本報記者 張薌逸

    保交房、去庫存、穩(wěn)市場……2024年上半年，在持續(xù)防范化解重點領域風險、順應人民群眾對優(yōu)質住房新期待的背景下，從中央到地方，房地產相關政策不斷出臺，政策力度持續(xù)加大，瞄準房地產市場供需兩側，著力構建房地產發(fā)展新模式。

    展望下半年房地產領域的政策趨勢與市場走勢，受訪專家普遍認為，下半年房地產供需兩端的支持政策還將進一步加力，在政策利好帶動下，房地產市場將逐步企穩(wěn)，房地產發(fā)展新模式有望加快構建。

    積極信號不斷釋放

    與房地產市場有關的積極信號不斷釋放。今年《政府工作報告》明確“優(yōu)化房地產政策，對不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”“適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發(fā)展新模式”；4月30日召開的中共中央政治局會議強調“切實做好保交房工作，保障購房人合法權益”，并首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”；6月7日召開的國務院常務會議指出“著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施”……

    與此同時，有關部門通過推進城市房地產融資協(xié)調機制、降低商業(yè)性個人住房貸款首付比例與取消房貸利率下限、支持收購存量商品住房用作保障性住房等多種手段，從保交房、釋放購房需求、去庫存等多個著力點綜合施策，適應房地產市場供求關系的新變化，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    在地方層面，各地因城施策，在需求端放松限購、跟進房貸相關政策、優(yōu)化公積金貸款政策，拉動購房需求；在供給端用好城市房地產融資協(xié)調機制、積極探索住房“以舊換新”和保障性住房“以購代建”，發(fā)力保交房與去庫存。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國各地共出臺房地產相關政策超360條。

    “從上半年來看，政策效果已經在多個城市得到體現(xiàn)，不少城市二手房成交量提升。”58安居客研究院院長張波對《證券日報》記者表示，這為下半年市場復蘇打下了良好基礎。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，1月份至5月份新建商品房銷售額、房屋新開工面積同比降幅有所收窄，房地產市場出現(xiàn)了一些積極的變化。從單月表現(xiàn)來看，5月份商品房銷售面積為7390萬平方米，同比下降20.7%，降幅較4月份收窄2.1個百分點，房地產市場出現(xiàn)邊際改善跡象。

    “在房企融資政策持續(xù)優(yōu)化、城市房地產融資協(xié)調機制持續(xù)推進等因素帶動下，1月份至5月份房企到位資金降幅有所收窄。”中指研究院指數(shù)研究部總經理曹晶晶表示。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，1月份至5月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為4.3萬億元，同比下降24.3%，降幅較1月份至4月份收窄0.6個百分點。

    持續(xù)做好重點工作

    6月17日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經濟師、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華表示，政策效應釋放還需要一定時間，目前房地產市場仍在調整過程中。1月份至5月份，房地產開發(fā)投資同比下降10.1%，房屋新開工面積下降24.2%，新建商品房銷售面積下降20.3%，銷售額下降27.9%。

    目前，部分城市仍面臨著一定的庫存去化壓力。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年5月末，三四線代表城市出清周期達30.7個月。

    展望下半年，圍繞去庫存、穩(wěn)市場，各方如何進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展？

    6月25日召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2024年第二季度例會指出，“著力推動已出臺金融政策措施落地見效，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加大對‘市場+保障’的住房供應體系的金融支持力度，推動加快構建房地產發(fā)展新模式”。

    “下半年房地產供需兩端的支持政策都將進一步發(fā)力。”東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，供給方面，城市房地產融資協(xié)調機制對保交房有重要意義，同時還能有效防控優(yōu)質房企信用風險，穩(wěn)定市場預期，或將在下半年進一步全面推進；在需求端，重點城市放松限購，加大公積金購房支持力度，推進住房“以舊換新”，以及適度減免房地產交易環(huán)節(jié)稅費等措施，都有助于拉動需求，推動樓市回穩(wěn)。

    在去庫存方面，除了通過市場銷售這一渠道外，受訪專家普遍認為，各地收購存量商品住房用作保障性住房的“以購代建”模式也有助于消化房地產庫存，該模式將在下半年持續(xù)推進。

    王青認為，下半年，除了各地會盡快建立專項工作機制、啟動收購存量商品住房外，中國人民銀行設立的3000億元保障性住房再貸款有可能增加額度、降低利率，中央和各級財政也可能通過提供貼息和擔保等，加大支持力度。

    張波表示，預計下半年各地收購存量商品住房動作將不斷加快，資金層面或將呈現(xiàn)一定壓力。有針對性地提供專項貸款等措施，能為相關領域提供資金支持。

    “消化存量房產已成為短期房地產政策的重心之一，地方按照‘以需定購’原則，聯(lián)動保障房供給，收儲已建未售新房的節(jié)奏或加快。”曹晶晶表示，另外，收回閑置存量土地、盤活存量土地的配套政策也將加速落地。

    加快構建房地產發(fā)展新模式

    不斷釋放的政策利好帶來了房地產市場企穩(wěn)的積極信號。

    曹晶晶判斷，下半年，全國房地產市場仍面臨調整壓力，而目前保障性住房“以購代建”、住房“以舊換新”等模式才剛剛開始，未來隨著各城市大面積推廣以及配套資金的落地落實，預計將對去庫存、穩(wěn)市場起到積極作用，將有利于加快房地產市場企穩(wěn)恢復。

    在房地產市場供求關系發(fā)生新變化的當下，構建房地產發(fā)展新模式是破解房地產發(fā)展難題、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的“治本之策”。6月7日召開的國務院常務會議提出，要加快構建房地產發(fā)展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，改革相關基礎性制度，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    未來，如何適應高質量發(fā)展階段的新要求，加快構建房地產發(fā)展新模式？

    “構建房地產發(fā)展新模式的核心是‘市場+保障’兩條腿走路。”王青表示，市場方面，要堅決防范房價大起大落，提升商品房供給質量，弱化房地產的金融屬性，要長期堅持“房住不炒”主基調，并將其從制度上落到實處；保障方面，未來各地政府要提供較大規(guī)模、多種形式的保障房，滿足“新市民”等人群的基本居住需求。

    張波認為，從政策層面來看，為了構建房地產發(fā)展新模式，供應側要在堅持“以人定房，以房定地”原則的基礎上，加速構建“市場+保障”住房體系；需求側需更大程度降低購房門檻，助力置換人群打通堵點，并優(yōu)化土地側的供應節(jié)奏和規(guī)劃設計，以更好精準匹配相關人群的購房需求。