近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）。《意見》將有利于加強(qiáng)和改善針對住房租賃市場的金融支持與服務(wù)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

    展望未來，多位接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國住房租賃市場融資渠道將全面拓寬，住房租賃信貸產(chǎn)品、住房租賃擔(dān)保債券、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等，將為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供更強(qiáng)助力。

    金融對住房租賃市場支持將全面升級

    近年來，黨中央、國務(wù)院高度重視發(fā)展住房租賃市場，多次明確提出要堅(jiān)持租購并舉，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹曾指出，新市民和青年人往往工作年限短，收入相對較少，購房和租金支付能力弱，租金與區(qū)位的結(jié)構(gòu)性問題，成為新市民、青年人“買不起房”“租不好房”的現(xiàn)實(shí)問題。根據(jù)《意見》起草說明，近年來，相關(guān)部門出臺了多項(xiàng)支持住房租賃市場發(fā)展的政策措施，地方政府、市場主體積極參與，探索加大租賃住房供給。部分金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新推出了相關(guān)金融產(chǎn)品和服務(wù)，取得了積極成效，形成了有益經(jīng)驗(yàn)。“人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)在充分總結(jié)近年有益經(jīng)驗(yàn)，并廣泛征求相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)、專家學(xué)者等多方意見基礎(chǔ)上，研究起草了《意見》。”起草說明指出。

    “‘租購并舉’是我國住房制度建設(shè)的重要目標(biāo)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。近年來，中央和地方圍繞住房租賃市場的發(fā)展出臺了一系列支持性政策，本次《意見》的發(fā)布，將有利于加強(qiáng)和改善針對住房租賃市場的金融支持與服務(wù)，促進(jìn)住房租賃市場快速發(fā)展。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示。

    廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，《意見》是針對租賃全鏈條運(yùn)營特點(diǎn)、資金投入和產(chǎn)出匹配性等，結(jié)合國際此類產(chǎn)品的融資模式，建立適合我國的全周期的融資體系，目的是想通過融資扶持，讓這些企業(yè)能長期經(jīng)營下去、資金流可持續(xù)，也能盈利。

    渠道更多元 產(chǎn)品更創(chuàng)新

    加大金融對住房租賃市場的支持，監(jiān)管部門著重引導(dǎo)間接融資和直接融資同時(shí)發(fā)力，此次《意見》的發(fā)布，也旨在為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《意見》中銀行發(fā)行金融債券、住房租賃企業(yè)發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券、發(fā)展REITs、鼓勵(lì)各類社會(huì)資金投資租賃金融產(chǎn)品等表述，將銀行、住房租賃企業(yè)、其他金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本等進(jìn)行了很好地串聯(lián)，確保了各類資金圍繞住房租賃市場發(fā)力。

    融資渠道的多元少不了產(chǎn)品創(chuàng)新在背后的助推。以加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新為例，《意見》提出“加大對租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度”“創(chuàng)新團(tuán)體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品”“支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款”等，其中不少表述都屬首次。

    “《意見》首次明確租賃住房開發(fā)建設(shè)貸款的發(fā)放對象。發(fā)放對象除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外，還拓寬到工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和企事業(yè)單位；貸款用途除了新建租賃住房，還可以用于改建租賃住房。這有助于推動(dòng)各類主體積極參與租賃住房建設(shè)，提高租賃住房市場供給數(shù)量和質(zhì)量。”招聯(lián)首席研究員董希淼說。

    住房租賃擔(dān)保債券也是此次提出的創(chuàng)新產(chǎn)品。東方金誠金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理李茜對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，住房租賃擔(dān)保債券在發(fā)行人信用的基礎(chǔ)上增加了擔(dān)保資產(chǎn)，提升了債券的償債保證能力。同時(shí)對于入池的租賃住房資產(chǎn)在資質(zhì)、品質(zhì)、運(yùn)營的規(guī)范性和穩(wěn)定性等方面有著較為嚴(yán)格的要求，能夠在一定程度上保證投資者的權(quán)益，也對行業(yè)的發(fā)展起到了激勵(lì)和約束作用。預(yù)計(jì)未來，發(fā)行資產(chǎn)擔(dān)保債券或?qū)⒊蔀楦黝愖赓U住房主體重要的融資渠道。

    加強(qiáng)資金管理 防范金融風(fēng)險(xiǎn)

    在金融支持住房租賃市場的同時(shí)，也要謹(jǐn)防相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

    “住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與非租賃住房的住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。”《意見》明確，加強(qiáng)信貸資金管理，規(guī)范直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新。

    郵儲銀行研究員婁飛鵬說，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)是確保邊界清晰，名實(shí)相符，尤其是要防范假借住房租賃的名義擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，或者支持本身不符合要求的項(xiàng)目，進(jìn)而出現(xiàn)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    嚴(yán)躍進(jìn)也表示，相關(guān)金融創(chuàng)新既要堅(jiān)持資金流向明確的導(dǎo)向，也要堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的導(dǎo)向。其中資金流向明確是指，相關(guān)資金要用于租賃住房的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營層面的內(nèi)容。而風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面的導(dǎo)向則是指，要引導(dǎo)相關(guān)機(jī)構(gòu)善于對沖金融風(fēng)險(xiǎn)，并通過金融產(chǎn)品的流通來促進(jìn)長期穩(wěn)定經(jīng)營。