本報記者 王麗新

    回望41年前，13億中國人“居者有其屋”的夢想之路，第一步始于1978年“住房商品化”模式的設想。41年一路走來，雖幾經(jīng)起落，但房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂“粗放開發(fā)、野蠻生長”。從福利分房時沒有“房價”的概念，到新房市場年銷售額達15萬億元，中國居民越發(fā)意識到，蒙眼狂奔時代，居住者真正的需求往往被忽視，甚至財富階層也難以實現(xiàn)“居者優(yōu)其屋”。

    而近幾年，外部環(huán)境和行業(yè)格局發(fā)生了深刻變化，主流住房人群的減少，未來增量市場天花板的迫近，讓開發(fā)商不得不再次回歸產(chǎn)品本身。即便如此，也不是所有房企都已經(jīng)有這種覺悟。

    其中萬科北方區(qū)域近期做出的嘗試非常值得關注。據(jù)《證券日報》記者了解，今年5月份以來，萬科北方區(qū)域設計系統(tǒng)內(nèi)部啟動了一次產(chǎn)品研發(fā)模式變革，嘗試將項目的開發(fā)設計，從“大產(chǎn)品經(jīng)理時代”變革至“模塊產(chǎn)品經(jīng)理時代”，這意味著若一經(jīng)試水成功，萬科北方區(qū)域?qū)⒙氏冗~入精細化產(chǎn)品管理的時代。    

    啟動模塊化開發(fā)模式變革

    事實上，2012年，萬科就提出了“行業(yè)已進入白銀時代”，房地產(chǎn)行業(yè)單邊快速上漲、整體快速擴張的時代已經(jīng)結(jié)束了。“不斷創(chuàng)新”的萬科始終對行業(yè)變化保持著高度敏感。

    因這份敏感，萬科從單一的住宅業(yè)態(tài)不斷豐富社區(qū)功能，也是因為這份對市場的敬畏，萬科北方區(qū)域設計系統(tǒng)率先進行了“模塊化產(chǎn)品設計”的嘗試。經(jīng)過幾年的產(chǎn)品創(chuàng)新和造城模式的升級，萬科北方區(qū)域設計系統(tǒng)內(nèi)部啟動“模塊產(chǎn)品經(jīng)理”改革，這是一次以購房者需求導向為出發(fā)點的變革，大到深入研究單一模塊對一個綜合住區(qū)的意義，小到飄窗是500毫米還是400毫米讓居住者更舒適。

    9月26日，模塊化產(chǎn)品設計的理念首次在北京城市之光·東望項目發(fā)布，以“1個綜合住區(qū)和20個模塊產(chǎn)品經(jīng)理”為核心，涉及20大產(chǎn)品模塊。

    北京萬科東南片區(qū)營銷總監(jiān)哈斯在接受《證券日報》記者采訪時表示，在城市之光·東望，這些模塊大到社區(qū)共建板塊的云中圖書館、24小時跑道、垃圾分類、長者和兒童友好產(chǎn)品經(jīng)理；小到居住樓內(nèi)的地下車庫、上下樓產(chǎn)品經(jīng)理，甚至寵物電梯按鈕等模塊，為業(yè)主提供真正所需的綜合住區(qū)。

    在萬科北方區(qū)域模塊產(chǎn)品創(chuàng)新區(qū)域主責人索胤男看來，十年前的工業(yè)化研究更多傾向于解決生產(chǎn)與制造痛點，而模塊化的產(chǎn)品研究過程更多基于客戶洞察，深入解決客戶居住過程中的真實痛點。

    “這個時代下模塊化的創(chuàng)新將是我們迭代產(chǎn)品的重要路徑。我們更應該著眼于，從過去奔放的開發(fā)模式過渡到插件式的單元模塊開發(fā)，也就是模塊產(chǎn)品經(jīng)理的時代，只有在復雜產(chǎn)品網(wǎng)絡的每一個觸點跟客戶深度對話，交互，創(chuàng)新，給客戶持續(xù)帶來驚喜才能做好產(chǎn)品。”索胤男表示，“這一研發(fā)策略啟動之初，經(jīng)過幾輪競選和淘汰，萬科北方區(qū)域從108位舉手的產(chǎn)品模塊涌現(xiàn)者中選出了20位模塊產(chǎn)品經(jīng)理，這種產(chǎn)品創(chuàng)新的模式未來還會涌現(xiàn)更多模塊產(chǎn)品經(jīng)理。”

    邁向“產(chǎn)品精細化時代”

    與十年前一個項目從單一專業(yè)線條區(qū)分的大產(chǎn)品經(jīng)理時代不同，模塊化產(chǎn)品經(jīng)理時代按照客戶真實生活場景出發(fā)，是對產(chǎn)品研發(fā)的一次重新解構(gòu)，同時將設計刻度精細至毫米級的嘗試。

    據(jù)《證券日報》記者獲悉，這一次產(chǎn)品研發(fā)變革模式在北京城市之光·東望項目首次落位，這與項目本身作為今年北京萬科重要作品有關。該項目是萬科在北京通州區(qū)臺湖板塊打造的超級城市——城市之光的第六期，目前這座城市大盤的規(guī)模已經(jīng)達120萬平方米，商業(yè)、辦公、居住、公園、TOD軌交等配套日漸成熟，已成綜合住區(qū)樣本。

    “一個綜合住區(qū)的核心，是站在客戶視角上，研究配套是什么，需要的生活場景是什么。一個綜合住區(qū)并不是城市之光·東望的專屬，而是萬科在開發(fā)理念上的升級和迭代。”哈斯接受《證券日報》記者采訪時說道。

    據(jù)哈斯向記者透露，若這一以購房者為核心的“模塊化產(chǎn)品經(jīng)理”研發(fā)模式成熟，萬科北方區(qū)域的多數(shù)項目都將以這一研發(fā)模式落位，屆時將有更多模塊產(chǎn)經(jīng)理誕生，針對不同社區(qū)的住戶生活方式落位組合不同的模塊產(chǎn)品，比如城市之光·東望項目聚集了95后至85后客群，就配備了基于社交休閑需求的社區(qū)客廳、24小時跑道等產(chǎn)品模塊。

    此外，據(jù)記者了解，北京萬科正試圖將這些模塊化的設計細節(jié)寫成標準化的產(chǎn)品手冊，針對每一個產(chǎn)品模塊，持續(xù)不斷地進行迭代升級，試圖引領行業(yè)模塊化產(chǎn)品理念的發(fā)展。

    “如果有了這樣一套模塊化的產(chǎn)品手冊，那么根據(jù)不同項目居住群體的不同定位，將不同模塊進行優(yōu)選組合，一方面將提升居住滿意度和產(chǎn)品力；另一方面則將極大地縮短項目開發(fā)周期，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。”一位業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示，能真正抓住消費者需求的企業(yè)，在競爭殘酷的時代才能搶得市場份額。

    或許，近年來，對規(guī)模第一把交椅的追逐欲望已經(jīng)不再那么強烈，但在市場和購房者眼中，不論規(guī)模排名如何變化，萬科始終是頭部企業(yè)中最無法忽視的一個，萬科一直對于如何打磨好產(chǎn)品不懈追求。或許，這即萬科北方區(qū)域設計系統(tǒng)提出“模塊化產(chǎn)品開發(fā)”理念的背后動力。

（編輯 孫倩）