本報(bào)記者 陳瀟

    2025年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，多個(gè)核心城市商品房銷售去化改善，土地投資熱度回升。

    根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年上半年（截至6月25日，下同），北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比均有所增長(zhǎng)，其中，深圳同比增速超30%。二手房方面，北京、上海、成都二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)均超20%，深圳同比增長(zhǎng)超30%。

    中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一線城市在優(yōu)質(zhì)供給增加、較強(qiáng)的購(gòu)房需求支撐等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)保持較高活力，上半年重點(diǎn)城市整體新建商品住宅銷售面積同比保持增長(zhǎng)。在供給縮量與銷售修復(fù)推動(dòng)下，重點(diǎn)城市新房可售庫(kù)存普遍下降，出清周期有所縮短。

    改善性需求釋放

    2025年上半年，新房市場(chǎng)一季度延續(xù)去年政策利好下的積極勢(shì)頭，二季度雖有所回落，但核心城市新房市場(chǎng)依然維持較強(qiáng)韌性。

    從新房成交特征來看，今年以來，核心城市改善型項(xiàng)目入市節(jié)奏加快，帶動(dòng)需求持續(xù)釋放，北京、上海、南京、成都等多個(gè)城市以改善性需求為主的高總價(jià)項(xiàng)目去化表現(xiàn)較好。

    從中指研究院監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市來看，今年1月份至5月份，30城90平方米至120平方米新房成交套數(shù)占比保持在四成左右，120平方米至144平方米戶型成交首次達(dá)到30%。記者近期走訪北京石景山多個(gè)改善型項(xiàng)目看到，普遍最小戶型在90平方米之上，改善性需求較為旺盛。

    與此同時(shí)，在開發(fā)商加大現(xiàn)房推盤力度，購(gòu)房者對(duì)交房期限有更高要求的背景下，現(xiàn)房的銷售好于期房，占比升至35.6%。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至5月份，商品房期房銷售2.3億平方米，同比下降10.0%；現(xiàn)房銷售1.3億平方米，同比增長(zhǎng)13.2%。從占比來看，今年1月份至5月份，現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為35.6%，較2024年全年提升4.8個(gè)百分點(diǎn)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前改善性住房需求持續(xù)釋放，以及現(xiàn)房銷售占比上升，反映出購(gòu)房者對(duì)于居住品質(zhì)和交付確定性的重視明顯增強(qiáng)。中高端改善產(chǎn)品成為支撐市場(chǎng)成交的重要力量，也在一定程度上穩(wěn)定了核心城市的市場(chǎng)預(yù)期。隨著“好房子”標(biāo)準(zhǔn)逐步推廣，市場(chǎng)有望延續(xù)溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)，核心城市改善需求有望繼續(xù)“領(lǐng)跑”成交。

    核心城市熱度回升

    銷售端的回暖也傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上半年，全國(guó)300城住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)24.5%，土拍平均溢價(jià)率達(dá)10.3%，較去年同期提升6.2個(gè)百分點(diǎn)。

    分區(qū)域來看，TOP20城市出讓金占全國(guó)比重達(dá)66%，整體分化仍然明顯。

    其中，一線城市方面，房企積極投資布局，住宅用地推出、成交面積同比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，出讓金同比增幅達(dá)到47%；二線城市方面，不少地區(qū)持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，整體推出面積基本持平，成交面積、土地出讓金分別增長(zhǎng)15.7%、36.5%，平均溢價(jià)率14.3%；三四線城市則仍然延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)，平均溢價(jià)率維持較低水平。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，相比去年，今年更多城市的土拍開始出現(xiàn)溢價(jià)，參與競(jìng)拍的房企數(shù)量明顯增多，市場(chǎng)活躍度有所提升，整體來看，土地市場(chǎng)正在經(jīng)歷一個(gè)結(jié)構(gòu)性修復(fù)與逐步回穩(wěn)的過程，盡管分化仍存，但信號(hào)已較去年更為積極。

    中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)下半年政策將圍繞穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)力。在激活需求方面，一方面，加大城中村改造的房票安置力度，促進(jìn)新增住房需求釋放；另一方面，北上深限制性政策亦有優(yōu)化空間，如優(yōu)化大戶型限購(gòu)。各地在優(yōu)化公積金貸款、推進(jìn)住房“以舊換新”等方面也存在優(yōu)化空間。在優(yōu)化供給方面，將持續(xù)完善和落實(shí)專項(xiàng)債券收購(gòu)存量閑置土地、收購(gòu)存量商品房的配套政策，加速收儲(chǔ)節(jié)奏，改善市場(chǎng)供求關(guān)系。同時(shí)，各地“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范計(jì)容規(guī)則等政策也有望加快出臺(tái)，并在土地、金融等方面給予更大支持。