本報記者 田鵬

    11月19日，深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司（簡稱“深創(chuàng)投集團(tuán)”）全資子公司紅土創(chuàng)新基金管理有限公司（簡稱“紅土創(chuàng)新基金”），在第二十五屆中國國際高新技術(shù)成果交易會（以下簡稱“高交會”）上，舉辦了旗下兩只公募REITs的業(yè)績說明會，并就投資人提出的問題作了現(xiàn)場交流。

    據(jù)悉，2023年前三季度，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT累計實現(xiàn)可供分配金額4028萬元，完成《招募說明書》可供分配金額同期預(yù)測的109.49%；紅土創(chuàng)新鹽田港REIT合并層面累計實現(xiàn)可供分配金額7353.46萬元，在基金首次擴(kuò)募資產(chǎn)后，完成《招募說明書》可供分配金額同期預(yù)測值的111.12%。

    紅土創(chuàng)新基金方面表示，未來將持續(xù)探索專業(yè)化、精品化、特色化、創(chuàng)新化的發(fā)展路徑，持續(xù)構(gòu)筑優(yōu)質(zhì)公募REITs平臺，提升綜合財富管理能力，助力資本市場創(chuàng)新發(fā)展。

    政策紅利與精細(xì)管理共同驅(qū)動

    保租房公募REITs業(yè)績有保障

    近年來，隨著公募REITs試點工作深入開展，不斷推動多層次REITs市場建設(shè)，并取得顯著進(jìn)展。目前，公募REITs市值已突破千億元大關(guān)，監(jiān)管架構(gòu)基本建立，制度體系逐步完善，資產(chǎn)范圍不斷擴(kuò)大，擴(kuò)募等機(jī)制穩(wěn)步推出，良好生態(tài)正在形成。

    而保障性租賃住房公募REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的重要組成，是金融創(chuàng)新服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的具體實踐，對于深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、完善保障性租賃住房市場建設(shè)、盤活存量資產(chǎn)、形成增量投資，具有重要意義。

    “保租房公募REITs能夠為我國保障性租賃住房發(fā)展提供大量資金，有助于改善租賃市場供給結(jié)構(gòu)，滿足新市民的住房需求，助力我國城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。”紅土創(chuàng)新基金方面對《證券日報》記者表示。

    在相關(guān)產(chǎn)品發(fā)展過程中，以紅土創(chuàng)新深圳安居REIT為代表的保障性租賃住房公募REITs展現(xiàn)出強(qiáng)勁活力。據(jù)悉，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT基金是全國首批、深交所首單保障性租賃住房REITs基金，也是國內(nèi)最早一只審核通過并成功上市的保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金。

    “基金持有的4個基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營業(yè)績超預(yù)期完成，資產(chǎn)運營情況始終保持穩(wěn)健。”紅土創(chuàng)新深圳安居REIT基金經(jīng)理任寧欽在業(yè)績說明會上介紹，2023年三季度，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT基金合并層面實現(xiàn)可供分配金額1333萬元，前三季度累計實現(xiàn)可供分配金額4028萬元，分別完成首發(fā)《招募說明書》同期預(yù)測的107.51%、109.49%。

    談及基金產(chǎn)品業(yè)績表現(xiàn)可圈可點的原因時，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，得益于國家不斷出臺優(yōu)化相關(guān)配套政策措施，進(jìn)一步拓寬保障性租賃住房行業(yè)未來發(fā)展空間；另一方面，離不開底層資產(chǎn)的精細(xì)化運營。

    從配套措施來看，從《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出以來，深圳市接連補充出臺一系列有利于保障性租賃住房公募REITs發(fā)展的配套措施，為相關(guān)產(chǎn)品發(fā)展?fàn)I造了良好的市場環(huán)境；從底層資產(chǎn)管理方面來看，基金管理人通過積極督促外部運營管理機(jī)構(gòu)優(yōu)先保證REITs項目的租金收繳率、提前銜接區(qū)住房主管部門等手段，確保底層資產(chǎn)持續(xù)降本增效。

    保租房如何既滿足社會效益、又滿足經(jīng)濟(jì)效益？對此，紅土創(chuàng)新基金表示，一方面，繼續(xù)充分運用好國家、地方給予的政策紅利，提高出租效率，保證持續(xù)增長的租金收益；另一方面，公司正在通過大力實施運營管理智能化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型，以及多維業(yè)務(wù)協(xié)同聯(lián)動等手段，努力降低運營成本，提升運營效率，隨著公司運營管理規(guī)模體量的快速增長，邊際效益會逐步顯現(xiàn)。

    維護(hù)存量與做好增量并行

    倉儲物流公募REITs未來可期

    除了在保障性租賃住房行業(yè)大放異彩之外，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在倉儲物流行業(yè)的表現(xiàn)也可圈可點。

    例如，作為全國首批九支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一、深交所首單倉儲物流公募REITs，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT在2023年前三季度的運營業(yè)績呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。

    據(jù)土創(chuàng)新鹽田港REIT基金經(jīng)理陳超在業(yè)績說明會上介紹，截至2023年9月30日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT基金合并層面前三季度累計實現(xiàn)可供分配金額7353.46萬元，在基金完成首次擴(kuò)募資產(chǎn)后，完成《招募說明書》中可供分配金額同期預(yù)測值的111.12%，各項運營業(yè)績的核心指標(biāo)均已超預(yù)測完成。同時，底層資產(chǎn)運營情況保持穩(wěn)健，基金自上市以來已積累為投資人分紅1.78億元。

    今年以來，我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢明顯，但受美國抑制通脹持續(xù)加息政策的影響，全球貿(mào)易活動受到抑制，外貿(mào)表現(xiàn)一度疲軟。不過，從近日深圳市政府公布的跨境電商進(jìn)出口額來看，全球貿(mào)易活動已有所修復(fù)，或?qū)ω浳飩}儲行業(yè)帶來積極影響。

    據(jù)深圳發(fā)布顯示，2023年1月份至10月份，深圳跨境電商進(jìn)出口額已超過2022年全年的2000億元，同比增長76.48%，繼續(xù)鞏固全國“排頭兵”位置。從全國情況來看，雖然今年全國前10個月的相關(guān)數(shù)據(jù)暫未公布，但今年前9個月我國跨境電商進(jìn)出口額占同期貨物貿(mào)易進(jìn)出口比重的5.5%，已超去年全年5%的水平。

    紅土創(chuàng)新基金方面表示，在上述經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，疊加紅土創(chuàng)新鹽田港REIT資產(chǎn)周邊推出新倉庫資源、政府出臺的相關(guān)政策的引導(dǎo)，未來貨物的倉儲情況會出現(xiàn)一定程度的波動，部分客戶、項目可能會出現(xiàn)租賃區(qū)域的調(diào)整。公司在維護(hù)好存量客戶的同時，積極接洽、深入挖潛客戶需求，力爭引進(jìn)新業(yè)務(wù)、新項目，做好增量工作。

（編輯 汪世軍）