| 網絡主持人：2018年中國長租市場峰會將于2018年9月7日13：30開始 敬請期待 |
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主持人：尊敬的各位來賓、各位朋友，女士們、先生們，大家下午好！歡迎大家蒞臨由《證券日報》主辦的“新業態、新變革、新需求——2018中國長租市場峰會”的活動現場，我是中央人民廣播電臺經濟之聲的節目主持人楊曦，很榮幸有機會為大家主持今天的活動。《證券日報》的小伙伴邀請我來主持今天的活動是7月30號，我想那個時候我們誰也不會想到在2018年的8月份，當然這是一個應該被記入中國商業史的月份，中國長租市場上以這樣簡單粗暴的市場被推到高光時刻，當然某些產品某些品牌的至暗時刻，長租市場的所有被媒體拿出來反復追問，反復進行審視。長租市場到底是一片深藍大海、黃金滿地的市場，還是荊棘叢生，還是惡魔遍地，我想不同的人站在不同的角度有可能會得出不同的判斷。無論在去年10月份的十九大報告還是今年3月份的全國兩會的政府工作報告，都非常明確提出了要打造租購并舉的住房體系。原來我們老說要打造多層次的資本市場，現在多層次的住房供應體系也被非常明確地提出來。在這個體系當中，長租市場應該是非常重要的一環，而這樣一個非常重要的一環，非常重要供應體系的打造需要所有的開發商，所有的互聯網企業、金融機構包括每個人了共同努力，所以有了今天這樣一個非常重要的峰會，我們將會邀請學術大家、行業一線的商業領袖，還有對行業非常關注的各界精英來到臺上，通過主題演講和圓桌對話的方式交流我們的實踐、我們的思考，包括對于長租市場未來每個人的想法。
今天在峰會上我們還將會為大家頒出2018中國長租市場卓越運營商等獎項，鼓勵更多的企業為我國多層次住房供給體系的建設添磚加瓦。活動一開始為大家介紹一下今天出席本次峰會的各位嘉賓，他們是： |
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主持人：經濟日報副總編輯 鄭波
證券日報社社長 陳劍夫
清華大學房地產研究所所長 劉洪玉
華遠地產原董事長、阿拉善SEE生態協會第五任會長 任志強
中國建設銀行住房金融與個人信貸部副總經理 童學鋒
58集團高級副總裁 葉兵
中聯基金總經理 何亮宇
碧桂園長租經營管理部總經理 楊鵬
招商蛇口長租公寓總經理 周躍球 女士
世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理 甘偉
遠洋集團長租公寓業務發展中心常務副總經理 俞國泰
貝殼研究院院長、貝殼找房首席經濟學家 楊現領
石榴集團熊貓公寓CEO 王璽龍
中信建投證券投資銀行部總監 方春暉 |
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主持人：還有來自寧波銀行、碧桂園集團、招商蛇口、綠城集團 、“58安居客”、遠洋集團、石榴集團、世聯行、華聯、綠地集團等公司的嘉賓和來自經濟日報、中國證券報、證券時報、新華網、人民網等單位的媒體朋友們。
因為時間的關系，不能一一介紹各位，一并對大家的光臨表示歡迎。 |
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| 主持人：非常感謝《證券日報》為我們打造了流暢交流的平臺，不同企業的從業者可以在這里交流我們的實踐，交流我們的思考。下面有請清華大學房地產研究所所長、博士生導師劉洪玉教授為大家帶來主題演講，題目是《深化住房制度改革視角下的住房租賃市場發展》。 |
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劉洪玉：尊敬的各位領導、各位來賓，大家下午好！很高興能參加2018中國長租市場峰會。《證券日報》跟我講希望我能夠從比較宏觀的一些角度來看一看長租市場問題，我想從住房制度改革的視角來觀察。實際上目前發展住房租賃市場實際是深化住房制度改革的一個非常重要的工作，從這個意義上來說，租賃市場的發展不是一個權宜之計，是我們制度建設所需要的非常重要的工作。
首先回顧一下住房制度改革一些關鍵的時間點，大家知道住房制度改革起步于80年小平同志講話作為一個重要的標志，當時我們的住房是分配制度，很少有住房交易，大家換房子還存在，主要租國家單位的房子住。改革初期我們要推動住房的銷售，包括提過房租，讓大家覺得買房更合適，去推動住房商品化。78年到93年叫改革探索，這是第一個階段。
第二個階段，94年到97年住房制度改革全面推進，改變計劃經濟下形成的福利住房制度，開始提出來分層次供給的概念，經濟適用房、商品房的概念是這時候開始提出，同時建設跟市場化相關聯的住房金融體系，包括住房公積金、商業性的住房貸款。 |
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劉洪玉：第三個階段，1998年—2001年，第一次住房制度改革深化，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，建立經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。不同收入的家庭，分別應該去租或者去買相應的住房。
2002年之后房地產市場推動市場化發展的過程中，以調控為主的市場發展主軸，有很多政策，2013年總結過去十年每年都在調控，有時候向抑制，有時候促進，希望市場跟我們想象的一樣進入到平穩健康的發展軌道。總的來說，還是促進住房的商品化，促進住房的所有權，賣的方式作為主軸。
最近提出來要建立多重供給、租購并舉的住房制度，最近兩三年開始回顧反思過去制度的基礎上提出新的發展思路，也是今天大家開始討論長租市場一個非常重要的原因。 |
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劉洪玉：制度改革的過程中自住房的占比很多，產權型的住房占的比重2000年和2010年兩次普查，自有自住的比重還是比較高，結構會發生很大的變化，商品房變得很重要。租房相對有所減少，承租原來的公有住房私有化以后退出了體系變成私有化的住房，也發生一些變化。換句話說，從數字上可以看到一個規律，經過這么多年的改革，私有住房變成非常重要的概念，也成為家庭財富重要的組成部分。當然還帶動了其它很多領域的變化，經濟的增長、城市面貌的改善。實際上也發現這樣一個過程帶來一系列的問題，房價跟人們收入的差距問題。本來租和買是人們住房消費的兩個基本形式，但是過去不管從市場的發展、行業能力的建設還是制度的建設，都是以這樣一個市場作為關注點，租賃市場關注的程度比較低。現在重構住房制度，深化住房制度改革，發展租賃市場，它的意義一方面從制度建設的角度希望能夠補齊短板，從市場發展的角度希望能夠更好地滿足人們居住的需求。房價比較高的時候，一步邁進去所有權，住房所有權限制人們的流動，大家更愿意比較自由地遷徙等等，更好滿足人們的需求。另外促進行業發展的穩定。
租房比重各個國家差異比較大，在一些城市地區，比如紐約的數據，自有自主的比重不到1/3，2/3是租住。在我國未來的住房制度設計當中，租住也是一個非常重要的內容。但是選擇什么樣的比例，各個城市不一樣，特點不一樣。發展租賃市場是為了補齊制度短板，另外，滿足人們租買自由選擇的需求，改善供給，培育專業化的企業，完善相關的立法，建設相關的平臺，滿足不同的人群租住住房的需求。
租賃市場主要集中在大城市，全國租房的家庭在一線、熱點二線城市里面，從市場上采集的掛牌數據來看，主要集中在特大型城市。促進市場穩定這里面有一個很重要的經驗，租房就不著急買房，可以降低整個社會上購房的金融成本，有利于促進穩定，德國有一些經驗值得我們借鑒。促進穩定除了行業穩定以外，租賃這個行業有將近四千萬人住在出租的公寓里面，有兩千多萬套公寓住房出租，整個經濟貢獻有1.3萬億美元。整個租房規模非常大，整個行業的發展對經濟的穩定有非常重要的意義。
大家現在關注的兩個核心問題，一個關于規模化的租賃企業的發展，一個政府在租賃市場上的相關政策。住房租賃企業有幾類：一類，擁有住房；再一類，擁有住房同時又管理；第三類，不擁有替別人管理。在這個過程當中還有很多圍繞著租賃住房提供各種服務，尤其金融服務的提供商、投資者廣義上叫做租賃企業。發展規模化的租賃企業有什么好處？國際同行業在思考，可能會有利于增加租賃住房的供給，有利于提高市場透明度，有利于提高租賃服務的水平、租賃服務的質量、租賃滿意度，比較規范的租賃行為會在市場上起到示范作用。增加就業機會、促進消費，促進住房的維護維修投資等等經濟效果。 |
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劉洪玉：發展規模化的租賃企業也有一些大家擔心的事情，會不會有壟斷？會不會由于壟斷導致租金上漲？如果金融不恰當地參與，會不會金融帶來風險？企業之間會不會有一些不良的競爭等等。租賃企業的發展有有利的一面，還有一些弊端，我們肯定希望能夠揚長避短，怎么認識租賃企業就很重要，它的核心作用是什么很重要。現在大家都在討論怎么定位我們的租賃企業，這個也和我們行業的長期持續發展有關聯。
一部分租賃公寓類的企業，主要是管理者的企業，喜歡把自己貼上“互聯網”標簽，類似共享辦公似的，管理空間，WeWork管理的只是業主方空間的1/5，那邊是一百萬平方英尺，這邊是五百萬平方英尺，但是它的資本市場上的價值似乎那個更高。這個邏輯如果引入到長租公寓類的租賃企業里面是不是恰當？值得大家去思考。最核心的還是怎么做好我們的租賃企業自己應該做的事情，企業自己怎么去有效地管理控制風險，包括跟你業務相關的租戶、業主以及承租的房子之間的關系，行業怎么形成行為的規范，能夠用于行業的自律。社會上怎么去對這些企業的行為進行監督？政府怎么監管？有些領導提出來，現在是不是這一類公司不應該去收租金的差價，應該讓它收取服務費。這個實際上對我們這類企業的模式有比較大的影響。這一類企業怎么加強規范，建設之初肯定也一塊兒努力去完善，哪些需要完善？
政府租賃市場上的政策，怎么形成市場的供應？租金是不是要管制？租企內的租金有什么調整規則？租客的利益怎么讓租約保持穩定。我們經常說長租，讓他感覺到安全、穩定、有保障。政府的初衷有足夠多可以租用的租賃住房，房子要體面。怎么讓房子的租戶不是租不起房子被迫遷移，這是國際上也在普遍研究租賃住房的管制，不同國家管制的程度不一樣。有好的一面有不好的一面，可負擔的體面的，也有一些副作用影響到租賃市場的供應、需求、價格，導致很多反常現象出現，降低租住人口的流動性，租金便宜大家不想挪，實際上流動也許是客觀的需要，我們制度阻撓了人們的流動。大家開始研究租賃市場的管制政策應該怎么改革？我們從0到1的過程，借鑒改革的思路，也會是非常也幫助的。怎么讓新建的租賃住房有一個可預期的租金增長，讓投資者有積極性。怎么限制頻繁調整租金，怎么制訂標準租金等等，希望既有利于租戶，又不損害業主的利益，這樣一系列的管制政策，大家都在討論，這對我們未來的租賃市場發展過程當中制訂政策非常有利。 |
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劉洪玉：總的來說，我自己感覺租賃市場的發展有很大的前景，但是需要我們各個領域的人共同努力，需要科學客觀的行業發展研究作為支撐。我們現在研究還不夠。再有，這個行業從業者不能自己把這個事情搞砸了，都是要建設性地做貢獻。有些模式可能大家要思考清楚，不能太追求形勢上的東西，少走彎路，不走別的路，著眼于健康的可持續發展。
我就講這些，謝謝大家！ |
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| 主持人：謝謝劉教授！下面有請中國建設銀行住房金融與個人信貸部副總經理童學鋒先生為我們帶來主題演講，題目是《承擔國有大行責任、推動住房租賃發展》。 |
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童學鋒：尊敬的各位領導、各位嘉賓，大家下午好！很高興接受《證券日報》的邀請參加本次2018中國長租市場峰會，與在座的各位專家和領導一起探討關于我國住房租賃市場的話題。借此機會我想和大家一起交流一下建行在發展住房租賃業務方面的初衷、一些主要做法和取得的初步成效。
一、建設銀行發展住房租賃業務的初衷，回顧發展歷程，我國房地產業對改善人民居住條件和促進國民經濟發展發揮了巨大的作用。隨著我國城市化進程進入新階段，在大型城市人口聚集、土地資源稀缺背景下，我國房地產市場也出現了房價高企、百姓負擔加重等問題，讓住房回歸本源，培育和發展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，是人民群眾的熱切呼聲。目前在住房租賃市場主要矛盾是租賃住房總量無法滿足日益增長的住房租賃需求，同時存在信息不透明、政府缺乏監管工具等方面的缺陷。可以說，我國住房租賃市場生態還不盡完善，為滿足百姓對美好生活的需求和向往，習總書記提出，房子是用來住的不是用來炒的定位，十九大報告要求加快建立多重供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，這是中央的號召、社會的呼喚、百姓的期盼，需要責任擔當者挺身而出，推動市場徹底轉變過去的自由發展狀態，主動探索可以持續發展的住房租賃新模式。
提起建設銀行，大家可能都知道這樣一句話，要買房到建行。上世紀80年代中期，建設銀行在深圳發放全國首筆個人住房貸款，90年代初期建設銀行在上海辦理全國第一筆公積金繳存業務，2004年建設銀行引入德國住房儲蓄制度，在天津成立中德住房儲蓄銀行，2005年建設銀行發行我國首單個人住房帶抵押貸款證券。在我國改革開放40年間，建設銀行緊跟住房制度改革的每個腳印，以支持百姓自住安居為已任，不斷創新產品服務，形成了引領行業發展的獨特優勢，參與并見證了中國住房制度改革的全過程，是我國住房金融領域的領跑者。在住房金融方面豐富的經驗積累，使得建設銀行對于中國老百姓住房具有深刻的理解，具有專業的研究和執行能力。建設銀行作為國有大行主動承擔社會責任，積極開展探索創新，在同業中較早開展住房租賃業務。 |
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童學鋒：二、建設銀行發展租賃業務的總體方案
我們堅持問題導向，按照為政府及市場主體提供服務，為市場交易提供保障的服務，在充分調研市場和總結國際先進經驗的基礎上，改變以往金融企業主要以信貸產品支持實體經濟發展的做法，從供給側入手，以市場化手段提升住房市場多主體供給能力。從平臺建設、房源供給、運營監管、金融服務等多渠道切入，為推動住房租賃市場健康發展，實現百姓住有所居，提供切實有效的住房租賃綜合服務解決方案。
1、構建住房租賃綜合服務平臺，完善市場基礎設施。面對住房租賃市場供應量不平衡，市場監管不到位，市場監測手段差，市場秩序不規范等痛點，建設銀行著力打造住房租賃綜合服務平臺。這一平臺由五大系統組成，包括住房租賃監管服務系統、住房租賃監測分析系統、企業租賃服務管理系統、住房租賃服務共享系統、政府公共住房系統，住房租賃監管服務系統、住房租賃監測分析系統是有力的抓手，企業租賃服務管理系統、住房租賃服務共享系統、政府公共住房系統為不同的服務對象提供相應的系統。這五個系統以城市的緯度進行推廣，可以根據各城市情況組合搭配，靈活組裝定制。滿足住房租賃市場的不同需求，解決各地政府、各地企業資源分散標準不統一，重復建設的問題。租戶可以找到政府房管系統核驗后的真實房源，根據備案證明享受租購同權的政策，可以享受由建設銀行提供的用戶認證、多樣的支付方式，豐富的金融產品還可以查詢租金指數等房地產信息。
租賃企業和中介機構可以免費使用公開年包的住房交易系統，可以享受建設銀行提供的封閉式押金管理，高效快捷的清算等金融服務。政府職能部門可以從供應房源、同業機構、市場交易多緯度對住房租賃市場進行監管，規范住房租賃市場，促進行業健康發展。我們的平臺立足全平臺支撐、全鏈條服務和全產品配套三大定位，將共享經濟和金融科技相結合，在功能上體現更真實、更可信、更規范、更權威、更便捷等六大優點。介質2018年8月末，建行與超過300個地級以上區域簽訂合作協議，并實現平臺上線，從落地實施的效果看，初步達到了預期目標。通過搭建住房租賃綜合平臺，構建信息透明化、流程規范化的租賃市場基礎設施，用開放共享的胸懷促進市場各方獲益共贏。 |
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童學鋒：2、創新研發建設銀行住房指數，樹立市場風向標。用住房租賃的專業優勢，依托自己樓盤大數據，以自身海量交易數據為基礎，整合外部優秀的數據資源，引入國際先進方法編制發布《住房市場分析監測指標體系創新研究建設銀行住房指數》，并讓指數成果開放共享，旨在主動威社會為監管部門，為參與市場的普通居民和企業機構提供獨立客觀的信息服務。
建行住房指數一是高質量，我行指數編劇來源既包含建行多年來的業務數據，也吸收了多家外部高質量市場數據，并經過融合、去偽等過程，形成全面豐富的指數編制、微觀數據基礎，指數編制過程中引入先進的編制方法理論，適用我國城市建設和住房市場快速發展的特點，克服住房產品非同質的難題，確保指數結果科學性、準確性和可靠性。二是多層次，建行住房指數可以在宏觀、中觀和微觀層面上分別反映住房市場情況變化，可以為住房市場的深度研究、市場風險預警、自控批量研究、風險評估等工具的開發提供基礎。三是多角度，建設銀行住房指數包含買賣交易和租賃兩個市場，兼顧價格與數量兩個指標，完成反映租購并舉住房市場格局。四是靈活性，我們在國內首家將指數研究縱向延伸至城區片區等，并按市場屬性進行細分，可實現區域層級和產品屬性的多重指數指標組合。五是住房指數以月度發布為主，可按需求分布多頻選擇。
建設銀行創新的住房租賃指數為政府提供價格走勢，為市場提供價格參考，為專業化管理和承租人個性化需求提供服務，對租價有合理的判斷。截至8月份，中國建設銀行租房租賃指數覆蓋北京、上海、廣州等52個城市，包括主要省會城市。通過租賃指數，建設銀行進一步豐富對租賃市場的金融服務，繼續推進引領國內租賃金融市場發展。 |
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童學鋒：3、提供配套金融產品和服務，穩定租賃關系。
如何通過金融的手段穩定租賃關系，支持鼓勵長期租賃，這是我們建設銀行發展住房租賃業務要考慮的重點問題之一。為此，我們重點圍繞長租業務創新推出個人租賃住房貸款，該貸款以支持長租為基本出發點，租客通過躉交的方式與出租人協商租金折扣，既可以平抑租金價格，也起到穩定租賃關系的作用。產品創新過程中得到人民銀行、銀監會的大力支持，監管機構在合規合法防范風險等方面進行了悉心指導。一位廣東客戶有三年期租房和約，在建行個人租賃貸款產品支持下，一次性支付獲得房租9.5折優惠，經測算省下租金7200元，貸款三年支付利息5628元，兩者相比省下1572元。租房成本不升反降。出租人也因此一次性獲得三年租金收入，增加了提供長租房源的積極性，實現了多方共贏。針對開展住房租賃公司的業務創新了公司租賃貸款，鼓勵房源由售轉租，支持批量供應。建設銀行以金融服務連接供需兩端，針對長租提供一籃子解決方案，旨在以有限的資源為住房租賃市場增加房源供給，緩解供需矛盾，平抑租金價格，讓老百姓有時是再在的獲得感。
4、以品牌優勢引導長租理念，完善住房租賃生態。
建行注重對長租文化的引領和培育，傳承和發揮品牌基因優勢，在“要買房到建行”基礎上推出“要租房到建行”的品牌，積極倡導房子是用來住的，租挺好，長租即安家等新理念，讓長租變成居民享受美好生活的新選擇。為推動這一理念，建行加強與政府企業合作，著力打造CCB建融家園品牌社區，保證房源穩定長租，提高居住品質，提升租戶幸福指數，目前CCB建融家園在上海、廣州、深圳、天津、重慶、雄安、杭州、鄭州、武漢等城市落地，市場反映良好。結合國際經驗，發達的住房租賃市場專業化的住房租賃企業是必不可少的，我們建行于今年6月組建成立了專業公司建信住房服務有限公司，這是全國首家銀行性了住房服務公司。建設銀行租房業務啟動伊始，秉持合作共贏的理念，與各類企業開展廣泛合作，包括與我愛我家簽訂合作協議，為客戶提供更好的租住體驗，與海爾集團簽訂合作協議，共同打造住房租賃生態，渝開發企業合作，推動租賃房源的建設等等。目前合作開展住房租賃企業的業務已經超過四千家，包括開發企業、租賃企業、中介機構等等。 |
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童學鋒：三、建設銀行發展租賃業務獲得廣泛認可，近一年來建設銀行在住房租賃領域開展了探索取得一定的積極效果，同時得到社會媒體的廣泛認可。住建部王部長接受央視采訪時對建行作為國有企業開展租賃業務予以高度肯定，認為建行如果發揮保證市場供求的作用，新華網、人民網、金融時報等權威媒體刊發多篇評論文章，對我行住房租賃業務積極評價，認為建設銀行發揮傳統優勢，探索創新合作模式，銀政、銀企合作直擊租賃痛點，向社會積極傳達新時代住房消費新理念，為住房租賃市場健康發展發揮了重要的示范引領作用。
房子是用來住的，租挺好，這是建設銀行擔當大行責任的莊嚴宣告，是建設美好生活的重大舉措。建設銀行從擔當歷史使命和政治任務的高度出發，積極履行國有大行責任，發揮傳統優勢，立志做市場的引領者和推動者，愿為我國住房租賃市場的健康發展貢獻建行智慧、建行方案和建行力量。
謝謝大家！ |
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| 主持人：謝謝童總！下面有請58集團高級副總裁葉兵先生為我們帶來主題演講，題目是《數讀長租：機遇與挑戰》。 |
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葉兵：各位嘉賓、各位領導，下午好。大家都非常清楚，58集團下面的房產平臺包括三個平臺，58同城、趕集網、安居客，聚焦在房產平臺的互聯網找房服務上。毫無疑問，這是一個巨大的訪問量，每天有三千萬的找房用戶在這個平臺上。作為互聯網平臺，我怎么通過今天的平臺數據看今天的長租公寓，再看今天的租賃市場，這是我們帶來今天的大會主題“數讀長租”，這里面既有機會又有挑戰。
從2008年開始，從首批品牌公寓出現，剛開始主要針對高端的租賃人群，一直到后面的起步服務青年人群的租賃機構性的企業進入，甚至包括到成長期資本開始涌入，包括到政策開始扶持，到最后2015年明顯發現國家隊進場，正規隊進場，包括大型的品牌開發商開始發力租賃市場，發力品牌公寓，甚至包括今天的國家隊也開始進入到主航道上面租購并舉。機構性的進入租賃市場，品牌公寓優質服務的市場來看，過去將近十年歷程中，租賃市場發展呈現出積極態勢。
前面講了，作為全國最大的互聯網找房平臺58同城、安居客、趕集網怎么看今天的數據，怎么看數據背后我們解讀出來的機遇？有幾組數據與大家分享，十九大開始中央一直強調租購并舉到12城開始房產租賃市場的試點到更多的城市開始在租賃市場批地上面有更多的紅利政策，到最后各大城市56城都在出臺相應的本地化的圍繞租賃市場，圍繞租賃人群的本地化服務策略。今天這個市場是一個紅利市場，今天的資本涌入也好，今天更多的開發企業房企涌入也好或者說更多的機構進入也好，我們認為它背后非常大的機遇就是今天是有政策紅利的，今天是在國家的主政策主航道上面毫無疑問，這是在長租市場、品牌公寓最大的市場紅利就是政策紅利。 |
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葉兵：在過去的一段時間里面，政府的批地在租賃市場的供給量上發生明顯的變化，批出181宗專門用于租賃性了市場用地也好，包括整個萬方也好甚至整個開發商拿地的配套租賃性的服務政策規管措施也好，毫無疑問今天在資源端在供給端政府明顯加大了力度。市場上的數據響應非常積極，各地市在資源端呈現出上漲趨勢。因為有政策紅利，因為有政府的扶持，我們在資本市場上也看到了在過去一段時間里面有將近400億的資本涌入長租公寓市場，很多品牌公寓企業通過市場化融資，通過各種合營，在資本這塊毫無疑問助力租賃市場的發展上起到添磚加瓦的作用。超過億級融資有12筆，包括今天在座的品牌性機構的租賃性企業也拿到資本市場的融資，在資產證券化方面也看到了不管在國家包括金融機構也踏出非常積極有效的措施，150億發行額在資產證券化市場上的數據。
今天看到的第一個機遇是市場紅利，是政策紅利。我們看到另外一個機遇，今天的市場不僅僅在一線的北上廣深市場，今天的市場在很多新一線、新二線市場的需求明顯呈現出積極而且更加旺盛的態勢。除了今天傳統的一線市場北上廣深之外，在人口增量上面相較而言，像杭州、重慶、成都、鄭州、西安我們認為新一線市場已經起到推進租賃市場發展非常重要的原因是需求在，用戶在，今天的租住人口在，這是人口的因素。今天看到的趨勢一線不唯一，更多的市場化需求，更多的可能未來機構性的租賃性企業的進入市場要更多去看新一線，更多去看二線，甚至部分三線城市，因為從數據角度來看，在新一線、二三線城市的居住人口，租賃化的市場化的需求數據來看，漲勢、增量比明顯的一線城市特別是北上廣深超一線城市旺盛很多。北京的結果統計下來是負增長。今天的房企、開發機構、租賃運營機構到底要往哪兒走？一線不唯一，還有更多的機會。
從需求角度來看，相當長的一段時間追蹤平臺上大量的租房用戶的普通消費者，他們的需求到底往哪兒走，我們對比了兩年數據（2016—2017年），2017年開始國家在政策也好，數據分析也好，城市圈的形成在長三角、珠三角、京津冀包括成渝地區城市圈人口上找房熱度、找房增量，2017年比2016年呈現出更高的熱度，預示著今天的用戶今天的需求在往這些方向走，對今天的房企對于今天的開發機構、運營機構往哪兒走也是非常有意義有參考的數據。 |
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葉兵：除了有政策紅利，有市場紅利，同時解讀了市場化的需求往哪兒走的時候，大家千萬不要忽略一個市場化非常重要的力量，今天的科技力量讓居住變得更加簡單，今天的科技助力讓找房變得更加容易，今天的科技助力在品牌公寓機構性的長租公寓體驗里面明顯好過于原來在街邊看廣告找私人房東居住的體驗上面好了很多。找房用戶這組數據上面我們投入大量產品化的力量，比如直播看房，普通的租客不需要到中關村或者天通苑找房子，我可以看一下經紀人或者品牌公寓的服務專員，通過直播的形式帶我看一遍這個房子的內部結構、外部環境怎么樣，今天的看房更容易，今天的看房更easy，今天的租賃人口有更強烈的感受，我今天更愿意租了，相較于五年前八年前的體驗角度來看，今天的租客隨著科技力量的騰飛，他們的體驗在提升，感受在提升。包括VR看房，是一個遠程全景再現的看房手段。
全國的租客每天超過5萬人同步在線觀看租賃性機構的服務專員、客戶專員看整個公寓內部的環境包括配套設施，平臺超過150萬房源，科技力量讓今天的找房更容易，更愿意租房，相較買房而言，以前的租客總是說買一套房子，沒有一套房子感覺不是太安全。今天的科技力量在解決找房上面，在居住體驗上面毫無疑問有更好的效果。找房的透明化角度來看，今天的租客比五年前的租客更幸福，今天的租客比八年前的租客有更多的手段去找到他心目中希望找到的居住環境。
除了前面講到的找房過程中的科技化助力，今天很多的家電公司，很多IT公司，很多智慧化社區的服務公司，在智能設備、智能家居層面融入非常多的力量，讓品牌公寓的普通小年輕或者兩口之家、三口之家也好，整個體驗更好。科技助力在推進整個租賃市場發展上，在過去幾年時間里面也是非常重要的一支力量。 |
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葉兵：總而言之，今天看到的租賃市場發展充滿機遇，背后的原因從平臺的角度來看我們總結出這么三大模塊：政府市場紅利；需求發生遷移，城市群遷移在新一線、二線城市商有更多的市場需求；科技助力上面看到新的科技應用、新手段的應用，讓今天的租客更幸福。這是今天的市場上面充滿機遇。從平臺角度來看，市場紅利、需求涌動、科技助力，特別是長租公寓的市場充滿機遇，但是也有挑戰，挑戰毋庸置疑顯而易見，尤其在過去的一兩個月時間里面，租賃市場是今天媒體的頭條，很多媒體事件圍繞租賃市場報道。從平臺的角度來看，今天的租賃市場有幾大數據可以跟大家一起回顧一下。
機構性的租賃企業在進入到租賃開發運營的過程中遇到最大的挑戰，高成本、低回報。國內外的投資回報率來看，今天長租公寓的資產回報率，相較國外發達國家的平均水平來說明顯低非常多。怎么解決低回報，怎么解決今天的高成本，拿地、裝修、改造、運營層面上面，分散式的長租公寓平均的回報周期五到六年，集中式公寓的整個回報周期更長毋庸置疑，對整個長租公寓的發展，對租賃市場長期健康有序往前走帶來挑戰。從這個角度來看，今天政府政策扶持、金融政策引導，包括前面提到的ABS、REITs也好，地方政府也開始控租金價格，在租金價格合理引導的情況下怎么讓資本的力量能夠凸現出來，怎么讓市場的力量能夠得到它應該有的回報。這是需要我們包括在座的專家們共同來探討共同來研究的話題，高成本、低回報的課題怎么解決。市場化的風險上面，特別對于市場化的機構進入到一個城市之后，有市場風險，看不清對整個市場長期的特別租賃市場發展從供給到市場化需求的數據看不太清楚。
以上海為例，2018年相較于2017年成交地塊上呈現出差異化的國企拿地。國家隊的進場對整個租賃市場的發展是有幫助的，對于市場化的租賃企業來說，今天當地政府在市場化供地的計劃到底是怎么樣的，未來發展的策略怎么樣，未來供給化的手段有哪些，資金化的配套措施有哪些不是太清楚，對于市場化機構性的租賃企業進入到這個市場面臨巨大的風險。上海在過去一段時間里面在供地31副地，國家隊在拿地時批地的時候拿低成本非常低，因為是租賃性專用的配套價格，低于市場二手房正常價格80%的價格去拿地，作為市場化的機構如果不能很好地把握清楚當地土地把控、供地計劃數據甚至需求層面的數據的話，對于市場化的租賃機構進入這個市場是面臨巨大的風險。如何設計你的產品，如何確定你的市場產品價格，如何確定你的當地競爭，判斷上面臨更大的風險。 |
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葉兵：今天從政府角度，從研究機構角度，從互聯網平臺機構，如何讓今天的數據更加透明，讓規劃更有前瞻性，讓我們的機構性租賃企業不要輸在起跑線上，對未來長期發展有更長期的預期，從這個角度來看，我們仍然有大量的工作要去做。重慶從2018年統計的數據來看，重慶市房源供給量上，巴南地區的房源供給非常非常大，今天在巴南地區找房子租房子的人最少。需求的錯位、需求的錯配跟供給相比，如何幫助今天的開發性企業進入到合適的地塊，拿到合適的項目，確定合適的成本和財務結構，并且有合理的回報，從我們角度來看數據非常重要。決策的依據到底在哪兒？從這個角度來看，像江北、渝北、沙坪壩地區，租賃的需求相對比較旺盛，在當地房源供給量在這幾個區域又是相對比較低的。從這個角度來看，今天有沒有一個公共化的平臺，有沒有一個數據的決策機構能夠幫助廣大的開發企業、運營機構在拿地階段、項目運營階段、定價策略的決策階段幫助他們有更科學的決策，毫無疑問這是非常重要的一點。
需求常錯配，決策需引導。今天的需求看不清楚，今天的供需兩端的矛盾是流動的變動的，今天決策層面上面缺乏長效機制，讓整個租賃市場的不管是開發企業也好還是服務機構也好，能有一個定心丸，能有一個更加長期的可決策依賴的數據，從這個角度來看，我們認為需要大家一起來努力。
前段時間大家非常清楚，租賃市場話題非常多，最近的話題是甲醛問題。甲醛問題開始是一個點狀問題，其實從平臺的角度思考是一個規范、標準，今天到底有沒有一個標準？今天是租賃性機構說我們拿了一塊地，我們把它打造合規的產品，當推向市場的時候，環保的標準是什么？國家在相應的環保規范上面也沒有這樣的環保規范，說什么樣的標準是可以讓人住的。從這個角度來說，在規范的缺失上面毫無疑問需要引起相關國家和政府相關單位一起注意。同時，我們認為在今天市場上除了規范的缺失之外，配套的措施、配套的機構也是缺位了。以甲醛為例，什么機構有資質去檢測，什么機構出具的報告是市場認可的報告，什么機構以什么樣的標準去檢測，這是今天提出來的問題，當我們的市場化標準、市場化的管理手段不清晰，配套的機構，配套的基礎設施不完備的情況下，盲目要求今天的租賃性機構要達標這個，要達標那個，在這點上需要大家一起來共同探討，怎么讓環保的標準甚至安全規范的標準，集中式租賃公寓企業達到安保規范，這個規范是什么？從財產到人身安全，都是現在媒體比較關注的。從平臺的角度，我們更關注的是它背后的政策缺失、背后標準的缺失，背后服務機構的缺失，這是平臺對今天租賃市場發展的解讀，甚至政策配套的規范角度來看，有的城市是允許打隔斷的，有的城市N+1也是可以的，顯而易見有的城市，當地政府說不能打隔斷，不能改造。包括小產權房空余存量房釋放到市場上面，包括商改住到底是什么樣的政策，從政策規范角度來看，我覺得從各地政府都需要有更明晰更清楚的規則來告訴我們今天所有參與到國家主航道上面去發展租賃市場的機構。今天我們的政策標準是什么，今天可服務的依據是什么，今天我們可依賴的服務機構有哪些，這是我們認為規范層面上面在制度層面上面在標準層面上面也是缺失的。行業標準亟待完善，行業基礎設施對于今天的長租公寓、品牌公寓這樣一個年輕剛剛起步的處于襁褓期的嬰兒需要大家共同努力，包括政府、企業、服務機構共同完善行業標準，有力促進整個長租公寓的發展。 |
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葉兵：這是今天作為全國最大的找房用戶平臺我們對市場特別是長租市場的解讀，今天這個市場毫無疑問是充滿機遇的，從市場紅利的角度、政策紅利的角度、需求的角度看見了大量的需求胸動，從科技的角度今天的租客比五年前更加幸福，但是我們也面臨著很多問題，也有挑戰。比如投資成本的回報周期上面，投資的回報率上面，今天如何讓資本能夠更有序更健康地維持住長租公寓的健康發展，在政策的決策上面，在標準的制訂上面，在數據的扶持上面，在平臺化的依靠上面如何幫助，我們有很多問題需要解決。今天把問題把機會都提出來，未來長租公寓還是一個朝陽行業，未來我們有很多工作要做，作為平臺也會積極參與其中。
謝謝大家！ |
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| 主持人：謝謝葉總！下面有請碧桂園長租公寓公司總經理楊鵬先生為我們帶來主題演講，題目是《長租城市：新人居模式的創新探索》。 |
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楊鵬：尊敬的各位領導、各位來賓，非常高興今天應《證券日報》邀請來去給大家做這樣一個交流。作為長租公寓行業的從業人員中的一員，碧桂園算是新兵，今天也希望借這個機會跟大家交流一下目前在做些什么以及可能想要做些什么。
剛才各位嘉賓都提到了這個行業可以說是突然之間被置于高光的關注之下，在大家始料未及的情況下，被一系列報道放到輿論的核心。最近一段時間包括租金的上漲、租金貸、甲醛等等一系列問題。對于從業人員和公司來說，我們內心感到非常大的壓力，但是關注也是好事，一方面說明這個行業是值得被關注的行業，是民生行業，代表千千萬萬年輕人對他們生活影響最重要的一個方面，這種關注度反過來促進行業更加規范更加健康成長。絕大部分在這個行業里面有報復的企業初心都想去改善一代人的居住生活和居住條件，都想去改變這個社會和世界做出一些貢獻。只是在這個過程當中，我們的產品上，服務上確實需要進一步加強，回歸到初心，回歸到做這個生意的本質，也回歸到行業的本質，就是怎么做好居住和做好居住服務這件事。
碧桂園的初心是什么？希望社會因我們的存在而變得更加美好。我們希望居住或者租住這件事情因為我們的存在而變得更加美好，也希望通過我們自己一系列的產品和服務能夠給這個行業和社會帶來一些東西。作為傳統的地產開發上，我們做的事情也是非常傳統的，我們把自己定義為一部分是開發商，一部分從長租公寓的領域來說我們就是一個服務行業。我們推出的產品系列跟大家常規的長租公寓不是完全一樣，我們的步驟有三個臺階。第一，常見的長租公寓，單棟小體量，按照規劃，根據市場租金不同，根據客戶群體不同有一定的分級和分類，有入門級的城市宿舍的產品以合租為主，有最主流的白領公寓的產品，也有中高端的產品，后續還會有家庭型的公寓，還有養老公寓，甚至還有專業的院子公寓，這都是未來希望更多去滿足不同人群的居住需求產品。
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楊鵬：當不同的居住需求產品整合到一起，再加上生活配套、商業配套，可能變成以居住形態為主的社區，這樣的產品叫做長租社區。
長租社區把居住板塊和產業板塊和商業板塊甚至和文旅板塊和辦公板塊結合，叫做長租城市。
逐步逐級向更大體量去衍生，提供給我們的租客提供給我們用戶的產品不僅僅是居住，包含生活方方面面，希望是一個生態圈。理想的居住環境是什么樣的？首先活力溫馨，智慧便捷，有自己的生態圈可以實現體系內的循環共享，最后是宜居宜業的。我們希望我們的產品是覆蓋全年齡段有居住需求的人群，希望它的人群范圍比現在大家最關注的年輕人居住范圍更廣闊一些。流動人口的結構性變化有一些比較明確的趨勢，其中一個趨勢流動人口的年齡階段逐漸增長，過去年輕人在流動，現在慢慢有些年齡偏大的更大年紀的人也在流動。第二個變化，過去以個體為單位流動，現在會出現以家庭為單位流動的情況。這些變化都說明，未來租賃的需求可能是多種多樣的，客戶的類型是多種多樣的。希望我們滿足的客戶類型也應該是多種多樣的，可能有居家人群，有針對企業提供的住宿服務，也有針對都市白領甚至也有度假人群。 |
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楊鵬：我們希望打造的長租城市是一個綜合體，有幾大類，有居住集群、產業集群，有商業集群，具備城市級別的公共配套。雄安肯定是長租城市，我們做的長租城市是長租小鎮或者長租城鎮，我們希望在新的人居模式探索下也能承擔起相應的社會責任，做出相應的探索。長租這件事情放到整個行業和市場范圍來看，沒有什么特別多完全成熟的經驗，尤其是大體量的城市級長租公寓，有更多的問題和更多的空間，需要大家去探索和解決。
我們希望從幾方面來實現長租城市的打造，包括硬件方面，包括軟件方面。在硬件方面像剛才講到的有幾個基礎功能必須要實現，居住的功能、產業的功能、商業的功能和其它社會配套功能。從居住上來看，我們希望它既有長租的也有短租的，既能滿足年輕人也能滿足家庭型和養老型的居住，對應的會有非常完整的響應不同人群的需求產品線，包括城市宿舍、青年公寓、家庭公寓、養老公寓等等，包括短租型公寓民宿或者酒店，也包括其它跟居住緊密結合的一系列配套，比如公共廚房、服務中心、健身房、瑜伽館，穿插在社區和城鎮范圍內的一系列城市綠化、生態環境、中央公園、跑道等等。
我們希望它是多業態的垂直生態的商業集群，這個商業也是希望貫徹在整個社區范圍內。除了有大的ShoppingMall，也有社區商業，也有街區商業，除了購物零售之外，也有相應的親子、餐飲、娛樂等等設施設備。通過商業也能夠為社區注入相應的活力，甚至也有可能創造出另外更多的盈利可能性和想象空間。
希望有產業集群，通過把產業導入到城市里面，把高科技的、環保的、智能化的產業導入到社區里面，實現產、城、人的融合。以國貿和通州為例，以上地和回龍觀、天通苑為例，人群是在工作和生活的地方不停每天去做鐘擺效應。前段時間有一篇非常有名的自媒體文章說通勤正在殺死首都的年輕人，其實通勤鐘擺效應這件事情不是讓人有幸福感的事情，通過把產業導入到這個領域，真正的生活和工作能夠做一個非常好的融合，讓大家有更好的生存空間和環境。通過產業、商業、人的居住，讓整個產業、人居的生態更好形成更好的正循環，通過產業來吸引人群，通過人群反過來反哺商業。
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楊鵬：一整套的生活設施設備的基礎服務內容，一定會有的醫療和教育。在碧桂園集團內部有非常多這類的資源，比如K12教育集團博士樂，比如大健康，將來都可能導入到社區生態里面，也有廣泛的外部合作。除了教育意料之外還有社區圖書館、運動場、綠地，很多共享的設施設備，共享單車、共享汽車等等，讓我們整個生態能夠活躍起來，能夠實現非常好的交通、生活和各種設施設備。
這個社區一定是智能化的，代表整個城市規劃和城市生態的未來。智能化除了現在大家最常見的最基礎的智慧安防、智慧家居之外，還有更多的智能配套，比如新零售業態，社區電商的業態，或者鳳凰優選的無人超市、無人藥店，以及大健康無人全面體檢和線上醫療咨詢等等，包括智慧入口，在線客服、維修、保潔等等，越來越便捷，越來越高效。
剛才提到在硬的方面有家居的產品、商業的集群、產業的集群以及一整套智慧的東西，在軟的方面社區未來的服務肯定有別于現在的基礎設施設備服務和基礎的物業管理服務，它的服務可能會更年輕也更活躍，希望對于我們的用戶和租客來說有更強的參與感。線下一站式的服務大廳，起到非常多的整合功能，包括人的整合、信息的整合和各種服務類型的整合。另外會有一個管家團，這個管家團根據不同的產品、不同的客戶群體會有相應不同的分級分類和具備不同的專業技能。要求他除了有基礎的設施設備服務能力之外，要有急救的基本技能，要有安防的基本意識，同時還有非常強的社交技巧，在年輕人的社區里面可以隨時隨地發起一場活動和組織非常多的交流。 |
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楊鵬：通過剛才講的管家群體，真正做出來非常有意思的社群社區運營。當一個社區的體量大到一定規模或者超過一個臨界點的時候，可以想像的空間非常多，組織任何一場活動都會收到完全不一樣的效果，創業大賽、廚藝大賽，我們跟草莓音樂節做一些合作等等。
整合集團內外部所有的資源給用戶提供非常多不一樣的福利，業主的子女以優惠租住房間，現在租住我們房子的客戶今天給租金未來可以抵房價，還有很多利好，還有個性化的服務。
這是硬件和軟件兩方面去打造社區生態，打造長租城市。同時在整個空間布局和空間規劃上也做了相應的設計和安排，某些一線城市城郊的地段已經有長租城市的項目在建，一到兩年后會有項目入市。通過一系列的動作、一系列的產品和服務的打造，希望未來長租城市是無數奮斗者的夢想之城，它也是志同道合者的創業之城，也是意趣相投者的快樂之城，不同族群不同年齡段人群的宜居之城。到現在為止，關于這個模式這個業態有太多的問題需要去回答，比如戶配比例怎么辦？我們無法確切地回答，當一個數萬人、十萬人聚集的項目不是拿來賣是用來租的，這些人群到底會發生什么變化，這些租房者的需求和買房者的需求會不會產生根本性的變化，這個問題有待探討。與之相匹配的他們對戶型的需求、產品的需求、服務的需求會不會產生變化？這個問題也要隨著項目落地推進不斷深化的過程當中去逐步回答所有的問題。如果我們項目真的入市面臨交付時，我們的去化怎么辦？賣房時可以蓄客一年，全國的客戶都可以過來買，但是租客不會等你這么久，他的需求非常短暫。這些問題我們都還需要費很多精力和投入不菲的學費回答，現在才剛剛開始出發。整個行業剛剛開始出發，相信這個行業絕大部分的從業者初心是好的，現在行業處于剛剛開始上路亟待規范的階段。一方面行業的從業者大家要提高對自己的要求，經得起公眾的審視，另外一方面社會媒體確實給這個行業一些空間和時間，讓它可以成長得更好。
謝謝大家！ |
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| 主持人：在漫長的時代當中中國人能做出選擇的機會并不太多，好在我們越來越有自己進行選擇的機會，包括自己的工作、房子、所居住的城市和社區等等。長租市場越來越完善，長租產品越來越多，無疑也會為大家的選擇提供了更多的機會，帶來更多的幸福感。我小時候有很多搬家的經歷，那時候的房子都是租住公房，會擁有不同的鄰居、不同的小伙伴，也有很多美好的回憶，現在換房的經歷少一些，期待租購并舉新的選擇越來越多，能夠讓我們的故事，能夠讓我們的美好生活越來越多。 |
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主持人：聆聽了四位主題演講嘉賓的演講之后，下面開啟一場圓桌對話，邀請各位來賓和我們就共同關心的長租市場話題進行充分的討論。有請各位對話嘉賓，他們分別是：
華遠地產原董事長、阿拉善SEE生態協會第五任會長任志強先生
中聯基金總經理何亮宇先生
世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理甘偉先生
遠洋集團長租公寓業務發展中心常務副總經理俞國泰先生 |
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主持人：任總來到長租市場論壇大家都挺期待的，第一個問題，大家怎么看目前的長租市場，目前的長租市場在租購并舉的體系當中占什么位置？現在的長租市場是被資本催出來還是市場催出來的？
第二個問題， 資本和市場怎么融合發展相得益彰？
第三個問題，如何看待長租市場未來我們應該加強哪些、規避哪些？
任總對房地產市場很有研究，多次發表有價值的觀點，對于長租市場您是怎么看待的？ |
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任志強：剛才58同城的老總講到08年開始有長租市場，我個人看這是一個認識上的錯誤。中國的長租公寓來自于1979年開始的《三資法》，幾乎所有的境外合資酒店項目投資都有長租市場，嚴格說來第一個長租公寓是建國飯店，第二個是華遠大廈，第三個是國貿，第四個是香格里拉還有麗都等等。所有的合資酒店幾乎都配長租公寓，為什么那時候的長租公寓不發展？因為在80年代中末期的時候，長租公寓主要針對于境外或高端流動人口，量非常少。比如大家知道唱歌的那英，當時這些歌星幾乎都住在華遠大廈，我們只有三層，但是集中了現在稱得上歌星、影星的有30多位，他們這些北漂沒有地方住，沒有公寓。建國飯店他們又進不去，所以他們只能租我們的華遠大廈。這是最早的時候長租公寓的消費對象是誰沒有說，合資酒店最初的長租公寓租賃對象非常清晰，比如麗都，是唯一一個可以降境外直升飛機急救的境外合資酒店，就是針對部分人群。
中國為什么08年以后才有一些長租公寓？在高度城市化的過程中，各種限制性條件讓部分人不能買房子，只能租房子。23號文件非常明確告訴你，要求建立經濟適用住房減租金，減地價減稅費，低價賣給你，這是長期的問題。
第二個問題，住房是生活資料，在1951年出臺的房地產稅就沒有對生活資料和生產資料分得很清楚，1986年出臺房產稅把生活資料刨除了，允許生活資料免稅。50多年的住房分配制度導致的結果只有公房租賃和保障性住房租賃，當住房市場私有化之后，很多人換了房子，把房改房條件很差拿去租，好房子自己住。這個變化的過程，1995年城市化率超過30%以后迅速增長起來的，最初允許大家買房入戶，很多地方城市只要你買房就允許你入戶，政府不承擔住房保障，你可以入戶。后來導致有接近3億人進入了城市但是沒有戶籍，也買不了房。第一，嚴格限制你們買房子，不允許你買也不允許你賣，你進城只能租，沒資格買，所以租的人多了。第二，租購并舉同權，租售怎么能同權，一個是財產權利，一個是租賃權利，怎么能同權呢？你把房子讓給他？我們沒有辦法建立一個合理的租賃市場，劉教授剛才講，美國機構持有大量的長期住房，原因是減稅，德國也是一樣，日本幾乎40%的私人建立了租賃市場，剛才講集團的資本實力來建立租賃市場，等著沒錢吧。凈地價那么高，怎么可能？國貿酒店租賃市場非常好，為什么？用國際金融手段來實現的。香港十大地產商或者主要前七位，租賃收入不管商場、寫字樓還是公寓，可以達到年收入60%。我們是第一家在香港上市的地產公司，當時提出的目標把租賃收入提高到40%，結果一直維持在10%，最后分家了。我們提不上去，中國根本沒有租賃市場的概念，沒有相應的稅收政策和其它的輔助條件。更多的包括香港是靠私人買第二套第三套房子，像德國交給合作社享受免稅待遇，低租金變成高收入。你不租房怎么辦？如果把2.8億人的戶口突然變成城市戶口，你看有那么多租賃市場嗎？那英這些人有了錢就買房子住，再好的公寓酒店她也不住。 |
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任志強：在統計局的統計中有一個基本概念，買房子列在投資里面沒有列在消費里，租房子列在消費里面，也就是說一無所有。投資的時候才有可能剩下，大家說我背了那么高的債，其實哪個不是先負債？高速公路不是先負債，負債慢慢還上，過橋費收多了公路的錢才能還上，那不投資嗎？投資就是當前消費增加未來收入，你們還抱怨，尤其是媒體！這個報那個報老說背了多少債，房奴，哪個投資不是奴？所有的投資都是奴，終歸先負債后還債，哪個不是奴你能長租？我們最大的問題從來不說我們的租房房源來自于誰，不說租房對象是誰？為什么抱怨租金高？你的租金對象突然從高端像國際大酒店一樣從高端市場降到低端市場，降到2.8億沒有戶籍的人群身上，所以覺得租金貴。所以你收不回來租金，你面向的對象是那2.8億人，你們好好去查一查，有北京戶籍的人有幾個是低于7.5平米住房標準的人？全北京市兩千多萬人口一共一萬九千多戶低于人均7.5平米，每個月拿著補貼，不愿意從城里搬出去，給他房子不愿意住，太遠了。真正要解決租房的是要進入北京戶口的或者沒有北京戶口的人，消費對象變了，以前是最有錢的那些人，現在是2.8億人，情況發生了變化。我不覺得用現行的長租租房能夠成為最后資金大量涌入而獲利好的市場，有沒有市場？有。大量需求有沒有？有。哪天一改戶口全沒了。政府在幫助你們抬起租金的價格，因為他始終捏著這2.8億人口，不讓他們買房，只能租房。你們可能十年八年有一個高增長的過程，但是一旦變成護照而不是戶口的時候怎么辦？你們得重新考慮考慮，不是58個城市，也可能只有幾個城市或者幾十個城市有大量的租房需求，剩余的隨便買房有戶籍的時候沒有這個租房需求。
如果中國不改變現有政策，你們還有發財的機會，如果我們能夠把它變成生活資料私有化，而不是把生活資料共有化的制度，情況會發生巨大的變化。 |
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俞國泰：各位好！作為開發公司的運營商，從企業角度來說有部分觀點很同意任總的觀點，企業是要盈利的，企業要有合理的利潤回報，當前公寓市場發展到什么階段？任總從更長的歷史來看租賃市場和租賃住房，但是如果從長租公寓市場角度來說，我們認為往前數市場化的程度來講，可能更多在于是初創摸索階段，很多是創業型公司在做長租公寓的領域。自從2015、2016年國家提倡租購并舉政策出來之后，社會或者市場參與主體對于長租市場的參與度非常活躍，包括從一直做房地產開發到后來2016年做長租公寓嘗試，還是屬于摸爬滾打的階段。當然，從去年下半年開始，我們的同行，更多的競爭對手包括國家隊進場。從這個市場發展的階段來說，目前市場在國家政策的支持下，社會機構參與的情況下，包括租賃市場還有個人參與，目前多渠道、多主體參與的市場情況下，這個市場會迎來非常大的發展，首先需求在這兒。剛才任總講原來都是高端人群租住，現在戶籍制度下面更多的流動人口城市化新增人口、新北京人、新城市人口要投身到社會當中去，這些需求不管用市場化的手段還是保障性的手段去幫著解決居住問題。這個需求存在，而且這個需求比原來幾十個歌唱家的需求更龐大，市場潛力巨大，這也是去年年底很多機構參與進來，這是非常大的進步。
不光運營主體參與，很多資本也進來，很多長線投資資金還是短期的投資資金都參與到租賃市場里面去，一部分從政策引導上面來說在政策的大勢下面國家隊包括建行富有責任的大行參與市場，另外也有投資資金參與投資公寓公司、公寓項目。有這些資金的支持，有資本的支持以后，市場具備跑得更快、發展得更大的條件。從資本對于市場的進入來說很大程度上助推行業發展，一方面給市場化的企業提供了不管是建也好還是租也好的資金來源，解決了供應方面。另外，從個人角度來說，可能帶來能夠支撐起租更長久的更持久的房子，資本進來這個市場是有幫助的。反過來說，資本都在逐利，如果短期資金對于租賃市場未必有那么有利的方向，畢竟資本要回報，投入到公寓市場里面希望三年五年能夠把資金掙錢，而且實現高利潤的掙錢。對于這種資本有可能給市場帶來的影響是擾亂或者說給市場帶來不健康的因素，會導致逼迫裹脅租賃公司個體在市場上也好…… |
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| 俞國泰：遠洋長租業務從去年下半年開始逐漸定位新業務，希望未來遠洋業務里面的支柱業務，畢竟集團給予了更大支持，親兒子的概念，就跟自己家養孩子一樣，目前不求多少回報。 |
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| 俞國泰：對。從兒子長大終歸要獨立，一方面自己要練內功，運營能力提上來，看看租賃業務的盈利能力是怎么樣的。其次，看看未來多少年之后業務發展到什么樣的階段，那時候給家里人給長輩給父母帶來什么樣的回報，這個可能是我們在做這個業務時集團對我們的希望，希望我們能夠穩步發展。同時探索不同的模式，現階段磨煉我們的內功，磨煉我們的運營能力，錘煉我們的產品打造能力，希望做出來的產品服務是能夠在市場上有競爭力的，產生盈利的。這個是基礎，立身根本。其次，哪天兒子羽翼豐滿，不需要家力支持，能夠自我平衡，這個也是另外一方面在做的事。 |
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| 何亮宇：臺上的專家前輩偏地產一些，就我一個人偏資本化一些，給大家講講我們的感受。中聯基金比較特殊，我們服務市場上50%以上的租賃住房REITs保利、越秀、碧桂園、恒大、華僑城都是我們做的，做多了以后，這些企業是怎么想的？他們為什么在今天選擇這樣的道路？跟大家做一點分享。 |
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何亮宇：僅從長租的板塊來講，肯定不是一個掙大錢甚至是不掙錢的行業。根據我們和開發企業交流的情況來看，大家一是沒辦法，因為現在政府很多要求，比如拍塊地有百分之多少或者限地價僅自持等等長期拿著這些資產，這是被逼的。第二，放在一個叫長的時間周期來看，從開發轉持有是必由的方向，很多企業特別是愿意把企業往長遠發展角度來考慮的開發商愿意做一些布局做一些安排，在今天我需要用開發的品牌、實力、資源、資金來培育我這塊的能力和品牌，等將來這塊成為較大市場份額的時候，我已經有了一定的市場先機，這是我和數家開發商老總交流為什么要開這塊業務，很多人給我的答案。
我們長時間做REITs產品，對比國內外的市場，在紐交所上市的房地產開發企業只有23家，上市的REITs有230多支，10倍之距。為什么有這樣的情況？有稅收的原因、制度的原因，但是更重要的原因是社會經濟發展階段已經到了這個時候，在歷史上已經有大量的開發企業開發量在城市新興階段，在城市初期也都是蓋房子賣的，蓋著蓋著賣著賣著沒什么好賣的了就轉為持有。紐交所230多支REITs里面并不是生出來就是REITs，很多是當年的開發企業轉過來的。以碧桂園為例，開發開發也不讓賣了讓自持，開發量越來越少，又去申請我以后90%的資金全部用于分紅，每年的開發量控制在多少以下，我承諾這些規則，我去稅務局申請能不能給我所得稅免稅？OK，我給你免稅，去紐交所申請上市，就變成一個REITs。我們分析美國的REITs市場也是這么一步步走過來，包括交易計劃，我們做結構出身，看到今天美國的REITs結構如此簡單優美，其實不是今天看美國的今天，在歷史上也是經歷大量復雜的交易結構，為了繞稅做了N多層的結構安排。后來這個市場慢慢變大，算了，我索性給你一個制度政策，上世紀60年代REITs誕生的時候是沒有優惠的，只是后來在80年代一下子給了稅收優惠政策，迅速長大。在中國REITs的推出，稅收可能不是0到1的問題，是1萬億到10萬億的問題，可能今天房地產的市場結構還沒有達到不管商業租賃還是房產租賃，社會發展沒到這個階段，可以跟地產的回報做一個驗證。
同樣一類資產在國外的資金貢獻回報率是比較高的，但是資本的回報率相對比較少。在中國今天比如北上廣深大家愿意用高的價格買一個資產，因為買的人覺得雖然今天的租金回報率比較低，但是我相信未來的三年五年十年資產回報率還有一定的增值空間，這兩個加一塊兒回報率是差不多的。這種結構的不同也反映了社會經濟發展的不均衡。長租特別強大的開發商今天來干長租，確實當盈利來看，更多是團隊、能力、品牌的儲備，將來真正市場變成由售轉租以后，已經有了準備，而不打無準備之仗。這是我想說的第一點。
對于租金的看法，我跟任總一樣信奉古典經濟學。我認為在足夠大的市場放在足夠長的時間來看，價格一定是供需兩端來決定的，當某一個時點或者某一個區域會不會出現極高極低？一定有可能。網上炒的沸沸揚揚天通苑7000塊錢一間房炒到10300，某兩家中介公司去炒，后來說這是假消息，即使是真消息也是有可能存在的，但是它是孤案，不是大樣本事件。在足夠大的市場里面一定供需決定架構，在北京750萬套房，3000萬常住人口，不管常住人口是買房解決居住問題還是租房解決居住問題，總得要有一個地方住，750萬套房對應3000萬常住人口，顯然是供不應求的概念。200萬套可租用房和800萬租賃需求，顯然也是不匹配的，再加上去年以來有些火災的問題清除的問題進一步減少了不在統計之內的供應量，供需矛盾加劇。第三，房價進一步上漲，使得原來有買房解決住房的人可能沒有能力買房，在他20多歲、30多歲時當然轉向租賃市場，供需兩端促使租金上漲是自然而然的現象。 |
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何亮宇：還有統計上的問題，拆除或者減少的供應量大部分是相對比較低端低價的租賃場所，本來的租金就比較偏低，這塊拿掉了，剩下的存量部分自然就顯得高了。這是統計學上的，如果有的話，這是統計學上導致的問題。
我上次有機會參加最高層組織的關于自如事件的內部研討會，當時邀請北京、上海、深圳、廣州、南京五個地方住建部的領導開會。大家有一個統一的觀點，租金水平漲了跌了不知道，這塊的統計是非常不準的。要是問鏈家、自如、蛋殼，沒漲，問地方政府漲2%、3%，要問租戶漲20%—30%，到底漲跌什么情況，租金的統計是缺失的，到底怎么樣并不是很清楚。一線城市的租金向上走，最重要的原因還是供需導致的結果，你可以不讓人買房，但是不可能不讓人租房，這是市場化的需求。 |
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甘偉：世聯行紅璞公寓，做三萬多間房是集中式公寓，全國排名前三。剛才任總講2.8億人3萬間房，集中式長租公寓整體供應量不超過租賃市場的1%，說明什么？這2.8億人肯定有地方住，住在長租公寓里面的非常非常少。市場遍地是出租房，出租房租賃是一直存在的，長租公寓是稀缺的東西，也說明中國從C2C到B2C非常艱難，沒有太多的機構愿意來做租賃，因為不掙錢，因為沒有太好的算帳方式。今天解決的不是長租公寓怎么管制的問題，而在于中國的長租企業能不能夠有1%、2%上升到雙位數，美國是40%多，日本70%，這個數如果沒有B2C的發展，租賃時代來不了，租金沒法管，租賃市場無法管，沒人交稅，就這么清晰的一件事。怎么讓這幫企業活下來，這是最關鍵的事情。
今天討論的是中國租賃市場，不是討論北京租賃市場，我對于討論北京的市場沒什么興趣，畢竟中國只有一個北京，只有一個上海。我們的長租公寓三萬間基本在中國的二線城市，一個月的租金拎包入住，有裝修，有冰箱、空調、洗衣機也有很好的床、書架、書柜、衣柜、桌子、沙發，一間房平均全國1600塊錢一個月，這個價格貴嗎？一對情侶住占15%—20%的收入就夠了。北京50%的收入用于租金。中國大部分城市只要拿20%的收入就能夠租不錯的房子，我覺得這個市場還是存在的，這是為什么愿意聚焦在中國二線城市，中國未來城市化進程最重要的一個城市化引擎爆發的城市做租賃，我們的公寓在廣州、深圳、武漢、重慶、武漢、長沙、杭州，再遠一點看這個市場有更多的希望可以做。 |
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| 主持人：我們辦公室今年剛剛來了兩個畢業的大學生，我問他們房子怎么解決的？在某如上面租的，已經成為一種風氣，回想大學畢業的時候，2000年自己貼紙條，下面留呼機號，通過小區雜貨店的大媽替我找到，她是一個中介渠道，后來走入中介的行列。現在中介為很多年輕人帶來更多的選擇。如何看待資本？8月份的討論當中，很多媒體輿論在質疑，資本是嗜血的，資本來了之后對回報要求是迅速的，有可能帶來惡果，比如推高房租價格，造成一些空氣污染，速度發展太快等等，資本帶來罪惡，如何看待資本和長租市場的結合？任總對于資產證券化也有很多思考，在這方面我們能夠做出哪些探索和努力？ |
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任志強：作為資本來說，第一個是房子租不回來錢就等房價上漲。第二，等時間長了有一些減稅，美國減稅很多年前就開始了，中國的REITs也早就開始了，寫在2003年的18號文件里面，過了五年以后2008年溫總理寫到政府工作報告里，但是REITs、房產基金等等在實際過程中發揮的作用不大。
至于租金的收益，二手房為主或者房改房為主的租賃，這個租金回報很高。北京的房改房像劉教授在學校買的房子兩萬塊錢就買一套，后來交給中介，一個月租兩千塊錢，一年2.4萬收入，不交稅，一年回報率超過100%。大部分的租賃房還是這種房，這是一定賺錢的。
我們也有租賃性住房，在長沙，也挺賺錢的，為什么賺錢？把房子都賣給老百姓，讓老百姓在幾年之內房子返租，我們包租，回報率比一般的回報率高。旁邊的房子租金兩千塊，我們房子六千塊錢租金，老百姓也高興，他也不住，房租還帳，還本還息夠了之后再要房子。 |
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俞國泰：我們今天講資本不是講資金，資本對長租市場發展的影響。長租市場要發展肯定需要有資金，肯定需要有長期穩定的資金，而且還是要相對要求回報率比較低的資金來參與到長租市場發展中去。如果說從資本角度來說的話，從我的理解來說，資本肯定都是逐利的，就看這個逐利放在什么時間兌現，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，這個是資本參與長租市場里面最最需要明確的或者最最需要界定的。如果追求安全性的資本或者說長線的資本，對市場是有利的，有利于這個行業健康持續發展。這個行業本身不掙什么錢，投資回收期非常長，一開始投入非常大，對于公司來說財務上面承擔了很長期的負債。如果說長線資本參與，對這個行業是有助推的。資本進入這個行業是一個助推器。
另外一個層面來說，逐利要求高回報，有些資金募來融來的成本很高，如果行業發展和企業自身發展沒有清晰的運營模式，沒有能力掙錢，取得資本預期回報的話，對于這個企業來說，對這個企業所在的行業來說，這種資本反而是有害的，資本也不會持久投身到這個企業和這個行業里面去。希望像建行有責任的機構多投身到長租市場，給客戶提供長期的貸款支持，這個是對行業有幫助的。 |
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何亮宇：我們還是比較贊同機構化，從全球來講，發達國家穩定市場的租賃住房供應量大頭還是在機構，機構化是一個方向。但是機構化并不意味著財產都是這個機構所自有的，這是兩個概念。任總說大家都可以買房，產權在個人手里沒問題，但是應該集中起來進行租賃管理，這是兩頭都省事的方向。機構化是方向，但是機構化的模式有很多，重資產模式自己持有資產，同時進行管理出租，既是owner又是manager，還有一種相對比較輕的世聯紅璞二房東模式，又有兩種情況，一種是相對整租整棟的，像魔方這樣的情況，租下來一整棟房子房源，酒店辦公樓改成公寓，還有自如、有家、蛋殼這些機構做得比較多的，你的房源委托我來管理。
包租模式是我這家機構從你手里面把房子租過來，我再租給別人，租對租的模式。自如、有家不是前手租過來的模式而是資產管理，你的房子委托我來管理，然后我再租給租戶，這里面可能有一點稅的問題。 |
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何亮宇：包租模式是我這家機構從你手里面把房子租過來，我再租給別人，租對租的模式。自如、有家不是前手租過來的模式而是資產管理，你的房子委托我來管理，然后我再租給租戶，這里面可能有一點稅的問題。
第三個問題，資本如何介入市場？資本介入市場的方式有很多種，目前看主要有以下四種：第一，直接入股，比如最近鏈家要做下一輪融資或者之前自如做融資，或者魔方融資，ABC輪投進去，希望通過資本市場增值或者退出；第二種，買資產，拿重資產成為Owner或者REITs投資人對外出租；第三種，像魔方做的ABS，用自己的系統，魔方的信用去借了一筆ABS做擴張安排；第四種，自如、蛋殼做的租賃貸ABS，核心不是一筆租金的收益權和證券化，而是由此產生的租金消費貸的證券化，這個確實不一樣。市場上有這四種方式進入到市場里面，企業上手收過來的房源是不是能夠盡快向市場進行投放，這是我們關心的核心問題。空了一個月損失掉一個月，我買房買了一個月之后漲了空著沒關系，但是我租房空一個月損失一個月的租金。是不是由資本推著機構囤租待漲？比較荒謬的做法，囤兩個月漲兩百塊錢，但是兩個月的機會成本損失可能兩年才能掙回來。作為一個理智的成熟的資本方來講，我是非常關注空置率的問題，我會要求企業盡快投放。為了逼它盡快投放，會不會降低裝修標準，那是另外一回事，可能要控制一下裝修標準，不能有甲醛等等問題。 |
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何亮宇：剛才講債券不管REITs還是魔方這種企業的ABS，這是企業的自身融資行為，我不多說。大家這兩天比較關注的問題，租金消費貸模式下是不是有什么問題在里面？這個問題比較聳人聽聞，什么“P2P模式的崩盤”、“販毒一樣的高利潤”，不可能！押一付三可能給我一個什么價，如果一次性交一年的情況下打個折這是很常見的。剛才甘總說外地消費1600，在北京真不是這樣，我們公司在三元橋附近，公司員工收入中等偏高，在那個地方要從自如租一間房押一付三，一次性付四個月房租的時候，這個月的工資百分之百打進去都不夠，這是現實。現在碩士畢業生一個月一萬出頭不到一萬五，那是很不錯的水平了，要吃喝拉撒還要坐公交車，剩下的錢押一付三四個月，肯定付不起。有戶口也沒用，父母不在身邊無法啃老，還得面臨這個問題。這是新同事的現狀，拿不出錢來押一付三，這時候有一個工具出現，消費貸。我可以借給你錢，你一次性交三四個月的房租或者交一年能夠優惠點，很可能出現借一年的錢交更劃算一點。目前為止，這個生態是健康的，是安全的。
但是里面有幾個風險點，第一，是不是出現了隱瞞誘騙的行為？是不是充分披露，你可以自有資金押一付三，可以付一年，可以從我這兒借錢付一年。如果不充分披露多種選項而通過加貸方式讓他不知不覺簽了租金消費貸，這是有問題的。第二，期限錯配。底層的租約是一年，但是簽的消費貸可能是兩到三年。這些都是違規的。第三，當我一次性租賃企業拿到這筆躉交的租金或者借來躉交租金的時候，我帳上有了一筆錢，這個錢叫預收租金也好，叫其他應付也好，這個負債目前沒什么監管，好的企業留下擴張，進一步獲取房源提高服務，或者向上手房東付房租。如果不法企業炒股票了，那怎么辦？砸進去崩盤了。躉交的房租并沒有用于經營，沒有用于擴張，沒有用于發展，崩盤了。這是這種模式下目前潛在的風險。
租金消費貸有沒有必要存在？我們還是需要，躉交房租這個事情不能說你不許躉交，躉交房租自然存在，躉交房租以后形成的沉淀資金這是商業行為，經營型負債。我們開百貨公司上手進貨有一個帳期三個月付給別人錢，我這邊賣出去貨馬上收到前，這有資金沉淀。資金沉淀在商業當中大量存在，允許發生。確實有交不起租金的，還是需要，三種違規行為要去杜絕監管。 |
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何亮宇：以某如為例，在北京用租金消費貸的是10%幾，在上海20%幾，這種產品推高了租金很顯然上海的漲幅比北京大，但是恰恰相反，上海的漲幅明顯低于北京漲幅，不能簡單認為資本推高了房租。
到底消費貸的資金該從哪里來的問題，現在來源有一種是商業銀行下屬的消費金融公司有ABS產品，也有大量的互聯網企業金融產品，很多企業把租賃變成一種獲取金融產品的場景，從做租賃慢慢往做金融去轉，不忘初心回到正道上。有合適的金融工具該去支持，但是ABS產品是一個場內金融工具，金融監管、盡調、披露是最完善的，一定給它支持的話，公開的產品對這種行為的支持是最有效的，反過來對這種產品做好監督。 |
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甘偉：剛才講了租金貸，我們紅璞租金貸不到千分之一，只要是我們的租金便宜，大家對交租不敏感。我們是押二付一，租金太低，怕賠不起里面的家私電器，基本沒做這方面現金流的金融杠桿，沒被約談過，比較幸運。
我們還是歡迎資本的，資本一定提升效率。我們特別希望如果股債結合的話，以股為主，我們畢竟是一家規范的運營公司，債太貴了，實在消化不起，一個是稅一個債都是成本。目前二房東現象是中國特有的現象，包租，既沒有產權又沒有特別清晰的經營價值存在，資本進來之后想賺兩個錢，一個是資產升值的錢，這是地產邏輯，一個城市的發展資本的投入形成城市化的進程，這個錢不應該由供應商來賺，應該是資產持有人賺這個錢，應該是REITs的一件事。第二，跟運營相關的效率，提升效率，品牌溢價類似于酒店管理公司，應該分開。慢慢分開之后，相對比較清晰，什么叫租金的溢價，誰漲了租金，那個城市的地方升了，那是地價的溢價，五星級酒店貴，那是品牌溢價，不要把租金變成一個很含糊的概念。 |
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| 主持人：各位嘉賓心目中未來的長租市場會怎么樣，或者說自己的期待，覺得未來中國長租市場有可能會往哪個方向走或者應當往哪個方向走。 |
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| 任志強：：我個人覺得如果叫市場的話，應該用市場的辦法解決問題，用市場化的方法，公開監督和法治的辦法來解決的話，這個市場才會不但越來越規范，而且價格越來越合理。在競爭過程中要允許價格通過競爭趨于合理。 |
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俞國泰：長租市場除了拋開政策性保障性住房之外，如果是市場化的租賃市場來說，政府給這個行業明確的定義或者明確的規則，相應的配套制度、配套規則、配套操作流程，包括政府監管部門相互之間的交圈，使得市場參與主體能夠在很明確的規則下大家共同去運營發展，這個對市場長期發展來說非常有利。
第二，拋開保民生之外，市場化的需求存在，政策的制訂上面，所謂的管制上面還是需要有一些靈活度和讓子彈能夠飛得更長久一點的空間和時間。這樣的話，市場自然會有一個市場化的選擇、市場化的競爭，供需決定市場的發展。
第三，行業還是一個沒長大的孩子，還是需要有一個相對寬松的市場空間去發展成長，需要社會各界給予這個市場一定的支持和理解，給予生存和發展的空間，需要一些鼓勵，需要一些支持，有時候還需要一些幫助，給這個市場參與的主體多一些空間，多一些施展自己能力的空間。對于有運營能力，有盈利能力，有社會責任的企業能夠多給一些幫助支持。 |
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| 何亮宇：政府讓利下的市場化在土地供應方式和租金方面我認為政府一定要做出調整，否則這個市場起不來。第二，一定門檻的機構化。我認為還是要走機構化道路，但是一定要有門檻，不是誰都能干。第三，適度創新的金融化。要有金融支持，否則起不來，但是要是適度是合適的，不能過度。 |
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| 甘偉：我補充兩點，特別同意剛才專家說的供需關系，一個生態平衡把供需平衡，增大租賃的供應量這個市場自然會良性健康存在，需求是在的，只是我們怎么結構化增加供應，讓更多的人享受更多的房子，現在房子不夠，怎么讓更多的房子適合。第二，跟廣大媒體說，不要把我們老稱為熱點，我們原來不知道，原來是風口上的豬，現在成為風口上被烤的豬，很難受，我們還是乳豬，太小了。 |
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| 主持人：市場輿論通過一個月的時間非常簡單粗暴地完成了市場培育和市場教育，有可能7月份跟人說長租市場，有一部分人不知道是什么東西，現在恐怕更多的人開始了解我們關注我們，一定程度上對行業來說也是有益的。再次感謝臺上嘉賓給我們帶來精彩的圓桌對話，謝謝各位！ |
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| 主持人：下面有請貝殼研究院院長、貝殼找房首席經濟學家楊現領先生為我們帶來主題演講，題目是《租賃的市場化》。 |
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楊現領：大家下午好！最近租賃的壓力比較大，原來的題目是長租公寓，昨天晚上臨時改了一下，圍繞租賃市場化跟大家做一個分享。租賃市場化包含幾個比較明確的方面，土地的市場化，今天我們整個租賃的土地來源還是比較單一的，未來土地市場只有能夠實現多元化才能夠形成租賃有效的供應。這個過程其實是今天需要面臨的第一個問題，一定程度上未來只有實現土地要素的市場化，才能實現租賃的市場化。
今天我們從數據上看到很多問題，比如哪怕是被認為解決租賃市場比較好的國家，以德國來看，德國柏林核心區租金漲幅也是比較顯著的，無論是柏林、倫敦、香港、新加坡、紐約、洛杉磯，今天國際大都市的租金都以相對較快的速度在上漲。比如倫敦前段時間發現一個大的問題，今天倫敦的年輕人壓力非常大，一個是租金漲得太快，第二房價太貴，買不起房子，租金太貴租不起房子，這個現象在國際大都市都已經非常普遍。以倫敦為例，房價收入比越來越高，年輕人買房壓力和租房壓力都很大，越來越多年輕人被迫在高房價下進入租賃市場，當租賃供應跟不上的時候，結果就是租金持續上漲，租金收入比上漲。租金的本質是一個供求關系，我們今天建立一個跟收入相關聯的需求供給的匹配機制，當收入增加的時候和房價之間通常會導致對租賃需求的上升。租賃需求上升的情況下，能不能建立有彈性的供給市場？這是今天非常重要的問題。 |
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楊現領：東京可比的三個地段，房價差不多相同的情況下，東京絕對的租金水平也是遠遠高于北京，通常在2—3倍。北京的租金過去十幾年也有明顯的上漲，我們需要思考的問題到底為什么這些不同國家的租賃市場特別是國際大都市的租賃市場最近這幾年尤其是最近十年出現比較顯著的上漲。租金的上漲在全球的主要城市是一個相對來說比較普遍的現象，它背后反映的是2008年全球面臨的貨幣量化寬松帶來的房價上漲，經濟增速不達預期的情況下，大部分人的支付壓力越來越大，特別是年輕人，買不起房被迫進入租賃市場，租賃需求增加，同時因為土地供應的限制，土地供應的剛性，租賃開發供應相對少的情況下，同步出現了這些國家主要城市租金的上漲。
怎么樣解決租賃的問題？五個方向。土地市場化。我們今天租賃市場最大的壓力在于地價已經非常高了，美國、英國、德國、日本房屋租賃的發展歷史有一個簡單的規律，這些國家在其城鎮化的發展階段和二戰之后20年，都經歷了比較持續的企業大規模住房開發，其中至少有20%—30%是租賃市場開發。一個國家在經濟快速增長期，在整個人口城鎮化發展期伴隨租賃的開發期，背后的原因是人口大規模向城鎮流入，年輕人產生住房需求，這樣的情況下要么政府來供應土地，要么私人業主提供租賃住宅，伴隨租賃住宅的供應過程，租購并舉或者購租并舉大致的格局。城市65%的人買房子住自己的房子，35%的人租房子，背后的邏輯就在于這些國家經歷了相當長且持續的大規模租賃住房的派發過程。但是今天我國租賃開發面臨最大的問題，存在巨大租賃開發的短板，尤其在一線核心城市。1998年全面啟動房改，構建了一個非常完整的購房制度，土地招拍掛制度，為了土地的買賣、商品房開發、開發商的貸款、一級開發商的土地貸款，整個金融體系是圍繞購來進行的，以土地金融、購買為主體的房地產新房市場，我們的租賃市場是完全沒有任何政策設計，到今天為止。關于租賃的長效機制連短效機制都沒有，98年到現在20年，中國房地產市場大規模發展的20年是租賃嚴重缺位的20年，也是租賃開發顯著不足的20年。在這種情況下，租金的長期上漲壓力，特別在一線，個別的區域、特殊的戶型上漲幾乎是很難避免的趨勢。 |
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楊現領：當我們在缺乏租賃供給的情況下，如果再采取行政的干預措施，特別是租金的干預措施，那么對租賃供給的傷害將更大。我們非常擔心這種情況的發生，我們可以看，在長期以來德國和日本都經歷了戰后住房短缺也都經歷了長時間的住房開發，結果不太一樣。日本非常強調市場化，日本無論商品房的購買還是租賃的住房開發，幾乎主要依賴市場，特別是八九十年代又啟動了全面的金融市場化，導致房價泡沫，德國非常有意思，大家千萬不要認為德國是政府管制很嚴的市場，很多人對德國有很大的誤解。第一個誤解，覺得德國的房價不漲，覺得德國的租金也不漲，德國人民居住很好，那都是歷史。今天的情況不太一樣，因為長期以來我們看歷史上這個問題解決比較好，德國50%的人租房子，50%的人買房子，為什么租賃市場發展這么好？租賃供應的主體非常多元化，開發和供應的市場化，開發主體一定多元。有機構供應，我自己買地開發和持有，占比12%。全球最大的租賃運營機構也在德國大概一千多億人民幣市值，持有九萬套租賃住宅。
德國在供應端的市場非常高，真正的政府直接開發供應的比例幾乎沒有，有兩類類政府機構是住房合作社、公共住房協會5.2%，市屬住房公司6%，這兩類加在一起11%。政府通過市場化的方式、稅收補貼、資金補貼的方式來推動機構的開發，所有的房源都由專業化的機構來打理，無論是誰開發的，房源是誰的，最終租客的運營管理服務全部由市場和機構來提供。德國的租賃市場成功完全得益于市場化，而不是政府。
在日本大規模的住房發展開發階段有一個非常漫長的租賃開發歷史，各種機構開發房子，開發的主體是私人業主，政府長期提供低息貸款，把錢貸給小業主，把房子出租出來供應管理。全球最大的輕資產托管機構都在日本，一百萬套叫大通建通，背后的機制我是小業主，我跟金融機構貸錢開發出來，委托給專業的運營機構出租，租期30—35年，開發端和運營端高度市場化。政府的比例實際上很低，加在一起6%。 |
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楊現領：在開發端、租賃運營端全球沒有一個國家是政府主導的，我們到底怎么規范發展租賃市場？如果還有一個市場化，定價市場化，今天僅僅提了租金，真正意義上的定價市場化一般包含四方面：第一，租金市場化；第二，租約市場化，凡是對租約限制的一定不會取得好的下場，租約要有機構的管理方或者房源方和客源方協商，在日本續約原來的租客有決定的優先權，不交租金三個月之后還不能把你趕出去。第三，支付方式市場化，今天的支付方式押一付三這是很大的痛點，才有租房分期金融解決這個問題；還有關于政策，政策的市場化是最重要的，政府的核心決策在供給端激活市場而不是取代市場，希望用國有企業，用我們可控的方式供應土地，很可能造成租賃供給的災難。政策市場化在供給端實現激活市場，在需求端給消費者更多需求，貨幣化補貼的方式比如租房券、稅收支持等等。
謝謝大家！ |
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| 主持人：謝謝楊院長！下面有請招商蛇口長租公寓總經理周躍球為我們帶來主題演講，題目是《回歸本質 順勢而為——從蛇口40年看長租公寓發展》。 |
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周躍球：大家下午好！很高興與大家相聚在2018長租市場峰會，我是來自招商蛇口的長租公寓專業公司的負責人。招商公寓的前身是招商局蛇口工業區職工住宅有限公司，成立于1992年，又是脫胎于1984年成立的招商地產，從剛才劉所長講的住房改革歷史，招商地產實際上在蛇口工業區，在全國率先進入住房改革第一步1984年在蛇口首改。到了90年代初期，為了與招商地產作為市場化商品房開發和建設的定位有一個區分，成立了蛇口工業區職工住宅有限公司，實現銷售、租賃房源。2010年職工住宅有限公司完成了房屋銷售的歷史使命之后，更名為招商公寓，專注于公寓資產的管理和運營。它的演變契合了今天的主題，需求、業態和變革。
招商公寓依托深圳蛇口總部的優勢，在過去的這些年中我們深耕深圳，開業公寓的規模目前是60萬平米，1.3萬套，年租金收入將近6億元。截至2018年上半年，已經實現全國12個重點城市的布局，簽約項目超過96萬平米，2.3萬間。一直以來，我們的企業愿景努力成為中國中長租公寓的領導品牌，也因此我們持續沉浸在發展壯大的道路上，并且感到動力十足。最近哄抬房價到破產爆雷包括甲醛毒氣，長租公寓深陷輿論漩渦。我們都會思考一個問題，難道長租公寓企業一味追逐利益而忽視社會責任和使命嗎？縱觀歷史，任何行業的蓬勃發展都需要迎合時代的需求，今天長租公寓的快速發展也適應當今世界悄然轉變的居住需求，但同時我們也反思長租公寓的行業使命究竟是什么？
1979年經國務院批準由香港招商局集團在深圳蛇口全資設立開發工業區，由此誕生的蛇口工業區成為中國第一個對外開放的地方，迎來一批又一批的紡織、電子等加工制造企業。30多年前的歷史階段，招商蛇口的長租業務最早追溯至此。 |
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周躍球：1981年蛇口第一批職工住房建造交付使用時，開始擺脫傳統福利型低租金方式，一個月7毛錢一平米，住房消費占職工家庭平均收入的20%，在職工中樹立了住房是商品，住房是消費的概念。1984年蛇口工業區又率先邁出住房改革的第一步，鼓勵職工以本企業造價的優惠價購房，并卻提出購房業主權益保證。從今天看來，蛇口工業區在當時就是以租售并舉的方式解決了園區配套居住的問題。一方面通過合租宿舍解決了年輕產業工人的居住需求，另一方面通過令職工擁有自己的房產解決穩定的職工家庭居住需求。正如今天大會的主題“新業態新變革新需求”，當時的歷史階段針對不同的住房需求，率先提出商品住房的概念，打破了福利型住房分配的制度弊端，在城市及園區配套居住層面推動了一次歷史性的變革。舉措的背后歸根到底順應時代的發展，以更為高效的方式滿足社會人群的不同居住需求。
2008年金融危機之后，傳統的制造業加工業逐步搬離蛇口，蛇口率先啟動了再造新蛇口工程，加緊推進產業轉型，加快城市升級步伐。招商蛇口作為主要的建設運營者，對蛇口工業區原有的生產廠房、老舊物業進行升級改造，推動蛇口從傳統的加工工業園和水陸貨運口岸向自主創新的高科技產業園和服務型商務區轉型。伴隨著產業的轉型升級，蛇口工業區的居住需求也發生了巨大的變化，一方面加工制造產業外遷導致了集體宿舍需求急遽下降，而產業轉型升級則為區域注入大量的年輕白領人群和商務人群。因此，蛇口再次順應時代發展，通過老舊工業的升級改造，企業自建人才公寓等等方式，開始逐步進入高速成長的中高端公寓市場。另一方面，城市化的進程中不可缺少的普通的服務人員持續在聚集蛇口，我們為之保留了部分的老宿舍。時至今日在蛇口工業區依然有集中超過20萬平米的社區公共產品，用于滿足繼承從業人員的居住需求。可以說在城市發展過程中不同層次、不同類型的居住需求在蛇口這片土地上，通過租售并舉、租賃產品細分兩個思路一直在持續得到解決。
2009年蛇口工業區啟動首個精品公寓改造項目，將80年代初期建成的檳榔園宿舍小區改造為壹間公寓，壹間公寓正式開業，面向城市白領客群，提供統一的官方客服、拎包入主的長租公寓產品。2014年結合蛇口工業區結構化氛圍與產業特色，在發現外籍客戶商務客群居住預算收縮，年輕化、小家庭化的趨勢，蛇口工業區再次細分市場需求，創立自有服務公寓品太壹棠服務公寓，達到品牌服務公寓，為外籍商務人群提供空間緊湊、價格更低的公寓產品。對不同層次、不同類型租住需求的租住產品系列，憑借不同的產品線滿足不同階層的居住需求。 |
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周躍球：2015年以來長租公寓加速發展，一方面一二線城市房價快速增長，更多的居住需求被迫以租賃形式實現，另外一方面90后年輕生活方式的轉變，追求豐富融合的生活體驗，更容易接受租住的形式，租賃市場的需求比以往更加廣泛，包括產業融合，青年白領、城市中產、新家庭、企業高管等等，從居住者的角度，長租市場需要更廣闊的細分。這是我們更愿意探索的。
對于不同的產品線，運營機構的著眼點有所區別，藍領公寓提供最基本的居住空間，產品以安全為核心，民營機構需要一定的社會責任感，我們要犧牲一些機會成本作為代價，當然也可以通過合租方式來實現，從實際操作案例來看，這樣的話也可以保證合理的收益。青年公寓以相對靈活的租約、極小的戶型、簡單的配套為年輕人提供經濟實惠的居住條件，與人才政策相結合，同樣發揮著城市穩定器的作用。現在的年輕人更加關注自我，關注規范。
在中國已經形成了世界上人口最多的中等收入群體，新中產的崛起帶來全面的消費升級，居住的改善需求已進入消費升級。對于事業相對穩定的城市中產來說，相對的舒適環境、更少的通勤能耗、更成熟豐富的城市氛圍，直接關系到他們生活的品質、舒適性、私密性、儀式感，因此不同程度成為精品公寓、家庭公寓、服務公寓的關鍵詞。在這部分中高端細分市場中完全遵循市場化原則，運營為王，通過高效運營實現穩定可觀的現金流和利潤。現階段資本涌入，行業內各路玩家爭先規模擴張，越是在這時候越是要回歸本質，挖掘真正可持續發展的行業規律。正如前面所說，在滿足市場不同層次的租住需求大方向下，公寓企業向內看，更加關注自身的運營服務能力，無論在哪個細分市場，獲取更加穩定的現金流。 |
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周躍球：在場的各位專家已經清晰闡述了公寓行業完整的商業模式，商業邏輯歸根到底還是要落實到每個產品線、每一個公寓產品的運營商。招商蛇口近十年的實際運營當中，以客戶的需求為初心，高效運營為核心，秉承打造有溫度、開放、共創價值的社區氛圍理念，通過強調更適配而非更多的公共空間和增值服務，提供租住生活品質的客戶體驗，降低新客戶獲取換房維護成本等等。結合官方APP，有效降低了人工成本，提高運營效率。在提升公寓效率核心指標，GOP以及人房比上持續探索創新，例如在人工成本方面除了依托剛才提到的智能化應用以外，還通過優化崗位設置，培訓實現一崗多能以及公共區域動線規劃等等細化管理，對沖運營成本的剛性上漲。正是基于良好的運營能力，2016年在克強總理主持召開的國務院常務會議上，我們公司的租賃業務作為央企案例被住建部向國務院辦公廳推薦。
2017年11月招商蛇口獲批國內首單長租公寓CMBS，總額度60億元。2017年12月獲批全國首單銀行間市場長租公寓ABN項目，總額度200億。從蛇口40年走過的路來看，長租公寓的產品、業態創新變革歸根到底是一直在順應市場居住需求，核心通過產品細分高效運營可持續的解決居住者的痛點需求。相信我們未來的長租公寓行業發展在順應時代需求、回歸行業經營本質的大思路下附以強有力的運營能力，控制運營成本，提高運營效率，更多地吸引資本的青睞。通過產城結合，最終達到長租公寓融合完整的商業模式，希望與在座的各位共同努力下，長租公寓的事業能夠健康可持續發展，既可實現企業的利潤回報以及市場追求，也能盡到企業的社會責任以及擔當應有的歷史使命。
謝謝大家！ |
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| 主持人：謝謝周總！下面有請中信建投證券投資銀行部總監方春暉先生為我們帶來主題演講，題目是《長租公寓與資產證券化》。 |
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方春暉：各位在場的嘉賓，大家下午好！我是中信建投的方春暉，今天有幸作為金融機構代表參加長租公寓的峰會，這個其實讓我想起三年前參加住建部的長租公寓研討會。嚴格意義上來說，當時那個會議已經算是長租公寓的峰會，但是它是在50平米非常小的會議室舉行，當時還只有大概七八家市場創業型的長租公寓企業來參加，今天已經發展到這么大的規模，有這么多的長租公寓企業參加峰會。
我今天講的主題是資產證券化與長租公寓，三年前我也是講的這個主題，很有意思發生了一件事情，長租公寓的老總在聽完我的演講之后，其它的長租公寓企業說好好，其實離現實有點遠。那位老總站起來說，長租公寓企業跟資產證券化相距甚遠，真正等到螃蟹來的時候，這位老總恰恰成為了第一批吃螃蟹的人之一，他們公司去年發行了長租公寓的REITs。
到這里我想表明一下作為金融企業的鮮明觀點，長租公寓的資產證券化其實不是過度而是遠遠不夠。目前市場上已經發行的長租公寓證券化的產品，總額88億，美國上市公司REITs的規模，最小的一支68億美元，是我們整個市場發行ABS的8倍以上。中國長租公寓的資產證券化有很大的發展空間。為什么說遠遠不夠？基礎資產類型還比較少，在美國來說類型會更加豐富，包括參與的企業還不是特別多。
資產證券化是否助推房租價格上漲？恰恰相反，資產證券化降低了公寓企業的融資成本，不管是魔方還是星派在發行新產品的時候資產證券化只有5%左右，之前依靠股權融資和私募融資的企業來說，這個利率對他們來說非常低，有一些公寓企業因為引進一些股權資金造成了管理層管理權的喪失，是有這樣的例子。資產證券化助力房源的上漲，主要是體現在REITs層面，幫助我們做增量。 |
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方春暉：任何一項投資實際上都有一個比較均衡的投資回報率，國內以北京來說，投資回報率通常租售率維持在1.7%、1.8%。每年租售比回到均衡的線波動，14年、15年房價比較穩定，房租增長導致租售比上升，而15年、16年之后隨著房價的快速上漲，分母變大，分子一直跟不上分母的變化，造成租售比明顯下降，其實到目前為止，統計到2018年6月，租售比還處于低位。我在這里做一個大膽的預測，如果不加以人為干擾的話，按照市場規律來說應該繼續往上走到達均線甚至超過均線的狀態。
資產證券化跟長租公寓有那些契合點？長租公寓符合資產證券化最基本的要求。長租公寓的現金流屬于資產證券化比較喜歡的類型，持續穩定，尤其一二線的房租市場實際上不缺租戶，只要有好房源不缺租客，資金流入非常穩定。第二，小額分散。從統計學角度來說，可以用統計規律做測算，通過大數法則控制我們的風險。
資產證券化對長租公寓也有非常好的促進作用，首先它能夠幫助我們打造一個投資的閉環。在座公寓的各位老總都是了解的，我們前期在房產的購買和裝修的改造這塊投入非常大，這樣會造成大量的沉淀資產，這個沉淀資產我們恰恰可以通過資產證券化去幫助它盤活，使我們的公寓企業形成從投入、產出到再投入的閉環。
第二，解決融資難、融資貴的問題。很大一個作用，長租公寓現金流是穩定的，在我們做證券化的專業角度來說，不管磨方還是星派，靠自己去發行產品，連評級都沒有，很難發行。有了基礎的資產，很多產品發到3A評級。
資產證券化類型，何總介紹過了，對于輕資產的公司會有資金收入的應收帳款，像魔方的案例。第二類類似于自如以及蛋殼馬上發行的產品，這類產品現金流在法律角度來說會更特定化，資產證券化審批角度更受歡迎。第三類，重資產的模式，用的比較多的通常是CMBS和REITs，CMBS不涉及到復雜的過戶、交易，在操作層面上是比較簡單的，節省稅負。REITs也在做，特點是融資規模非常大，融資效率非常高。我們前期發行的REITs，很多REITs可以達到估值100%發行，這在其它融資方式上面很難達到這種效率。 |
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方春暉：資產證券化也存在局限。針對這些局限也提出我們的建議，首先是無法解決開發建設階段的問題，對于長租公寓企業來說，真正需要解決大量資金是前期的建設階段，這點怎么辦？建議后期金融機構包括我們自己也在策劃和一些企業去成立PreREITs或者PreABS產品，解決建設過程中的資金需求。第二，呼吁即將推出公募REITs，能夠允許有一部分資金去投資到前期開發建設階段。還有一個局限性體現在低回報率，剛才任總質疑這么低的回報率到底能不能賺錢，會不會虧，這是擺在我們面前很難回避的問題。資產證券化也一樣，這么低的回報率，到底能不能發公募的REITs，其實打了問號。
從這點來講，我們也提出幾個建議。
第一，呼吁政府出讓土地的時候能夠降低土地出讓成本。最近一兩年之內已經做了一些努力，但是我們覺得不夠，而且我們很擔心一點，目前可能是一個運動式的措施，而不是一個長效的機制，我們希望呼吁能夠成立一個長效機制。
第二，我們支持公寓企業規模化運營。最近市場有一些聲音說部分企業規模擴大，其實跟國外的公司比，我們這些公司其實遠遠達不到所謂壟斷或者所謂規模過大。
第三，發展多層次資本市場。我們對中小企業的傲慢與偏見，很多種小企業很難參與到資產證券化的產品里面，只有大型企業類似招商、遠洋更受到市場的歡迎。根據現在大數據、區塊鏈的技術，改變現有的評級機制，這是目前市場條件下可以逐步實現的路徑，這樣能夠為我們的中小企業提供更為公平的融資環境。
中信建投是行業內的龍頭券商，從本質上來說資產證券化產品國內的投資人來看還是一個類債的產品，而我們公司在債券這類產品里面的承銷能力是非常強的，對我們發行產品的時候降低成本是非常有益的。連續五年在整個投行里面一直處于前三名，應該說實力非常強。
我的介紹就到這里，謝謝大家！ |
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| 主持人：謝謝方總！下面有請石榴集團熊貓公寓CEO王璽龍為我們帶來主題演講，題目是《長租公寓行業的創新模式和發展趨勢》。 |
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王璽龍：各位下午好！我今天的題目非常簡單直接而有力，直接告訴我們一個問題的答案“長租公寓的未來發展之路”，路在哪兒？“農村集體經營建設用地”，這是很多人一直以來都不太清楚的問題。
王璽龍，石榴集團旗下熊貓公寓的CEO創始人，我是現場當中深耕一線的創始人，剛從工地回來。熊貓公寓是一家以資產托管運營為核心的公寓全流程服務商，我們是一家toB的企業，2B2C企業，以資產托管運營為核心的企業。你做公寓不是服務租客，不是為年輕人做什么事嗎，為什么要toB？答案很明確。整個長租公寓市場未來的規模非常巨大，2017年規模1.2萬億，2020年到1.9萬億，2030年3.6萬億，長租公寓的規模到9000億。這個數據證明長租公寓是一個未來很有希望的在風口上的行業。這兩個月我們突然發現，“風口”上的行業變成一個在“風口浪尖”上的行業，這個轉變兩字之差區別還是蠻大的。長租公寓還是一個在風口上的行業，風口浪尖的這兩個字我們也能承受得了，而且我們也知道原因出在哪里，問題出在哪里。
大家先思考一個問題，長租公寓這個行業從2014年第一家U+公寓融到順為資本資金之后，資本和運營企業之間發生密切長期的聯動。在2015年、2016年、2017年上半年兩年半的時間里面，有諸多家融到資本的融資，并且房源規模得到本質變化，多么本質？自如在兩年半的時間里面房源量增加了30萬間。我們思考一個問題，為什么在過去的這些年時間里面，在2015、2016、2017年里面沒有人爆出租金暴漲或者影響民生等等的案件和事情，為什么今年這兩個月突然爆出來？我們很明確一件事情，決定價格的本質是什么，決定價格的只能是供需。有些說的很委婉，影響價格的因素有很多，但是只要看過一本書就知道，決定價格的本質是供需。 |
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王璽龍：長租公寓賽道的選擇有三種模式：
第一，重資產。有很多人也在做這個領域，比如萬科、龍湖、基金都在這個領域當中，也涌現出很多案例，很多人在2016、2017年一直在說長租公寓不賺錢，長租公寓的盈利性問題。我們很明確一件事情，長租公寓里面哪個不賺錢，哪個領域的長租公寓不賺錢？重資產不賺錢嗎？極其艱難，你想讓重資產不賺錢都很難。這個行業里面一些典型的案例，有一家友商九千萬購置資產，去年估值達到5.5億，即使說這些年以來每一年公寓入住率都只有70%，但是無所謂，資產的增長已經足以彌補所有的損失。重資產只要耐心、等的時間足夠長、踩的波段相對準確，重資產都是非常難以虧損的行業。重資產模式不會虧，而且盈利性還可以。
第二，輕資產。輕資產低，資產的價格高，我從房地產的全領域轉型成為公寓全領域，我經歷房地產領域的時候，做新房的時候很多人說面粉面包價格，2012、2013年大家知道面粉價格怎么算的，建安成本多少，很多人都知道。到了公寓價格就不知道了嗎？公寓的成本在這些年以來得到長足的增長，2016年一家友商在北京總部基地2.4元/平米/天拿到一棟樓，今年上個月剛剛這棟樓隔壁一末一樣的樓又出來了5元/平米/天，150元/平米/月，這個成本有多高？高到半個月之后又被消化掉又被租出去了。市場就是這樣的，輕資產租售比的倒掛等等很多種原因。我們拿房成本提高了，有一些友商拿房的租金價格占到出租價格的80%，正常應該占到60%或者以下，這種還是可以賺錢的。我們經常看到一些項目租金的成本占到80%及以上的成本，這樣怎么可能會賺錢，怎么可能容易賺錢，怎么可能是非常有前景的行業？輕資產部分很多人是打一個問號的，但輕資產也有它的出路，而且有人把輕資產做得也很好。比如自如，比如我愛我家分散式經營，主要原因在哪里？分散資產供給比較多，一個小區里面有兩三千套房，挑出幾套房滿足我要求的那還不容易？供給端非常重要，拋不開供給，拋不開面粉面包。
第三，資產托管、品牌加盟，無資產，品牌輸出以及托管，專業運營團隊。這個部分也是另外一塊，長租公寓里面非常賺錢的部分。這一棟樓加盟的是萬豪，長租公寓和酒店行業非常類似，類似到什么程度？幾乎可以按圖索驥，在中國酒店行業里面華筑品牌30幾個品牌，它就做品牌加盟和品牌輸出，盈利性如何？有目共睹。喜來登、萬豪集團做的是無資產的品牌輸出，加上重資產的持有者，兩方相互配合，最后得出一條市場化的、可盈利的雙方都有回報的道路。我們為什么不能走？重資產的提供者目前還不多。 |
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王璽龍：在供給端到底是什么樣的？中國就這么多產權，住宅、商業、辦公、工業、農業。存量的持有者都是誰？提供者是誰？主流的提供者是誰？現在長租公寓領域當中大多數正常企業能拿到的是商業用地、辦公用地和工業用地，在上海、廣州、深圳可以拿到這些用地，包括農業用地。在北京只有商業用地，正規的北京可以做的只有商業用地，其它的辦公用地做長租公寓是違規的，禁止工業用地作為長租公寓的產權使用。上海要報批，廣州有三舊改造也要報批，跟區級政府報批。這意味著我們現在正規的長租公寓領域的運營企業能獲取到的資產是相對高昂價格的資產，商業屬性、辦公屬性甚至低成本的工業屬性或者高成本的工業屬性我們拿不到，住宅用地做長租公寓也是違規的，產權屬性語經營屬性不符，住宅不能用于經營。北京的政策有多么嚴格，通州一對夫妻做民宿被派出所拘留。
住宅領域可以提供的房源量非常巨大，而且成本相對可控。自如有60萬間，蛋殼17萬間，提供主流的房源供給。我們一直說供給，大家知道去年11月18號北京大火之后，在座的所有供應商加起來都不如11月18號北京大火之后拆掉的N+1的數量多。這個事情做錯了嗎？這個事情做得很對。現在面臨的問題是一個長遠性問題嗎？并不是這樣。國家在很久之前在兩年之前已經著手去解決公寓當中的供給問題，最本質的供給問題就是農業。
2015年2月27號政策頒布，北京大興區榮膺農業用地試點區，在這個研究當中主要探索的改革范圍集體用地怎么入市，怎么提高農民的補償標準以及宅基地制度的有效退出機制。石榴集團集團在當時拿下第一塊招拍掛農業用地，一直做自持類存量用地的資產。農村集體用地做了其它不同種類的探索，浙江以協議出讓一次性交易的方式把農地買賣掉。在山西主要的產業是加氣站，可以持續入股持續分紅，是一種增加入股持續分配的方式。石榴集團以招拍掛的方式也是自行交易，后續會有稅收的分額，以這種形式把這塊地消化掉。這種用地在2015年2月27號政策頒布之后，政策實驗期多久？到2017年12月31號。我們預料到發生非常重要的事情，決定了農地未來的發展模型。13個城市在未來5年供給一千萬套集體租賃住宅，集租房，和公租房有本質區別，集體租用住房一千萬套幾乎顛覆了整個行業的供給量。長租公寓這個領域算上自如之前在中介里的發展，攢下了不到兩百萬套房源，國家未來五年一千萬套，到底怎么執行？靠不靠譜？很靠譜。北京供給50萬套集體租賃用地。 |
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王璽龍：北京住宅市場土地的供給連續幾年沒有達標，是不是以后集體用地不會達標？北京第一個落實我國住房租賃法規，十幾塊地從2017年8月份到12月份短短四個月供給出來的集體用地土地位置，最小的一塊地都有兩千萬套房。整個未來中國在租賃市場里面的主要供給源會以國企為主體建設的農村集體用地上的集體租用住房所占據。誰能拿到這塊市場，意味著誰可以在未來的長租公寓領域當中做好最好的角色。
上海70萬套的規模體量，深圳110萬套，南京50多萬套，成都165萬套。13個大城市都有一線和1.5線城市全部都具備。看未來，每個人每個企業家都用一年半年的眼光來看待問題的不是一個成功的企業家，用五年一計劃的眼光來看問題，未來五年中主要的提供者在住宅方面主要是存量個人，在商業辦公和公寓工業方面主要是存量企業，在農業方面主要是國企。農村集體建設用地制度里面寫得很明確，只有國有企業進行開發建設，但是民營企業等其它類的企業可以進行社會化運營托管和招租。這也呼應了熊貓公寓為什么是toB的企業，未來一千萬套里面能夠托管到足夠多的房源，解決重資產持有者資產升值問題，越來越多的公寓運營企業也會選擇這個賽道，未來的供給會發生本質變化。現在的供給是不足夠的，供給發生變化，租金發生變化。國家早早開始布局供給，只不過蓋房子需要時間，2017年供地要到2020年才會大規模入市，2020年我們非常看好北京的房租會達到正常的市場化的平穩。在局部區域當中將會有千套房，一家友商在成壽寺有3360套房在明年二三月份入市。我們第一塊用地在大興，11月份問世，4100套房源，足夠包含整個區域的定價權。為什么北京的東五環租金價格一直很平穩？有3300套的蜂巢公寓。未來長租公寓的供給就在這里，誰能拿得下一千萬套里面足夠多的份額，誰可以做得更好。
在國企開發商和存量房當中，誰解決他們的問題，誰可以在未來過得更好，未來在長租公寓市場當中占據更主要的份額，解決源頭問題才能降低成本，源頭問題是什么？解決了主要供給源的問題，才能真正解決問題。盈利是最重要的，只是之一。長租公寓我們做托管運營，現金流非常好，拿到房第一個月就能做到現金流回正，雖然能做到這樣，盈利性利潤沒有我們想象的那么高，周轉率極低，但是我們有其它方法。
結合不同的需求解決不同的問題，基本的托管企業應該具備的基本素質，比較遺憾看到在設計工程方面，在招租方面，在IT系統方面現在看到的這個領域整個行業做得比較差，很多產品嚴重同質化。銷售率，不要信入住率，我們相信間業數據，極低，去年友商75%、46%，鼎家之前98%的入住率，后來80%幾，四百間彌補不上，一百套而已，還是出了問題。IT系統服務沒有，整個行業還是比較弱的，我們經常看到自己的APP有時候不是特別好用，我們跟酒店類的行業相比還有長遠的路要走。 |
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王璽龍：在未來這條路應該怎么走？勞動密集型的模式并不是一個好模式，這是我們為什么選擇做集中式公寓。我們對標的是酒店行業，華筑已經是非常輕的模式，還是從重到輕。租客在我們房間里面每天停留的8小時叫做流量，有些人計算人次，長租公寓每個人一年來了一萬六千人，我們酒店來了50萬人次，有什么價值嗎？跟我們討論的是一個東西嗎？不是。我們討論的東西是每個人在一個空間里面可以停留多久，這跟APP的使用時長是一個道理。APP的使用時長可以作為IPO估值的基礎數據，一個APP使用每天只有8分鐘，另外一款APP每人使用2小時，最流行的抖音停留時間有多久？動不動刷2小時，會看到多少廣告，會看到多少能傳達的東西，這是完全不一樣的品質。我們定義的流量是每個租客在所租的間里面停留的時長是多少，這個很重要。華筑模式品牌輸出做得很輕，把它的流量作為會員制保存下來，華筑的會員全中國最多，加盟我你最有保障，所以華筑的加盟做得非常棒。有沒有友商在學這個事情？魔方就在做，熊貓未來也會做。
途家的模式，線下也做托管和加盟，線上提供二房東的模式，可以收你的房子，做途家酒店解決開發商的實質問題，它提供的額外性的服務收入是保潔維修，在我們的友商當中能不能找到這樣的案例？也能找到。自如今年年初幾乎是全北京每個月最大的保潔服務者，自如有60萬間房，每個月要做兩次保潔服務，每個月自如要提供240萬次保潔服務，這個保潔服務意味著在家政服務領域有一席之地。也就是說在空間里面做出一些未來的事情，這個領域可以考慮也是一條路。
最輕的模式是攜程模式，把流量給所有的加工者去派單，作為流量出口。其次匹配的流量是出行，從機票到其它匹配服務，幾乎把出行所有相關從旅行的品質、內容到票務打包做好，借流量做好另外一套體系，這套體系能夠增值。對于長租公寓來說，在這個全線模式上我們有沒有一些想法？最好的模式是，同樣的人數服務絕大多數客戶，這種是好模式。
長租公寓未來除了供給端要解決重資產需求以外，我們做的事情在三者里面，我們能對標到誰，我們想出什么樣的企業發展路徑，這個非常重要。雖然現在風口浪尖上，但是浪也是好浪，大浪淘金，相信行業里面會出現越來越多的金子借著這次長租公寓整個行業的事件脫穎而出。
謝謝各位！ |
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| 主持人：謝謝王總！下面有請世聯行副總裁、世聯紅璞公寓總經理甘偉先生為我們帶來主題演講，題目是《租賃的詩和遠方》。 |
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甘偉：長租公寓未來會怎樣？中國為什么租賃發展不起來？全球發達城市和中國主流城市的年租金回報率，中國1.9是高估了，估計在1.6。買個房子用純出租的方式來看一年1%點多的回報率，這是中國現狀，無論是一線城市還是二線城市，很少超過2。
利率，資金的成本，中國的資金成本在全球基準利率最高。租金回報減去利潤凈回報率，融資買房子中國唯一是負的，通俗來講租不抵供。說租賃發展不起來，這是現狀。大家必須得認可這一塊，怎么提高租售比合理？要么降房價，要么漲租金，要么降利率。怎么調？不知道。這是目前的狀態。
整個長租公寓領域是一個相對邊緣化的狀態，機構很困難。資金回報率六年，這算找到優質項目，放開看十年以上收回不了的項目非常多。現在全國有十萬間簽約量，真正的通過率只有2%，98%的項目拒之門外，這是非常艱難的。融資很難，不賺錢，錢不進來。原始包租、瘋狂跑馬圈地，誰說租金收入很高都是故事，現在都沒有。面粉比面包貴，面粉和面包在房地產市場都是資產，但是租金的面包是消費，消費不可能漲，跟收入相關。
中國租賃市場整體的大格局，目前大的狀態，出租人只有兩類，一類叫政府，第二類叫市場。政府目前公租房、廉租房，中國有1700萬套公租房、廉租房，解決了中國10%的住房問題，針對低收入群體。現在政府在做增量，快速擴充建設，上海也好，深圳也好，南京也好，都再建，拿到更低的房源劃撥用地或者租賃用地的方式來做人才公寓，做租賃的市場，很多省的保障局積極作為。這個時代慢慢回歸到一部分人買房，更多人作為保障體系政府租賃管轄，給到更多的溫暖，不是市場化。 |
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甘偉：存量C2C自建房、商品房，村集體用地很多是農民房，為什么北京和深圳的租金差距那么大？并不是收入差距那么大，而是供應問題。在深圳有一半的供應是城中村，有非常強大的低價房源供應，所以使得租金價格下來。廣州更是這樣。目前分散式公寓主要是拿現有的商品房來盤活，由C2C轉化為B2C，這是存量。這個存量也許會被詬病，沒有對市場增量形成供給。集體用地廠房、寫字樓、商業來改造，這個是一種增量，畢竟這不是原來住的房子，改完之后可以租，增加了市場供應。但是非常可惜，這種量非常稀缺，在全國各地小于1%的量。從數據來講可以忽略不計，但是可能有更豐富的產品，白領、藍領、學生公寓、家庭公寓。
我們今天站在臺上的都是長租公寓，探討的是出租屋的事。為什么公寓要貴？因為有service，萬豪和莫泰最大的區別在這兒，有沒有品質、有沒有品牌、有沒有服務，這些可以溢價，難道品牌不應該被溢價嗎？我形成這么好的線上體驗、智能化的設施、新型的建筑，有一個很好的審美設計感，有這么多的服務，24小時報修，不應該收費嗎？它只占市場的1%而已。大家一定要理性客觀看待這個行業，我們只是想立一些標桿，中國的年輕人未來的老百姓應該住在一個有品質、有尊嚴、有服務的房子里面。現在租客63%集中在96后，他們跟我們這代人的需求不一樣，比如做飯，公寓要什么樣的廚房？大部分不要。做飯是為了發朋友圈的，不是真的做飯。有餓了嗎，有美團，可以了，需求不一樣。
中國5%的市場包租，引起市場持續的熱點追蹤，還很小，我們至少要讓他向這個方向努力，可能這個行業可以開始討論生態的問題，中國太大，我們需要時間，需要房源，需要機構的長大，需要很好合理的環境、政策的引導、稅收的減免等等問題才能到這一塊。我是地產服務商，25年的時間，原來賣房子，中國新房交易的老大，一年賣四五千億的房子，現在跨入到存量運營。中國房地產上半場是交易，現在是增量和存量并存的狀態，可能五年之后就是存量，這些都是未來行業發展的狀態。原來工業化或者半工業化，現在是數字化。使用權和所有權之間的差異，所有公司Uber、Facebook、阿里和Airbnb都是它們領域最大的玩家，沒有房子，沒有車，沒有內容，沒有商品，但是都是這個行業中最牛的公司，都是玩使用權的。各個業態可以給我們不同的啟發，房地產應該往哪兒走，是不是地產也進入到一個服務的時代？ |
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甘偉：剛才談到怎么看流量，一年賣五千億房子60萬套。租房人的數據非常清晰，數據有沒有質量在于它在你的市場有沒有更好的黏性，跟他聊要不要鞋柜，要放多少雙鞋。我們的SaaS平臺自己研發的系統還是值得稱道的，在開發商和銀行的金融機構非常愿意來購買我們的產品。這個平臺正在打造，中國人的美好生活首先是住，這是這個行業發展的原點和基礎，我們千萬不能忽略這點，在座看到眾多的服務性品牌，在住的領域當中發展起來，這將是我們真正的初衷和美好愿望。
這個行業有很多賺錢的機會，今天還是故事階段。作為流量入口可以做很多的衍生服務，你有運營的狀態，你有數據的資產，你可以做很多疊加，包括價值租賃，包括從租房到買房，包括生活金融服務，產業鏈高度碎片化的家裝市場也可以做，可以做運營托管。
紅璞公寓2015年誕生，目前成為全國規模最大的集中式公寓品牌之一，除了包租用也許做新模式的托管，也做輕資產，做了一些嘗試，也做了白領公寓、藍領公寓、服務式公寓，用各種生態嘗試一下這個市場應該怎么走。我們在全國有非常多的客戶，主要是政府類客戶和國企央企客戶，他們具有很好的房源資源，不是完全社會化舉牌價高者得的方式。 |
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甘偉：存量時代來臨，服務時代來臨，這樣的場景下怎么做好自己的專業服務，給大家做出貢獻，為社會為市場出一份力，這是我們的理想，也是我們目前想達到的詩和遠方的狀態。
謝謝大家！ |
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| 主持人：本次長租市場峰會到此結束，感謝大家的參與，再見！ |
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