接受租住的形式，租賃市場的需求比以往更加廣泛，包括產業融合，青年白領、城市中產、新家庭、企業高管等等，從居住者的角度，長租市場需要更廣闊的細分。這是我們更愿意探索的。
對于不同的產品線，運營機構的著眼點有所區別，藍領公寓提供最基本的居住空間，產品以安全為核心，民營機構需要一定的社會責任感，我們要犧牲一些機會成本作為代價，當然也可以通過合租方式來實現，從實際操作案例來看，這樣的話也可以保證合理的收益。青年公寓以相對靈活的租約、極小的戶型、簡單的配套為年輕人提供經濟實惠的居住條件，與人才政策相結合，同樣發揮著城市穩定器的作用。現在的年輕人更加關注自我，關注規范。
在中國已經形成了世界上人口最多的中等收入群體，新中產的崛起帶來全面的消費升級，居住的改善需求已進入消費升級。對于事業相對穩定的城市中產來說，相對的舒適環境、更少的通勤能耗、更成熟豐富的城市氛圍，直接關系到他們生活的品質、舒適性、私密性、儀式感，因此不同程度成為精品公寓、家庭公寓、服務公寓的關鍵詞。在這部分中高端細分市場中完全遵循市場化原則，運營為王，通過高效運營實現穩定可觀的現金流和利潤。現階段資本涌入，行業內各路玩家爭先規模擴張，越是在這時候越是要回歸本質，挖掘真正可持續發展的行業規律。正如前面所說，在滿足市場不同層次的租住需求大方向下，公寓企業向內看，更加關注自身的運營服務能力，無論在哪個細分市場，獲取更加穩定的現金流。
在場的各位專家已經清晰闡述了公寓行業完整的商業模式，商業邏輯歸根到底還是要落實到每個產品線、每一個公寓產品的運營商。招商蛇口近十年的實際運營當中，以客戶的需求為初心，高效運營為核心，秉承打造有溫度、開放、共創價值的社區氛圍理念，通過強調更適配而非更多的公共空間和增值服務，提供租住生活品質的客戶體驗，降低新客戶獲取換房維護成本等等。結合官方APP，有效降低了人工成本，提高運營效率。在提升公寓效率核心指標，GOP以及人房比上持續探索創新，例如在人工成本方面除了依托剛才提到的智能化應用以外，還通過優化崗位設置，培訓實現一崗多能以及公共區域動線規劃等等細化管理，對沖運營成本的剛性上漲。正是基于良好的運營能力，2016年在克強總理主持召開的國務院常務會議上，我們公司的租賃業務作為央企案例被住建部向國務院辦公廳推薦。
2017年11月招商蛇口獲批國內首單長租公寓CMBS，總額度60億元。2017年12月獲批全國首單銀行間市場長租公寓ABN項目，總額度200億。從蛇口40年走過的路來看，長租公寓的產品、業態創新變革歸根到底是一直在順應市場居住需求，核心通過產品細分高效運營可持續的解決居住者的痛點需求。相信我們未來的長租公寓行業發展在順應時代需求、回歸行業經營本質的大思路下附以強有力的運營能力，控制運營成本，提高運營效率，更多地吸引資本的青睞。通過產城結合，最終達到長租公寓融合完整的商業模式，希望與在座的各位共同努力下，長租公寓的事業能夠健康可持續發展，既可實現企業的利潤回報以及市場追求，也能盡到企業的社會責任以及擔當應有的歷史使命。
謝謝大家！
