本報記者 王麗新

    2022年剛開年，上市剛滿一年的華潤萬象生活打響了并購第一槍。緊接著，多年稱不上市的龍湖智創生活于1月7日晚間赴港遞交招股書。隨后，1月12日，麗水錦茂企業管理工作室等轉讓鄭州智萍企業管理有限責任公司100%股權，上海永升物業管理有限公司接盤。

    2021年物管行業的并購大戲，在2022年仍舊在上演。克而瑞物管通過對市場公開披露信息（含非上市企業）監測發現，2021年，物管行業發生的企業并購案涉及金額已超過400億元，這個數值是2020年的四倍。

    “傳統第三方物業公司靠自身發展面臨項目拓展天花板，成本每年攀升，傳統基礎物業費單價增長卻較慢，因此只有靠不斷發展壯大，才能在競爭中保證生存。”第一太平戴維斯華北區估價部負責人、高級董事胡建明向《證券日報》記者表示，物管公司發展壯大的途徑通常有兩條，一是靠公司內部資本的積累，實現漸進式的成長；二是通過公司并購，快速擴展資本規模，實現跨越是發展。依據國外公司發展歷程，大公司幾乎都是通過某種程度或形式的兼并收購才成長起來的。

    頭部物管企業并購加速

    眾所周知，物管行業是從服務于房地產開發業務逐漸獨立而走向資本市場的。截至2021年底，全國上市物管公司達55家，隨著頭部物管企業加快從房企拆分上市進程，行業迎來“大魚吃小魚”新競爭格局。

    克而瑞物管數據系統CPIC監測顯示，2021年，物管企業的前10門檻值大幅提升，企業要進入行業發展前十名，在管面積值要達到2.70億平方米以上，這與2020年的前10門檻提升8300萬平方米，增幅為44.39%。

    在2021年全年并購案涉資超過400億元的市場環境中，頭部物管企業快速壯大，涉及并購方包括碧桂園服務、華潤萬象生活、融創服務、萬物云等在內33家物業企業。比如，碧桂園服務2021年啟動了三筆大手筆并購，分別是以54.32億元收購藍光嘉寶服務股權、以不超過100億元收購富力物業以及以不超過33億元收購彩生活服務核心資產鄰里樂控股。單單這三筆，碧桂園服務就花了187億元，約占全年物管行業收并購總金額比重的47%，接近半壁江山。

    從2022年開年物管企業的上述資本動作來看，并購依然在加速啟動。“收并購的優勢與慣常運營發展相比，大大削減投資時間、快速實現規模擴張、產生業務協同效應以及借此削減對現有業務的依靠，降低經營風險。”胡建明向《證券日報》記者如是稱。

    克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴也指出，物管企業收并購大潮背后顯現出三大發展邏輯。第一，政策利好的背景下，物管企業迎來收并購窗口期，而資本的持續涌入支撐了企業的收并購意愿；第二，收并購有利于物管企業的規模擴張與戰略發展；第三，收并購可以反哺物管企業在資本市場的競爭優勢。

    行業集中度將加劇

    當前，由于地產開發業務規模增速持續放緩，天花板將至，無生存壓力的房企不得不提前布局第二增長曲線，而物管板塊是財務收入較為穩定、資本市場目前較為認可的可拆分業務，自然是房企首選的分拆上市業務。

    有研究機構稱，2021年，新遞表企業數量高達36家，新增上市物企僅14家，上市平均用時已延長至190天，相較于2020年拉長51.2天。目前55家上市公司總市值加起來為6500億港元，而在2021年內，整體市值曾高達萬億港元，相當于下降超過三成。

    但這并未影響部分物管企業加快上市融資，從而加速實現并購擴張的目的。“從已經上市的物管企業來看，上市后融資加快，為在當下地產正值寒冬之際低價收購資產提供了資金。”有業內分析師向《證券日報》記者表示，相較于房地產行業融資收緊的大環境，當前物管企業上市籌集資金相對輕松，資本的密集涌入加速了物管行業整體的整合、分化。

    據克而瑞統計，2021年共有8家上市物管企業發起11項配售或者可轉債券，募集資金凈額達345.67億港元。而這些資金，多用于收并購。

    從當下來看，物管行業陸續得到國家多個政策支持，成為房企布局“第二增長曲線”的重要選擇。同時，目前部分房地產開發商出現流動性問題，其可能出售旗下優勢的物管資產來度過低谷，這給急于擴規模的物管企業帶來增量機遇。

    “當下依然屬于物業企業收并購的窗口期，企業應敏銳把握市場機遇，實現自身快速發展。”中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟向《證券日報》記者指出，但現階段下，物業企業收購需審慎考慮兩大因素。

    牛曉娟稱，第一，地產行業承壓，其對物業服務企業的合約面積增長的不確定性增大，因此，企業在收并購時應多加考慮現階段下被收購企業未來業績的可實現性，進而商定交易價格；第二，當前，地產行業正在經歷寒冬，雖有邊際改善，但并未出現春暖花開的跡象，作為關聯企業的物業公司，其運營情況也有可能出現某些不確定性，因此企業在收并購時應在整體風險可控下進行并購，從而實現企業的可持續發展。

    盡管有此考慮，牛曉娟卻也明確表示，“并購加速了行業整合，為整個行業帶來諸多變數和不確定性，但有一點可以確定的是，整個市場的集中度會顯著提升。”

    值得一提的是，物管企業規模快速擴張背后也面臨發展新命題。克而瑞分析師指出，一方面，企業的大量收并購帶來了人才稀釋、品牌管理等問題，這為企業持續盈利帶來了不確定性；另一方面，頭部企業定位早已超出傳統物業服務范疇，更偏重于“空間”管理服務，但截至目前，物管公司傳統業務之外的盈利模式仍未明晰，盈利更是有限。當然，如何解決這些新命題，尚待觀察。

（編輯 李波 才山丹）