“長線機構可以懷著憐憫的心作為高股息資產來配置金融、地產等傳統核心資產”，興業證券首席策略分析師張憶東在近期一份研報里寫道，“憐憫的心”一詞略帶調侃，卻道出了此前很長一段時間地產板塊情緒的低迷。

    而另一邊廂，因為疫情原因，物業公司價值被二次發現，A+H股物業板塊估值連連走高。進入6月以來，世茂集團、金科股份、榮盛發展等知名房企扎堆分拆旗下物業公司赴港IPO，有房地產行業人士甚至笑稱，“物業公司不是上市，就是在上市的路上”。

    而已在港上市的物業公司也沒“閑著”，綠地服務、永升生活服務、佳兆業美好等公司如火如荼地掀起“配股潮”進行融資。毫不夸張地說，物管行業在6月里掀起了一場“資本盛宴”。

    物業分拆上市再迎高峰

    6月24日，端午節假期前一天，然而資本市場依然不乏物管行業的重磅消息。這一天，榮盛發展旗下的物業公司榮萬家生活服務、合景泰富集團旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申請。

    2天之后，6月26日，佳源國際旗下的佳源服務遞交招股書；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服務和世茂集團旗下的世茂服務亦同日遞表。

    據新浪財經統計，今年以來已有15家房企分拆物業平臺赴港上市。其中，興業物聯、燁星集團、建業新生活3家已經成功掛牌上市；金融街物業、弘陽服務、正榮服務3家已經通過聆訊；星盛商業、宋都物業、第一服務、卓越物業等9家物業公司則完成遞表，在排隊等候上市的途中。

    此外，一位不愿具名的機構人士表示，華潤置地也正在著手分拆旗下物業板塊上市，擬IPO時間可能在2021年。同時還有市場消息稱，中國恒大也有分拆物業公司上市的打算。

    回顧內地物業公司在香港資本市場的發展史，不過只有6年時間。2014年，花樣年控股分拆彩生活在港上市，后者成為“內地物業公司分拆上市第一股”。隨后的三年，每年都有內地物業公司在港上市，但數量維持在1-2家。

    直至2018年，物業公司才真正掀起上市潮，目前投資者所熟知的雅生活服務、碧桂園服務、永升生活服務等物業公司紛紛登陸資本市場。

    2019年更是出現井噴，這一年12家物業公司以IPO或借殼方式上市，數量等同于過去五年主板物業股的總和。而目前在港上市的內地物業公司共有24家，板塊市值超過3000億港元。

    為何今年物業公司分拆上市數量再創峰值？克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨表示，2014年彩生活上市之后，大部分物業公司的上市意識在2018年左右被再次點燃。經過1-2年的時間，很多企業做好了財務、架構等方面的準備，所以今年出現物業企業集中遞交招股書的情況。

    “特別是一些體量本身較小的企業，更是需要一個籌備期，由于港股對物業公司上市比較友好，門檻不高，所以會看到一些中小型物業公司近年上市”，湯曉晨稱。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則分析稱，分拆旗下物業板塊上市，使得該業務可擁有獨立的融資平臺，并用募集資金和接下來的融資擴張自身業務，一方面可以減少母公司的資金運營壓力，另一方面可使其在房地產細分業務市場中發展壯大，在存量時代占得先機，這是近年來房企加快分拆旗下業務上市背后的核心邏輯。

    已上市物業公司掀“配股潮”

    房企忙于分拆旗下物業公司赴港IPO，而已上市的物業公司也沒有“閑著”，在這一場“資本盛宴”中打出了“配股融資”這張牌。

    率先“出牌”的是綠城服務。6月3日，綠城服務發布公告稱，按每股10.18港元的價格配售2.666億股，預計融資額約27.14億港元。配售股份占擴大后已發行股份的8.29%，折價率為7.12%。

    緊隨綠城服務其后的是旭輝集團旗下的永升生活服務。6月4日，永升生活服務宣布，以“先舊后新“的方式配售1.34億股，配售價為每股11.78港元，預計融資額為15.79億港元。配售股份占擴大后已發行股本約8.02%，折價率約為6.95%。

    6月9日，佳兆業美好宣布以每股32.55港元配售1400萬股，占擴大后已發行股本的9.09%，配售價折讓率約9.96%，預計融資款凈額約為4.51億港元。

    最近一次發起配股融資的是和泓服務。6月15日，和泓服務公告稱，以每股配售股份1.28港元的配售價向不少于6名承配人配售最多8000萬股新股份，配售價折讓率約為3.76%。

    在港股市場中，配股是非常快速的融資手段，類似于國內的定向增發。但對于內房股來說，配股融資并非常態，直至2019年下半年才成為房地產行業的一種慣用融資手法。而在物管行業里，這還是物業公司第一次集中釋放出折價配股的信號。

    此外，與國內的定向增發不同，港股配售參與機構的股份沒有禁售期。而配股事項難免會稀釋原股東所持股份，因此配股融資也被稱為是向資本市場“抽水”。受此影響，前述公司股價均于公告日應聲下跌，跌幅在3%-7%之間。

    上市物業公司配股融資的一個大背景，是肺炎疫情發生以來港股物業板塊股價的逆勢走高。截至6月30日收盤，在港上市的24家內地物業公司中，銀城生活服務上半年的漲幅達到204%，中奧到家、永升生活服務、時代鄰里、鑫苑服務四家漲幅則均在100%以上。

    湯曉晨指出，目前多家進行配股的物業公司股價都處在高位，相比發行價漲幅很大，有些甚至翻了幾倍，因此企業選擇此時融資所籌資金可以最大化。“目前資本市場也有波動，不少市值較高的中概股回港股上市，吸引了大批資金，物業公司選擇此時配股，也可以規避一段時間融資的不確定性”，湯曉晨補充道。

    新浪財經注意到，物業公司通過配股所得到的融資款，大多用于未來潛在的并購、戰略投資、營運資金及一般企業用途。

    湯曉晨分析稱，目前頭部企業之間競爭加大，上市物業服務企業的規模發展和數字化改造對資金的要求量越來越大，企業發展需要更多資金支持，因此配股融資的情況增多。

    板塊內估值分化并購加速落地

    目前，大部分物業公司的收入主要來自于住宅物業的管理服務，同時行業也在積極發力非住宅類的物業管理以及住宅的增值服務。

    相比于房地產開發企業，物業公司本身具備現金流好、輕資產擴張快、周期屬性弱等特征，在投資者看來成長性較高，加上今年疫情帶動了物管行業價值被二次發現，物業板塊自然成為了港股市場中的香餑餑。

    這也導致了目前個別物業股估值甚至高于房企母公司，市盈率也是母公司的好幾倍。比如雅生活最新收盤日的市值為521億港幣，而母公司雅居樂集團市值為357億港幣；綠城服務最新收盤日市值為294億港幣，而母公司綠城中國市值為193億港幣。

    在湯曉晨看來，越來越多物業公司上市，是物管行業逐步走向成熟的標志，未來物管行業的上市進程還會持續，并且會有一個密集的上市期。但是資本市場對物業公司的估值能否繼續保持高位？對此，湯曉晨則認為存在一定的不確定性。

    “目前投資者對物業公司的高估值中，疊加了對企業未來規模和增值服務高增長的預期，如果物業公司能夠在未來逐步兌現這部分預期，估值就會有一定的支撐，否則也存在一定的風險”，湯曉晨稱。

    實際上，隨著在港上市的物業公司數量增加，物業公司在股價和估值方面已出現明顯分化。

    以今年上市的三家物業公司為例，在整個港股物業板塊逆市上漲的情況下，建業新生活自上市以來股價跌幅為17.47%、興業物聯跌幅為15.47、燁星集團也微跌0.68%，是今年上半年為數不多股價下跌的物業公司。

    湯曉晨分析稱，分化的原因主要在于投資者對企業成長性的判斷不同，“優質企業的天花板會更高，而各方面比較弱勢的企業則可能難以獲得投資者的關注”。

    燁星集團與興業物聯均屬于“蚊型”物業公司。此前，在港股上市的物業公司中，和泓服務的在管面積最少，只有635萬平方米，而燁星集團管理的總收益建筑面積則更少，僅有490萬平方米，興業物聯的在管建筑面積240萬平方米，僅為和泓服務的1/3。

    此外，扎堆上市及配股融資背后，或會帶來更多行業并購。光大證券6月13日發布的研報指出，受二級市場高估值帶動，物管板塊一級市場估值遠高于房地產項目。而物業板塊凈資產較少，出售對企業影響較小，加上小型物業公司股價表現一般，因此中小開發商有動機將旗下物管板塊高位套現，而非推動上市。

    “疫情對于多數中小企業來說是一次嚴峻考驗，因此疫情后并購機會將大量涌現。年初至今，已有多家物業上市公司進行市場融資，為物業并購窗口期儲備資金，預計下半年將會看到較多的并購案例落地”，光大證券稱。