“來(lái)了就是深圳人”，對(duì)于許多剛來(lái)深圳的人來(lái)說(shuō)，這不應(yīng)該僅僅是一句口號(hào)，而是如何能夠真正的安居樂(lè)業(yè)。

    在“7·15”樓市調(diào)控政策發(fā)布一個(gè)半月后，深圳市住房和建設(shè)局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)張學(xué)凡關(guān)于深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式”的公開(kāi)講話，再次引發(fā)各界對(duì)深圳樓市的熱議。

    其實(shí)，深圳早已出臺(tái)被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“二次房改”的樓市改革長(zhǎng)效機(jī)制，希望從根本上緩解城市居民的住房壓力。不過(guò)，深圳的另一個(gè)現(xiàn)實(shí)卻是，過(guò)半數(shù)的人口和住房面積都在城中村。未來(lái)，深圳應(yīng)如何兌現(xiàn)自己的承諾？

    難以照搬新加坡

    許多難題待解

    “深圳樓市向左還是向右？向左就是新加坡化，即住有所居的問(wèn)題上，一個(gè)都不能少，少數(shù)有錢(qián)人買(mǎi)商品房，多數(shù)人可以買(mǎi)到很體面的政策房；向右就是香港化，即少數(shù)有錢(qián)人買(mǎi)商品房，多數(shù)人或租或買(mǎi)密度大、不甚體面的保障房，住房領(lǐng)域二元分層格局明顯。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“非左即右的判斷不太客觀。不管是新加坡化還是香港化，大家關(guān)注的是無(wú)房人群怎么解決居住問(wèn)題。”

    “新加坡模式”這個(gè)“榜樣”，到底是什么樣的？公開(kāi)信息顯示，新加坡從1964年開(kāi)始推行“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)中等收入和低收入階層購(gòu)買(mǎi)建屋發(fā)展局興建的組屋。目前，新加坡已形成以政府組屋為主、市場(chǎng)化的私人房產(chǎn)為輔的住房體系。早在2016年，新加坡便有高達(dá)82%的公民居住在組屋里。

    如果說(shuō)新加坡的政策性住房與商品房比例約為8∶2，深圳提出的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是有60%的深圳市民住在政府提供的租賃或出售的公共住房。其實(shí)，早在2018年，深圳市住房和建設(shè)局就發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，被媒體解讀為“二次房改”，提出深圳市將在2035年前新增建設(shè)籌集170萬(wàn)套住房，其中市場(chǎng)商品住房占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房占60%左右。

    “我3年多前就遞交了資料申請(qǐng)安居房，現(xiàn)在排第12萬(wàn)多名。”在南山一家科技公司工作的莫凡告訴記者，“買(mǎi)商品房特別是動(dòng)輒每平方米10萬(wàn)元的南山商品房，對(duì)于我們這種普通工薪階層來(lái)說(shuō)已經(jīng)遙不可及。”

    這是一位普通深圳市民的感受，多位業(yè)內(nèi)人士也指出，深圳住房要實(shí)現(xiàn)接近新加坡那樣的模式，或者說(shuō)要達(dá)到6∶4的比例，還需要很長(zhǎng)很長(zhǎng)的時(shí)間。

    美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，深圳學(xué)習(xí)“新加坡模式”是一件好事，但實(shí)施起來(lái)存在一定難度。首先，深圳市人才安居集團(tuán)自成立以來(lái)獲取土地的途徑比較單一，主要通過(guò)“招拍掛”拿地，但深圳宅地供應(yīng)占比較小，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與安居集團(tuán)處于競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，造成安居集團(tuán)最終拿地的價(jià)格都不便宜，難以像新加坡一樣獲取大量廉價(jià)土地。其次，新加坡組屋僅分配給本國(guó)居民，新加坡入籍門(mén)檻頗高，人口總體相對(duì)穩(wěn)定，而多數(shù)新加入者對(duì)組屋需求不高。深圳落戶(hù)門(mén)檻較低，近年來(lái)每年凈增數(shù)十萬(wàn)人口，導(dǎo)致住房需求持續(xù)上升。在如此大的人口基數(shù)及增量面前，政府如何制定住房分配方案以及定價(jià)均是難題，且以目前的建設(shè)速度來(lái)看，個(gè)人申請(qǐng)公共住房的排期將是一場(chǎng)較長(zhǎng)時(shí)間的“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。最后，深圳大量的小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)法轉(zhuǎn)正的，只能通過(guò)舊改的方式，適量增加少量公共住房，能提供的幫助實(shí)在有限。深圳完全學(xué)習(xí)新加坡的模式是較為困難，更應(yīng)該結(jié)合自身實(shí)際情況，獨(dú)創(chuàng)出一套符合深圳的公共住房模式。

    一分部署九分落實(shí)

    可以說(shuō)，“理想很豐滿現(xiàn)實(shí)很骨感”，深圳樓市改革仍在艱難的探索中。

    “一分部署、九分落實(shí)。從頂層設(shè)計(jì)到規(guī)劃，再到一年一年地建設(shè)，土地和資金要跟上、政府各部門(mén)對(duì)接要跟得上。‘十一五’和‘十二五’，深圳保障房目標(biāo)不可謂不宏大，但規(guī)劃的落實(shí)效果并不理想，最突出的就是保障房項(xiàng)目落地和實(shí)際供應(yīng)量沒(méi)有完成。”李宇嘉認(rèn)為，“原因也是老生常談，比如新增供地不足、存量盤(pán)活不了、配套難落實(shí)。”

    不過(guò)，一些利好的消息開(kāi)始傳來(lái)。就在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年之際，深圳陸續(xù)迎來(lái)國(guó)家層面的政策“禮包”支持：自然資源部此前印發(fā)《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見(jiàn)的函》，市場(chǎng)人士認(rèn)為，該項(xiàng)《意見(jiàn)》旨在推進(jìn)廣東和深圳土地制度的變革，增加住宅土地供應(yīng)，將給予深圳更多實(shí)驗(yàn)探索的權(quán)利。

    另?yè)?jù)深圳市住建局今年4月發(fā)布的《住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》，深圳居住用地占全市總建設(shè)用地的22.6%，低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%~40%的下限。不過(guò)，今年以來(lái)深圳已經(jīng)加大了房地產(chǎn)的供應(yīng)和開(kāi)發(fā)，推出了多宗居住用地用于建設(shè)人才房，公共住房典型范例長(zhǎng)圳項(xiàng)目正在如火如荼開(kāi)發(fā)建設(shè)。張學(xué)凡表示，住建局聯(lián)合規(guī)資局，將在“十四五”期間的用地供應(yīng)上做一些調(diào)整，住房用地占建設(shè)用地的比例，將由過(guò)去的22.1%提高到25%，甚至將在“十四五”期間的前兩三年提高到30%的比例，補(bǔ)齊住房用地供應(yīng)的短板。此外，深圳也開(kāi)始把重心放在補(bǔ)上公共服務(wù)設(shè)施的短板。

    利用好城中村

    其實(shí)，深圳的另一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，過(guò)半數(shù)的人口和住房面積都在城中村。如果說(shuō)深圳要實(shí)現(xiàn)“6∶4”的比例還需要很長(zhǎng)的時(shí)間，對(duì)于土地資源匱乏的深圳而言，要增加住房供應(yīng)，城中村是“最現(xiàn)實(shí)的答案”。

    8月31日下午，一個(gè)普通的工作日下班時(shí)間，張?chǎng)魏秃芏嗥胀ǖ纳习嘧逡粯樱驹诖渲癖钡墓徽九_(tái)等車(chē)。“我以前租住在水貝村，后來(lái)水貝村城市更新拆除后，搬到附近老舊的田苑小區(qū)。”從事珠寶行業(yè)的張?chǎng)危谒惞ぷ鹘?年的時(shí)間，“深圳房?jī)r(jià)不斷上漲，房租也是水漲船高，田苑小區(qū)雖是老小區(qū)，但房租也讓人負(fù)擔(dān)不起，后來(lái)我和同事就搬到龍崗的南嶺村，很多在水貝上班的年輕人都像我一樣，原關(guān)內(nèi)租金太高了只好搬到原關(guān)外的城中村，越搬越遠(yuǎn)，那邊3000元還能租到一個(gè)大兩房。”

    正如張?chǎng)嗡f(shuō)，由于城中村的城市更新，他不得不多次“搬家”。有許多租住在城中村的租客也擔(dān)心，綜合整治后的城中村租金上漲，城市更新后城中村消失，這種低成本的居住空間會(huì)越來(lái)越少。

    城中村并非深圳獨(dú)有，但卻是深圳的一道獨(dú)特風(fēng)景。李宇嘉亦提醒稱(chēng)，“深圳繼續(xù)城市更新，房?jī)r(jià)和租金會(huì)越來(lái)越高。房?jī)r(jià)短期難降的情況下，能將住房需求疏導(dǎo)至低成本的外圍，這是突破的唯一路徑，但前提是軌道和配套要跟得上。就目前深圳的開(kāi)發(fā)空間、改造成本、財(cái)政實(shí)力，靠新增建設(shè)幾乎是不可能的，唯一現(xiàn)實(shí)的路徑就是用好這500多萬(wàn)套的城中村住房，讓新市民、無(wú)房戶(hù)能享受體面的租住，然后再慢慢實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。”