中信建投證券投資銀行部總監方春暉

    各位在場的嘉賓，大家下午好！我是中信建投的方春暉，今天有幸作為金融機構代表參加長租公寓的峰會，這個其實讓我想起三年前參加住建部的長租公寓研討會。嚴格意義上來說，當時那個會議已經算是長租公寓的峰會，但是它是在50平米非常小的會議室舉行，當時還只有大概七八家市場創業型的長租公寓企業來參加，今天已經發展到這么大的規模，有這么多的長租公寓企業參加峰會。

    我今天講的主題是資產證券化與長租公寓，三年前我也是講的這個主題，很有意思發生了一件事情，長租公寓的老總在聽完我的演講之后，其它的長租公寓企業說好好，其實離現實有點遠。那位老總站起來說，長租公寓企業跟資產證券化相距甚遠，真正等到螃蟹來的時候，這位老總恰恰成為了第一批吃螃蟹的人之一，他們公司去年發行了長租公寓的REITs。

    到這里我想表明一下作為金融企業的鮮明觀點，長租公寓的資產證券化其實不是過度而是遠遠不夠。目前市場上已經發行的長租公寓證券化的產品，總額88億，美國上市公司REITs的規模，最小的一支68億美元，是我們整個市場發行ABS的8倍以上。中國長租公寓的資產證券化有很大的發展空間。為什么說遠遠不夠？基礎資產類型還比較少，在美國來說類型會更加豐富，包括參與的企業還不是特別多。

    資產證券化是否助推房租價格上漲？恰恰相反，資產證券化降低了公寓企業的融資成本，不管是魔方還是星派在發行新產品的時候資產證券化只有5%左右，之前依靠股權融資和私募融資的企業來說，這個利率對他們來說非常低，有一些公寓企業因為引進一些股權資金造成了管理層管理權的喪失，是有這樣的例子。資產證券化助力房源的上漲，主要是體現在REITs層面，幫助我們做增量。

    任何一項投資實際上都有一個比較均衡的投資回報率，國內以北京來說，投資回報率通常租售率維持在1.7%、1.8%。每年租售比回到均衡的線波動，14年、15年房價比較穩定，房租增長導致租售比上升，而15年、16年之后隨著房價的快速上漲，分母變大，分子一直跟不上分母的變化，造成租售比明顯下降，其實到目前為止，統計到2018年6月，租售比還處于低位。我在這里做一個大膽的預測，如果不加以人為干擾的話，按照市場規律來說應該繼續往上走到達均線甚至超過均線的狀態。

    資產證券化跟長租公寓有那些契合點？長租公寓符合資產證券化最基本的要求。長租公寓的現金流屬于資產證券化比較喜歡的類型，持續穩定，尤其一二線的房租市場實際上不缺租戶，只要有好房源不缺租客，資金流入非常穩定。第二，小額分散。從統計學角度來說，可以用統計規律做測算，通過大數法則控制我們的風險。

    資產證券化對長租公寓也有非常好的促進作用，首先它能夠幫助我們打造一個投資的閉環。在座公寓的各位老總都是了解的，我們前期在房產的購買和裝修的改造這塊投入非常大，這樣會造成大量的沉淀資產，這個沉淀資產我們恰恰可以通過資產證券化去幫助它盤活，使我們的公寓企業形成從投入、產出到再投入的閉環。

    第二，解決融資難、融資貴的問題。很大一個作用，長租公寓現金流是穩定的，在我們做證券化的專業角度來說，不管磨方還是星派，靠自己去發行產品，連評級都沒有，很難發行。有了基礎的資產，很多產品發到3A評級。

    資產證券化類型，何總介紹過了，對于輕資產的公司會有資金收入的應收帳款，像魔方的案例。第二類類似于自如以及蛋殼馬上發行的產品，這類產品現金流在法律角度來說會更特定化，資產證券化審批角度更受歡迎。第三類，重資產的模式，用的比較多的通常是CMBS和REITs，CMBS不涉及到復雜的過戶、交易，在操作層面上是比較簡單的，節省稅負。REITs也在做，特點是融資規模非常大，融資效率非常高。我們前期發行的REITs，很多REITs可以達到估值100%發行，這在其它融資方式上面很難達到這種效率。

    資產證券化也存在局限。針對這些局限也提出我們的建議，首先是無法解決開發建設階段的問題，對于長租公寓企業來說，真正需要解決大量資金是前期的建設階段，這點怎么辦？建議后期金融機構包括我們自己也在策劃和一些企業去成立PreREITs或者PreABS產品，解決建設過程中的資金需求。第二，呼吁即將推出公募REITs，能夠允許有一部分資金去投資到前期開發建設階段。還有一個局限性體現在低回報率，剛才任總質疑這么低的回報率到底能不能賺錢，會不會虧，這是擺在我們面前很難回避的問題。資產證券化也一樣，這么低的回報率，到底能不能發公募的REITs，其實打了問號。

    從這點來講，我們也提出幾個建議。

    第一，呼吁政府出讓土地的時候能夠降低土地出讓成本。最近一兩年之內已經做了一些努力，但是我們覺得不夠，而且我們很擔心一點，目前可能是一個運動式的措施，而不是一個長效的機制，我們希望呼吁能夠成立一個長效機制。

    第二，我們支持公寓企業規模化運營。最近市場有一些聲音說部分企業規模擴大，其實跟國外的公司比，我們這些公司其實遠遠達不到所謂壟斷或者所謂規模過大。

    第三，發展多層次資本市場。我們對中小企業的傲慢與偏見，很多種小企業很難參與到資產證券化的產品里面，只有大型企業類似招商、遠洋更受到市場的歡迎。根據現在大數據、區塊鏈的技術，改變現有的評級機制，這是目前市場條件下可以逐步實現的路徑，這樣能夠為我們的中小企業提供更為公平的融資環境。

    中信建投是行業內的龍頭券商，從本質上來說資產證券化產品國內的投資人來看還是一個類債的產品，而我們公司在債券這類產品里面的承銷能力是非常強的，對我們發行產品的時候降低成本是非常有益的。連續五年在整個投行里面一直處于前三名，應該說實力非常強。

    我的介紹就到這里，謝謝大家！