本報記者 杜雨萌

    針對房企預售資金的監管，不僅舉措更嚴，涉及區域也在擴大。

    近日，重慶住建委發布《關于加強房地產開發項目預售資金監管的通知》稱，全市房地產開發項目預售資金首付款監管全部按照預售總額的35%核定；不再執行此前有關文件明確的降低預售資金監管比例的規定。

    中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，上述《通知》既響應了7月底住建部等八部門提出的重點整治規范房地產開發等領域突出問題，同時也有利于防范化解房地產領域風險，引導房企合理鋪排項目資金。當然，該政策出臺后，預計部分重點布局重慶的房企的資金端將受到一定程度影響，并且在短期資金壓力下，房企拿地預期或有所減弱；為保障其現金流安全，部分房企或將加大營銷力度以實現加快回款。

    據不完全統計，自2020年以來，已有濟南、泉州、東莞、成都、西安、昆明等多個城市出臺加強預售資金監管的相關政策。

    “加強房企預售資金監管，本身就是房地產長效機制的重要舉措之一。”58安居客房產研究院分院院長張波對《證券日報》記者表示，通過加強預售資金監管，可有效防止預售資金被挪用現象，進而確保項目有序建設、促進房地產市場平穩運行。這一政策再配合“三道紅線”以及“兩集中”管理，預計將加速房地產行業集中度的不斷提升。于房企而言，摒棄非理性擴張、強化財務穩健將是下一步工作的重中之重。

    事實上，早在2010年，住建部發布的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》就明確提出，要完善預售資金監管機制。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設。但從實際情況看，挪用資金依然具有一定的普遍性。尤其是個別房企資金鏈斷裂后，更是出現項目不能按時完工，購房者權益無法得到充分保障的情況。

    在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，預售資金監管是新房預售制度下，對購房者權益進行保護的一項措施。預售資金對房企而言是一筆“無息負債”，如果過度利用，盡管短期對企業規模擴張有一定“助力”，但也蘊含著相應的運營風險。因此，合理的預售資金監管對房企健康經營和保障購房者權益都是有利的。

    潘浩對記者分析，當前的樓市調控以及針對房企融資端所提出的“三道紅線”等政策，對房企的運營能力提出了更高的要求。但房企從高杠桿、高周轉率向平穩、高質量運營轉型是需要時間和條件的，這一過程也是“行業風險出清周期”。從這個角度來說，作為行業預防風險的重要政策，勢必要加強對房企預售資金的監管。

    易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，房地產行業發展由“高增長”轉向“提質增效”，疊加“三道紅線”背景下的樓市調控持續，均將對房企資金鏈形成一定壓力。但從另一角度來看，也將倒逼企業提高資金管控能力和運營應變能力，更加注重產品質量。未來，預計房企加速施工結算、融資創新、調整投資策略的動力更強，穩健的規模房企的優勢有望進一步擴大。

    盡管目前樓市調控已覆蓋銷售端、供給端、資金端等多個環節，但在張波看來，后續針對房企的監管重點，還可進一步聚焦在財務安全、工程質量以及銷售合規等方面。如強化銷售合規性，對銷售環節的有序性進行管理。

（編輯 崔漫 才山丹）