本報記者 田鵬

    2021年6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”）身負(fù)深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、有效盤活存量資產(chǎn)等重任破浪起航，拉開我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點新篇章。

    四年間，深圳證券交易所市場（以下簡稱“深市”）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs以開拓者的無畏氣魄，踏上探索與突破的征程。四年時光里，市場規(guī)模實現(xiàn)質(zhì)與量的雙重飛躍——截至目前，22只REITs在深交所成功掛牌上市，近580億元募集資金精準(zhǔn)注入國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵節(jié)點，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)構(gòu)筑起堅不可摧的資金堡壘，助力實體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健前行。

    與此同時，在中國證監(jiān)會統(tǒng)籌指導(dǎo)下，深交所堅持以市場為中心，積極搭建完善符合REITs特點與規(guī)律的監(jiān)管規(guī)則體系，已構(gòu)建“1個業(yè)務(wù)辦法+6個指引+1個通知+5個指南”的配套規(guī)則體系，覆蓋REITs全生命周期各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。這一體系既遵循市場規(guī)律，又貼合REITs產(chǎn)品特性，為市場穩(wěn)健運行提供了堅實制度保障，也為我國REITs市場規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展樹立了標(biāo)桿。

    深交所表示，下一步，將按照中國證監(jiān)會部署要求，持續(xù)優(yōu)化完善項目對接服務(wù)，發(fā)揮市場功能，盤活存量資產(chǎn)，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，更好服務(wù)國家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。

    雙輪驅(qū)動

    市場生態(tài)日益完善

    回望我國REITs市場的建設(shè)征程，恰似一幅徐徐展開的金融創(chuàng)新長卷。2020年4月份，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，以一紙重磅文件叩響資本市場創(chuàng)新之門，正式拉開基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的大幕。

    此后，在政策指引與市場期盼的雙重驅(qū)動下，各方歷經(jīng)一年多的精心籌備與反復(fù)打磨，終于在2021年6月份迎來歷史性時刻——首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所同步鳴鑼上市。這不僅標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點工作從藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實，更意味著我國資本市場正式開辟出一條盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新路徑，為后續(xù)市場生態(tài)的日益完善埋下關(guān)鍵伏筆。

    如今，再看深市REITs版圖，蓬勃發(fā)展之勢清晰可見，產(chǎn)品規(guī)模穩(wěn)健攀升，資產(chǎn)類型加速擴(kuò)容，不斷釋放強(qiáng)勁增長活力。據(jù)深交所官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，共有22只REITs在深交所上市交易，總募集規(guī)模578.10億元，項目類型覆蓋生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型。

    在這過程中，不斷上新的“首單”更是成為市場創(chuàng)新突破的生動注腳。試點啟動以來，深市REITs資產(chǎn)類型持續(xù)取得突破性進(jìn)展，陸續(xù)推出首單清潔能源REIT、首批保障性租賃住房、首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs、首單水利設(shè)施REIT、首單農(nóng)貿(mào)市場REIT。值得一提的是，2025年6月18日首批數(shù)據(jù)中心REITs南方潤澤科技REIT正式獲批，不僅標(biāo)志著REITs市場向新型基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域邁出關(guān)鍵一步，更為人工智能、云計算等前沿產(chǎn)業(yè)發(fā)展架起高效的資本橋梁。

    事實上，自我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場啟航，構(gòu)建“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動格局便成為重要發(fā)展方向，完善擴(kuò)募政策體系更是關(guān)鍵一環(huán)。2022年5月份，深交所發(fā)布新購入項目指引，為REITs擴(kuò)募制度搭建起四梁八柱；2025年3月份，《關(guān)于做好REITs非定向擴(kuò)募技術(shù)準(zhǔn)備的通知》重磅發(fā)布，明確將在近期完成公開擴(kuò)募系統(tǒng)改造升級。這一系列舉措，猶如為REITs市場裝上強(qiáng)勁引擎，助力市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

    市場分析人士指出，推動首發(fā)與擴(kuò)募雙輪協(xié)同發(fā)力，既能加速形成存量資產(chǎn)與新增投資的良性循環(huán)，又能助力已上市優(yōu)質(zhì)運營主體依托市場機(jī)制，通過增發(fā)份額收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)化風(fēng)險收益結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)規(guī)模與效益的雙重提升，為REITs市場高質(zhì)量發(fā)展注入持久動力。

    運營良好

    市場運行總體平穩(wěn)

    四年來，一級市場“首發(fā)+擴(kuò)募”穩(wěn)步推進(jìn)，為市場持續(xù)注入活力；同時，底層資產(chǎn)運營良好，為REITs市場穩(wěn)健發(fā)展筑牢根基。

    據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月20日收盤，深市22只REITs總市值約686.72億元，收盤價較發(fā)行價平均上漲25.18%，累計分紅95次，分紅總金額超65.41億元，反映了產(chǎn)品收益相對穩(wěn)定、分紅屬性明顯的收益特征。

    從盈利能力來看，共有18只REITs披露了2024年度報告，數(shù)據(jù)顯示，2024年，相關(guān)產(chǎn)品整體實現(xiàn)盈利，平均可供分配金額完成率達(dá)104%，底層資產(chǎn)經(jīng)營情況整體平穩(wěn)，其中消費基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房和水利基礎(chǔ)設(shè)施等項目表現(xiàn)尤為穩(wěn)健。

    市場人士表示，“REITs落地四年來，投資者對于REITs產(chǎn)品投資邏輯的理解不斷加深，市場的價格發(fā)現(xiàn)功能總體有效，引導(dǎo)資源合理配置的作用逐步發(fā)揮。”

    此外，從深市18只披露2024年年報的REITs來看，機(jī)構(gòu)投資者持有份額占比平均已超過95%，涵蓋證券公司、保險公司、銀行理財、產(chǎn)業(yè)企業(yè)和私募基金等多種類型。這背后則離不開深交所持續(xù)深化市場培育工作。四年來，深交所通過舉辦多場REITs專題培訓(xùn)、行業(yè)研討會和投資者教育活動，幫助機(jī)構(gòu)投資者深入了解REITs產(chǎn)品特性與投資價值；同時，積極搭建投融資對接平臺，促進(jìn)項目方與投資機(jī)構(gòu)高效溝通，吸引了大量專業(yè)機(jī)構(gòu)資金涌入，為市場注入長期穩(wěn)定的投資力量。

    數(shù)據(jù)顯示，四年來，深交所發(fā)布投教文章及各類音視頻材料逾60份，開展“REITs全民行”上市三周年系列宣傳活動，引導(dǎo)基金管理人完善投資者關(guān)系管理機(jī)制，通過業(yè)績說明會、項目開放日等各類形式加強(qiáng)投資者溝通，累計召開投資者關(guān)系維護(hù)活動近100場。同時，深交所持續(xù)對接地方主管部門、原始權(quán)益人和市場機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步與市場各方深化交流合作，加強(qiáng)重點項目儲備，常態(tài)化開展市場培訓(xùn)，累計舉辦10余場“固收微課堂”等線上線下REITs專場培訓(xùn)活動。

    展望未來，深交所表示，將持續(xù)推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，更好服務(wù)國家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。一是穩(wěn)中求進(jìn)擴(kuò)大REITs試點規(guī)模。著力推動REITs常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量擴(kuò)容，支持科技創(chuàng)新領(lǐng)域企業(yè)發(fā)行REITs，為加快培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力積極貢獻(xiàn)力量。二是推動完善配套規(guī)則機(jī)制。提升業(yè)務(wù)規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化程度，優(yōu)化發(fā)行詢價、信息披露、投資者保護(hù)等全鏈條監(jiān)管機(jī)制，不斷夯實REITs業(yè)務(wù)法律法規(guī)基礎(chǔ)。三是支持提高上市REITs質(zhì)量。以“管資產(chǎn)”為核心加強(qiáng)REITs日常監(jiān)管，細(xì)化新購入項目的操作流程和要求，豐富擴(kuò)募發(fā)售方式，支持REITs規(guī)范做優(yōu)、持續(xù)做強(qiáng)。四是加大培育服務(wù)力度。持續(xù)加強(qiáng)對接服務(wù)，針對性開展REITs交流培訓(xùn)活動，拓展優(yōu)質(zhì)項目儲備。五是促進(jìn)投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化。鼓勵保險機(jī)構(gòu)、公募基金等機(jī)構(gòu)加大配置力度，配合推動社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等機(jī)構(gòu)投資者參與REITs投資，培育專業(yè)投資者群體，助力我國REITs市場建設(shè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

（編輯 上官夢露）