老舊小區改造，路線圖和時間表正式畫定。

    7月20日，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》），從總體要求、目標任務、改造對象范圍、支持政策和保障措施等各個角度，對老舊小區改造做出政策部署。

    而從各地的實際開工進度來看，雖然疫情造成了一定的影響，但目前全國老舊小區改造的新開工進度已經完成了全年目標的逾四成，21世紀經濟報道注意到，一些落實較快的城市，目前開工進度已超過全年計劃。

    分析人士指出，相較于“棚改”，“舊改”的問題更加復雜，各地在推動落實的過程中，應當注意老舊小區改造社會效益的實現。在兼顧社會效益和經濟效益的基礎上，由于社區隨著年代的增長老化，到2025年的時候可以考慮改造2005年以前建成的住宅，老舊小區改造有望形成一個滾動發展的長期項目。

    今年新開工目標完成四成

    在老舊小區的改造內容上，此次《意見》與住建部、各地此前的方案和提法基本一致，也將城鎮老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類。分別對應滿足居民安全需要和基本生活需求的內容、滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容和為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容。

    在工作目標上，《意見》提出，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

    據21世紀經濟報道記者統計，今年前5個月，至少有超過23個省份公布了今年的老舊小區改造目標。其中，河南提出2020年計劃完成老舊小區改造不少于50萬戶，四川和山東也提出在今年啟動46.3萬戶和40萬戶以上的改造目標。

    而從實際進度來看，受疫情影響，上半年老舊小區改造進度較慢，但各地在加快改造步伐。此前21世紀經濟報道曾報道，西安開工情況達到今年計劃的120%。截至7月，烏魯木齊的改造開工率也達到了103%。另外，河北的邯鄲與唐山，以及黑龍江齊齊哈爾等地則提出，要在今年10月前完成老舊小區改造的全年計劃。

    “今年受疫情影響，新開工改造城鎮老舊小區進度有所放緩，但是進入6月份后開始逐漸提速。截至目前，已完成年度目標逾四成。而去年各地新開工目標任務，6月底全國總體上已經完成。”住房和城鄉建設部城市建設司副司長劉李峰表示。

    長期來看，也有部分省市通過了推進老舊小區改造的長期計劃。同時，還有部分省份擴大了老舊小區改造的范圍。

    比如重慶市提出，到2022年，將有計劃地持續滾動推進全市1.02億平方米改造提升全面實施。河南也表示，將于2021年6月底全部完成2000年以前建成的近1萬個、涉120多萬戶居民的城鎮老舊小區改造提質工作。

    山東和福建則擴大了老舊小區改造的涵蓋范圍。山東3月公布的《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》，提出到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區改造任務。

    《福建省老舊小區改造技術導則（征求意見稿）》也提到，在改造2000年以前老舊小區的同時，也要“同步改造2010年前建成的部分基礎設施不完善的小區、街區和片區”。

    對此，全國房地產商會聯盟執行主席、原住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴21世紀經濟報道記者，在經濟進入下行通道的背景下，建議地方政府應該充分估計到老舊小區改造中的問題和困難。相比于棚戶區改造，老舊小區改造涉及的實際問題更多也更為復雜，因而難度也更大。

    “不反對提出比國家更先進的指標，但是一定要量力而行，把事情做扎實。各省市應從地方的實際情況出發，依據省市的資金實力和老舊小區改造量來決定改造的進程，從高質量的角度去考慮，避免粗糙，或者留下大窟窿。”顧云昌指出。

    多渠道解決資金問題

    “錢從哪兒來”，一直是老舊小區改造的一大難題。

    而此次《意見》也從合理落實居民出資責任、加大政府支持力度、持續提升金融服務力度和質效、推動社會力量參與和落實稅費減免政策等5個角度，做出了詳細的政策部署。

    其中，在居民出資方面，《意見》提出，要研究住宅專項維修資金用于城鎮老舊小區改造的辦法。同時還“支持小區居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造”。

    而最受關注的則是金融支持政策。《意見》則提出，支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務。國家開發銀行、農業發展銀行結合各自職能定位和業務范圍，按照市場化、法治化原則，依法合規加大對城鎮老舊小區改造的信貸支持力度。商業銀行加大產品和服務創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。

    其中，銀行支持被認為十分重要。7月17日，國家開發銀行與5省，中國建設銀行與9個城市分別簽署戰略合作協議，計劃未來5年向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目。

    而在債券融資領域，財政部此前曾表示，今年政府的專項債券不用于土地收儲和與房地產相關的項目，將城鎮老舊小區改造納入了支持范圍。

    21世紀經濟報道記者注意到，從現有案例來看，不少項目采取了混合融資的模式。

    如天津寶坻區老舊小區改造項目，采取的是建設單位自有資金和專項債券融資結合的模式。深圳福田區改造項目則涉及三方融資，包括財政資金、專項債券融資，和深圳燃氣集團與居民付費的其他資金三個渠道。而山東聊城市東昌府區的老舊小區改造項目，則使用的是財政資金，加上專項債券融資和銀行貸款融資三種方式。

    對此，有債券分析人士告訴21世紀經濟報道記者，老舊小區改造項目收入來源少、規模較小，因此，風險控制成為重中之重。從已有案例來看，多數已完成融資的項目，還是直接以項目自身產生的收入作為償債來源，包括物業費、停車費、廣告費等，但這部分預期收益較小。也有地方政府將項目范圍內國有資產出租收入、土地出讓收入等納入償債收入來源，這種模式正在被越來越多采用。