證券時報記者 潘玉蓉

    深圳住建局發布的二手房指導價，已在各個環節推行。

    3月1日，有消息稱深圳以房產為抵押的經營貸口子被收緊，抵押房產也要執行住建局發布的指導價，該指導價比評估公司發給銀行的評估價更低。證券時報記者了解到，深圳已有兩家銀行開始實施，預計其他銀行也將效仿。

    今年2月8日，深圳市住建局發文建立二手住房成交參考價格發布機制（指導價）。目前，指導價已經在深圳四大行實施，光大銀行、民生銀行、北京銀行深圳分行以及深圳農村商業銀行也加入了隊伍，參考指導價來發放房貸。

    經營貸抵押房產評估

    按指導價打折

    “繼銀行按指導價上浮15%被政府辟謠后，經營貸傳出最新消息，也按指導價執行，四大行之一的中行即將執行，抵押金額（放款額度）=面積×指導價單價×7成。目前中行已經停止遞件。”

    3月1日，有消息稱經營貸貸款額度將以指導價為基準打7折。證券時報記者向深圳銀行人士處了解到，中行和上海銀行深圳分行已經開始執行，經營貸抵押房產的評估，以指導價為基準打折。

    過去，銀行對中小企業發放以住房為抵押的經營貸時，會找評估公司報價，并在報價基礎上打7折，留出安全邊際。由于房價多數時候是走在上升通道，評估公司的報價一般比市場實時的成交價格低，但評估公司每隔一段時間會調整評估價。

    有銀行業人士告訴證券時報記者，雖然評估價低于實時市場成交價，但仍比新發布的指導價高出不少。也就是說，現在個人申請住房抵押貸款，能獲得額度將會減少。上述人士預計，后續其他銀行也會跟進。

    深圳四大行

    均已執行指導價放貸

    2月8日，深圳市住建局發布了全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒接受媒體采訪時表示，二手房指導價格的形成，是以近一年深圳樓市網簽價格為基礎，通過調查市場實際成交及銀行評估價，綜合分析、測算形成的。銀行將以官方參考價作為發放貸款的重要參考，可以在這個基礎上有所浮動，但太過離譜則可能觸發約談，并對此承擔責任。此外，參考價也將會跟隨市場變動進行更新。

    深圳最早響應住房指導價的是光大銀行深圳分行。很快，越來越多的深圳銀行加入這個隊伍，有銀行是正式發文，有銀行則是口頭通知。

    建行深圳分行明確根據住建局發布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據，自2月23日起開始執行。

    幾乎同時，農行深圳分行也表示，新政下發前的二手房貸款按原有制度執行，新政實施后該行以深圳住建局發布的指導價為貸款發放的重要參考，具體細則正在研究制定中。

    很快，四大行深圳分行都響應了政府指導價。2月底，總部位于深圳的深圳農商行也做出了類似表態。

    房貸按指導價上浮15%

    指導價畢竟只是參考，銀行放貸需要基于市場實際情況，按道理應允許有一定的偏離度。這個偏離度到底可以有多大？

    曾有人在微博發布消息稱，二手樓按照指導價放款，可以上浮15%，即如果指導價10萬/平，可以按照11.5萬/平貸款。經營抵押貸款暫時按照原評估價。但上述消息并沒有得到銀行的確認，包括被點名的兩家銀行也未置可否。

    招商銀行深圳分行對證券時報記者表示，該行將嚴格執行監管要求。建設銀行深圳分行則表示，為貫徹落實“房住不炒”，促進深圳市房地產市場平穩健康發展，該行將二手房成交參考價格作為個人再交易貸款發放的重要參考依據，具體實施細則還在進一步研究和完善中。

    多地嚴查

    經營貸違規流入樓市

    2020年以來，政府鼓勵銀行對小微企業主發放房貸，讓部分人看到了鉆政策漏洞的機會。

    相比住房按揭貸款，經營貸價格更便宜且有額度，于是有購房者想出辦法，先借錢全款買房，再以住房為抵押，向銀行套取經營貸拿來還買房的貸款。

    監測到這個動向，去年以來，多地監管部門發文，嚴查經營貸違規進入樓市。

    據證券時報記者了解，深圳部分銀行對申請住房按揭貸款的個人，半年內再申請經營貸，銀行將不予批準，6個月后根據實際情況授信。

    上海地區銀行對消費貸、經營貸展開自查追溯期，也接近6個月。今年1月底，上海銀保監局印發《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用于房地產領域。

    北京銀保監局2月20日在官網上表示，針對北京房地產市場出現的一些投機炒房苗頭，金融管理部門主動出擊密集亮劍，嚴密防范信貸資金違規流入房地產市場。

    稍早一段時間，廣東銀保監局通過窗口指導、監管提示約談等方式，部署全轄區銀行機構開展快速自查，全面摸排有關情況，針對違規問題立查立改，嚴格規范與中介機構的業務合作，及時堵塞業務管理漏洞、完善產品服務流程。