本報記者 陳瀟

    4月25日，中共中央政治局召開會議。會議指出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

    在業(yè)界看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵階段，但壓力仍在，需加力穩(wěn)固當(dāng)前成果。眼下，上市房企財報披露已經(jīng)接近尾聲。從上市房企2024年的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表這“三張表”的細(xì)微變化可以看出，行業(yè)正在著力轉(zhuǎn)變發(fā)展模式、修復(fù)利潤、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。

    那么，上市房企如何主動調(diào)整發(fā)展策略，探索“高質(zhì)量發(fā)展”的轉(zhuǎn)型路徑？哪些新業(yè)務(wù)正在崛起？還有哪些難點需要攻克？近期，帶著這些問題，《證券日報》記者與行業(yè)協(xié)會、分析師以及十余家房企及物業(yè)管理公司管理層進(jìn)行交流，試圖以一線視角洞察上市房企的發(fā)展策略。

    聚焦“好房子”拼產(chǎn)品

    整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整中。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年百強(qiáng)房企營業(yè)收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；凈利潤均值僅為4.2億元。Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年，多家頭部房企開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率已跌破10%，相比于正常時期的25%左右大幅下降。

    “2021年以前獲取的高成本土地項目尚未完全出清，是當(dāng)前利潤率下滑的主要因素。”一位房企財務(wù)負(fù)責(zé)人坦言，“但我們也看到，優(yōu)質(zhì)項目的盈利能力正在恢復(fù)。”

    《證券日報》記者在與多家房企管理層交流后獲悉，修復(fù)利潤的核心邏輯，是從“規(guī)模擴(kuò)張”向“產(chǎn)品為王”轉(zhuǎn)變。其中，“好房子”是房企穿越周期的突破口。

    2023年6月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹首次提出“好房子”的概念。此后，北京、上海等多地推進(jìn)“好房子”工程。2025年，“好房子”首次被寫入《政府工作報告》。3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》，其中提出住宅層高不得低于3米、四層及以上必須配備電梯等標(biāo)準(zhǔn)，這些“硬指標(biāo)”將于5月份起正式實施。

    相關(guān)政策的出臺，加速推動房地產(chǎn)行業(yè)步入“品質(zhì)時代”。許多房企涌入“好房子”賽道，重新投資拿地。不少龍頭房企管理層透露，新開發(fā)的優(yōu)質(zhì)項目毛利率已恢復(fù)至20%以上，凈利潤率回到雙位數(shù)區(qū)間。而這些新項目，幾乎都符合上文提及的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。

    這背后的市場邏輯是，從“拼地價、拼規(guī)模”轉(zhuǎn)向“拼產(chǎn)品、拼選址”，“產(chǎn)品力”成為影響企業(yè)盈利的決定性因素。面對這一變化，房企開始加速甩掉低利潤率項目“包袱”，將資源集中配置于更受市場歡迎的“好房子”上。

    以綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）為例，公司2024年全年實現(xiàn)重點難點庫存出清422億元，超額完成113%既定目標(biāo)。

    “公司通過‘老盤新作’、大宗交易等舉措，最終超額完成了年初設(shè)定的目標(biāo)。”綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示。

    綠城中國副總裁李駿向《證券日報》記者透露，2024年公司有9個項目在首次開盤階段即實現(xiàn)整盤售罄，綠城中國正通過提升高端項目溢價能力來修復(fù)盈利能力。

    面對新規(guī)和市場變化，一批頭部房企也在加快對“好房子”的戰(zhàn)略部署。“2025年是行業(yè)新發(fā)展模式加快構(gòu)建、‘好房子’建設(shè)加快落地的關(guān)鍵之年。公司會主動迎接挑戰(zhàn)，對‘好房子’的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)研究、主動承接。”越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)向《證券日報》記者表示。

    中海科技有限公司副總經(jīng)理余祥鑫則進(jìn)一步提出對“好房子”的暢想：“未來，交付的房子里所有東西都應(yīng)該是智能的。”

    “‘產(chǎn)品驅(qū)動’邏輯下，房地產(chǎn)行業(yè)正從粗放擴(kuò)張走向精細(xì)運營。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪時表示，行業(yè)競爭格局正在改變。

    多元業(yè)務(wù)增厚現(xiàn)金流

    開發(fā)主業(yè)之外，越來越多房企正在探索更具韌性的增長路徑，以提升對市場周期波動的抵御能力。物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營、長租公寓、代建等多元化業(yè)務(wù)加速發(fā)展，逐步成為支撐企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的“第二增長曲線”。

    2024年，華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”）的經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤首次突破百億元，占總利潤比重提升至40.7%，體現(xiàn)了經(jīng)營性收入對企業(yè)利潤的顯著拉動。龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團(tuán)”）則更早布局，在2023年便實現(xiàn)全年經(jīng)營性利潤占比首次超過50%。龍湖集團(tuán)董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，預(yù)計到2028年，公司經(jīng)營性收入將繼續(xù)提升，占比將在一半以上。

    與以往重資產(chǎn)驅(qū)動的模式不同，當(dāng)前房企布局的多元性業(yè)務(wù)，一方面更強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)模式，持續(xù)增強(qiáng)ROE并突破財務(wù)瓶頸；另一方面與REITs等資本市場工具相結(jié)合，形成一個真正的“投融管退”專業(yè)化分工閉環(huán)。

    其中，在商業(yè)地產(chǎn)板塊，輕資產(chǎn)外拓已成為房企增長的重要模式。華潤萬象生活有限公司管理層在業(yè)績說明會上表示，2024年，公司新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項目12個，2025年計劃拓展10個以上的輕資產(chǎn)管理項目。

    同樣依靠輕資產(chǎn)運作優(yōu)勢，代建業(yè)務(wù)也逐漸成為提升企業(yè)ROE（即凈資產(chǎn)收益率）的有效路徑。2024年，綠城中國旗下聚焦代建業(yè)務(wù)板塊的綠城管理控股有限公司實現(xiàn)收入34.41億元，毛利達(dá)17.06億元。相比自持開發(fā)項目，代建模式下企業(yè)無需承擔(dān)高額土地成本，能在控制風(fēng)險的同時獲取可觀利潤。

    此外，當(dāng)下REITs市場持續(xù)擴(kuò)容，不少房企積極通過REITs、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)一步撬動存量資產(chǎn)價值。其中，華潤置地打造了華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT和華夏基金華潤有巢REIT的雙平臺，按照計劃，華潤置地希望未來5年REITs發(fā)行規(guī)模達(dá)到500億元以上。

    “大資管業(yè)務(wù)是公司重要的模式和第二增長曲線。”華潤置地高級副總裁張大為表示，未來公司將繼續(xù)推動資產(chǎn)和資本的循環(huán)，持續(xù)提升資產(chǎn)的運營效率和現(xiàn)金流的創(chuàng)造，實現(xiàn)大資管業(yè)務(wù)在規(guī)模上和效率上的全面領(lǐng)先。

    通過多元化業(yè)務(wù)，房企的現(xiàn)金流持續(xù)增厚。2024年，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”）經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為319.6億元，創(chuàng)2019年以來最高紀(jì)錄。

    中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，未來幾年，一些典型房企經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入占比將進(jìn)一步上升，預(yù)計利潤貢獻(xiàn)占比將達(dá)到五成。

    壓降有息負(fù)債“減重”

    無論是開發(fā)主業(yè)的提質(zhì)升級，還是多元業(yè)務(wù)的拓展延伸，都對房企的財務(wù)狀況提出更高要求。當(dāng)前，壓降有息負(fù)債、增強(qiáng)償債能力已成為企業(yè)穿越周期、夯實基本面的關(guān)鍵所在。

    從企業(yè)年報數(shù)據(jù)看，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表正在出現(xiàn)積極變化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年，百強(qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.3%，相比于2021年的69.5%已連續(xù)4年下降，這是企業(yè)主動“踩剎車”、收縮高風(fēng)險項目、加速償債等多重舉措的結(jié)果。

    “2024年，招商蛇口采取更為穩(wěn)健的財務(wù)管理策略，以更加安全的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)穿越行業(yè)周期。”招商蛇口財務(wù)總監(jiān)兼董事會秘書余志良表示。

    與招商蛇口類似，不少頭部房企已經(jīng)將“降負(fù)債”作為經(jīng)營底線，在控制規(guī)模擴(kuò)張的同時，推進(jìn)債務(wù)結(jié)構(gòu)向“低成本、長周期、本幣化”方向演進(jìn)。

    這一趨勢背后，離不開政策層面的支持，這為房企打開了新的融資渠道。

    2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，明確提出，2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。2024年9月份，中國人民銀行宣布將經(jīng)營性物業(yè)貸款政策延期至2026年底。

    在相關(guān)政策的推動下，部分上市房企在債務(wù)置換與融資渠道拓寬上獲得了很大空間，保證了融資性現(xiàn)金流的流入。

    “公司正通過長周期的經(jīng)營性物業(yè)貸款替代部分短周期信用債，計劃到2025年底將物業(yè)貸規(guī)模提升至900億元左右，同時在未來兩三年時間內(nèi)完成整個債務(wù)結(jié)構(gòu)的切換。”陳序平表示。

    “今年3月份，公司用經(jīng)營物業(yè)抵押貸將凱晨世貿(mào)中心的CMBS進(jìn)行置換，融資成本只有2.85%，這使得財務(wù)費用大幅下降。”中國金茂控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“中國金茂”）首席財務(wù)官喬曉潔表示。

    隨著房企債務(wù)風(fēng)險逐步出清，房地產(chǎn)行業(yè)正加快走出低谷，邁向更為穩(wěn)健的發(fā)展軌道。正如中國金茂董事長陶天海所言：“把存量問題消化完后，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性的需求仍然非常旺盛，行業(yè)仍然大有可為。行業(yè)競爭格局一定會在調(diào)整中走向成熟。”