■本報(bào)記者 曹衛(wèi)新

    見(jiàn)習(xí)記者 蘭雪慶

    步入9月份，各大房企的中報(bào)陸續(xù)公布完畢。據(jù)東吳證券研報(bào)，2019年上半年，房地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)24.0%，較上年同期增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)，較2018年末增長(zhǎng)3.2個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)13.6%，較上年同期下降24.8個(gè)百分點(diǎn)。

    在眾多房企中，棲霞建設(shè)的中報(bào)業(yè)績(jī)較為亮眼。數(shù)據(jù)顯示，棲霞建設(shè)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收12.8億元，同比增長(zhǎng)77.99%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)4.21億元，同比增長(zhǎng)522.43%。公司相關(guān)人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，報(bào)告期內(nèi)公司凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，主要受益于毛利率較高的南京瑜憬灣項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)收入，該部分在結(jié)轉(zhuǎn)收入中的占比達(dá)82.58%。

    記者注意到，2016年、2017年、2018年、2019年上半年，棲霞建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率分別為15.54%、17.79%、43.74%、49.50%，近兩年毛利率增速迅猛。

    對(duì)此，棲霞建設(shè)解釋稱(chēng)，公司當(dāng)期的毛利率與當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目密切相關(guān)。公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率呈上升趨勢(shì)，主要系2016年度及2017年度房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響，以及保障房項(xiàng)目毛利空間有限，2018年-2019年保障房銷(xiāo)售占比減少使得毛利率提高。未來(lái)3年-5年，公司在規(guī)模發(fā)展的同時(shí)將注重對(duì)高毛利產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)推廣。

    一二線城市房市趨穩(wěn)

    資料顯示，棲霞建設(shè)成立于1999年，于2002年登陸資本市場(chǎng)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)。公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地為南京、無(wú)錫、蘇州三個(gè)城市。

    今年上半年，公司商品房合同銷(xiāo)售面積9.74萬(wàn)平方米，商品房合同銷(xiāo)售金額18.28億元，資金回籠25.29億元；南京瑜憬灣項(xiàng)目全部竣工，公司在上半年的所有項(xiàng)目主體驗(yàn)收優(yōu)良率達(dá)100%。南京瑜憬灣上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收9.62億元，同比增長(zhǎng)451.27%；毛利率達(dá)50.97%，同比增加6.67個(gè)百分點(diǎn)。

    記者注意到，近年來(lái)，棲霞建設(shè)一直堅(jiān)持深耕江蘇，以新一線城市南京、蘇州，以及二線城市無(wú)錫為重點(diǎn)，密切關(guān)注土地市場(chǎng)。公司上半年在南京、無(wú)錫兩市新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備總建筑面積約為45萬(wàn)平方米，土地競(jìng)拍花費(fèi)達(dá)45.91億元。

    川財(cái)證券研究所所長(zhǎng)陳靂在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“今年上半年以來(lái)，一二線城市因?yàn)橄拶?gòu)或其他政策性因素，對(duì)房地產(chǎn)仍保持較高調(diào)控態(tài)度；尤其是5月份以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行嚴(yán)格檢查，目的就是限制盲目拉低、過(guò)度炒作房?jī)r(jià)。在‘房住不炒’的主基調(diào)下，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)仍將以穩(wěn)市場(chǎng)為核心。”

    而從棲霞建設(shè)的主要市場(chǎng)（南京、無(wú)錫）來(lái)看，上半年，南京的商品住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，上市量較2018年同期增長(zhǎng)9%，成交量呈現(xiàn)環(huán)比下跌、同比上漲的態(tài)勢(shì)。截至2019年6月30日，南京全市商品住宅庫(kù)存量升至40001套。同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月份，南京房?jī)r(jià)連續(xù)同比上漲8個(gè)月。從土地市場(chǎng)來(lái)看，南京土拍市場(chǎng)回暖，較去年同期成交量上漲17.65%，成交面積上漲56.71%，成交金額上漲81.52億元。

    二線城市無(wú)錫方面，2019年上半年，無(wú)錫市商品房市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，商品住宅成交均價(jià)持續(xù)攀升；土地市場(chǎng)運(yùn)行總體呈上升態(tài)勢(shì)，成交金額同比和環(huán)比有明顯增長(zhǎng)，住宅樓面均價(jià)再次超過(guò)萬(wàn)元，多區(qū)域、多板塊刷新地價(jià)紀(jì)錄。

    對(duì)于三四五線城市的房地產(chǎn)行情，陳靂告訴記者，因前兩年棚改搬遷因素，需求在前兩年已有所體現(xiàn)；如今棚改告一段落，現(xiàn)在主要是舊城改造，而舊城改造不會(huì)涉及太多重建，所以需求的刺激方向和力度與以前不同。

    政策調(diào)控助房市持續(xù)“降溫”

    記者注意到，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)平穩(wěn)，然而進(jìn)入下半年，隨著百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度或?qū)⑻幱诔掷m(xù)走低態(tài)勢(shì)。

    據(jù)川財(cái)證券研報(bào)分析，今年8月份房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為疲軟。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，2019年8月份百?gòu)?qiáng)房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額7758億元，與7月份的銷(xiāo)售金額相比基本持平，環(huán)比僅小幅上升了1.3%。和2019年6月份破萬(wàn)億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相比，2019年7月份和8月份的百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額均有明顯下滑。預(yù)計(jì)2019年第三季度、第四季度一些房企銷(xiāo)售壓力將會(huì)加大，不少房企將普遍加快推貨甚至降價(jià)促銷(xiāo)以推動(dòng)年度銷(xiāo)售規(guī)模保持增長(zhǎng)。受調(diào)控政策影響，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度還將持續(xù)走低。

    除此之外，自2019年4月份中央政治局會(huì)議重提“堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿”、“房住不炒”后，房企融資環(huán)境于5月份之后逐步收緊；而自8月25日央行公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）改革后的房貸利率新規(guī)后，房貸利率也迎來(lái)調(diào)整。

    根據(jù)央行公告，自10月8日起，首套商貸利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商貸利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。這也就意味著，10月8日后簽合同的客戶，其房貸利率將依據(jù)每月20日公布的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。陳靂認(rèn)為，采用“LPR加點(diǎn)”后的房貸呈現(xiàn)收緊跡象。

    “總體而言，要結(jié)構(gòu)性的看待房地產(chǎn)問(wèn)題。”陳靂表示，部分人口凈流入?yún)^(qū)域受供需關(guān)系支撐，房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)上漲，但不會(huì)暴漲；而供給過(guò)剩區(qū)域，如五六線城市過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，人口凈流出的區(qū)域，房?jī)r(jià)會(huì)隨時(shí)調(diào)控。