“目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨整體缺乏流動性，‘高杠桿、高負債’的經(jīng)營發(fā)展模式亟需改變等問題。近期，國家陸續(xù)出臺多項政策措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，促進房地產(chǎn)行業(yè)信用修復、穩(wěn)定市場預(yù)期，不動產(chǎn)私募投資基金試點是其中一項重要舉措。”證券會市場監(jiān)管二部主任王建平2月24日在第五屆全球財富管理論壇上表示。此次論壇由《財經(jīng)》雜志、財經(jīng)智庫主辦。

    2月20日，證監(jiān)會宣布，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。此次試點工作按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，進行不動產(chǎn)投資試點。王建平在會上對這一試點進行了深入解讀。

    試點的六個特點

    王建平介紹，此次試點具備6個特點：

    一是精準施策，增設(shè)不動產(chǎn)私募投資基金類別。通過創(chuàng)新性增設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，與單純的股權(quán)投資進行區(qū)分，采取針對性的監(jiān)管政策及配套規(guī)則，適當給予如放松股債比限制等政策便利，可以更好地發(fā)揮私募基金在支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面的積極作用，也可以更好地豐富私募基金產(chǎn)品類型，滿足多元化資產(chǎn)配置需求。

    與此同時，堅持“兩條腿走路”，對于不能或者不愿參與試點的不動產(chǎn)類私募基金，其管理人仍可按照既有政策繼續(xù)備案，但是不享受試點政策便利，也不單列在不動產(chǎn)私募投資基金〞類別下。

    二是拓寬投資范圍，精準服務(wù)實體經(jīng)濟。此次不動產(chǎn)私募投資基金試點的投資范圍有所拓寬，具體包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房（寫字樓、商場、酒店）、基礎(chǔ)設(shè)施項目等三類。

    其中，特定居住用房方面，為兼顧規(guī)范與發(fā)展，服務(wù)“保交樓”工作，存量商品住宅限定為已取得五證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證），已經(jīng)部分實現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。同時，為支持“保民生”工作，對保障性住房和市場化租賃住房的要求進行了適當降低，保障性住房（包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等）僅要求取得一證（國有土地使用證），市場化租賃住房僅要求取得兩證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證）。

    基礎(chǔ)設(shè)施項目方面，對可投資的范圍作了明確，在支持不動產(chǎn)私募投資基金投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，將5G、IDC（互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）、新能源風電光優(yōu)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目也納入考慮，更好地適應(yīng)新時代基礎(chǔ)設(shè)施融資需求。

    第三，穩(wěn)妥起步，發(fā)揮專業(yè)機構(gòu)優(yōu)勢。為穩(wěn)妥推進試點，充分發(fā)揮頭部管理人示范效應(yīng)，從管理人實繳資本、不動產(chǎn)投資管理規(guī)模與經(jīng)驗、專業(yè)人員、合法合規(guī)等方面提出正面要求，同時為嚴控自融等傳導性風險，明確限制主要出資人及實際控制人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方的管理人參與試點。

    具體而言，根據(jù)不同投資者結(jié)構(gòu)，設(shè)置了差異化安排，對于試點基金產(chǎn)品投資者均為機構(gòu)投資者的，要求管理人在管不動產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣；對于試點基金產(chǎn)品投資者中有自然人投資者的，要求管理人在管不動產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣。

    第四，隔離信用風險，提供政策便利。考慮到實踐中私募基金多采用股債結(jié)合的夾層方式投資不動產(chǎn)項目，為了更好地適應(yīng)不動產(chǎn)私募投資基金投資策略和商業(yè)邏輯，對符合要求的基金向被投企業(yè)投資的股債比作了一定調(diào)整，放松杠桿限制，以便試點基金采用更靈活的方式進行投資。同時需要注意，試點基金產(chǎn)品應(yīng)對底層資產(chǎn)實現(xiàn)控制，并實現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風險隔離。

    第五，提高門檻要求，引入適格投資者。考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、權(quán)益持有時間較長，投資者和管理人都需要有更高的風險識別能力和承擔能力，對不動產(chǎn)私募投資基金在門檻方面作了更高的要求。比如，要求不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳規(guī)模不低于3000萬元，投資者首輪實繳出資不低于1000萬元等。

    從實際來看，不動產(chǎn)私募投資基金的產(chǎn)品收益特征和長期機構(gòu)資金的配置需求較為契合，我們考慮試點產(chǎn)品主要引入包括QFLP等外資在內(nèi)的機構(gòu)資金。近期，也在積極會同有關(guān)部門研究拓寬OFLP等機構(gòu)資金投資私募基金的渠道。同時，為滿足超高凈值自然人投資者的資產(chǎn)配置需求，也允許部分自然人投資者投資不動產(chǎn)私募投資基金，但其出資比例和基金投資方式會受到一定限制。

    六是加強風險防控，平穩(wěn)推進試點。為了規(guī)范不動產(chǎn)私募投資基金投資遠作，加強風險防控，促進試點工作穩(wěn)妥推進，我們在基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送等方面提出了一系列規(guī)范要求。同時，我們將做好事中事后監(jiān)管監(jiān)測，確保試點工作平穩(wěn)推進。

    四項積極作用

    王建平表示，不動產(chǎn)私募投資基金具備四項積極作用：

    一是滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，共同推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。不動產(chǎn)私募投資基金可通過滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，投資存量住宅，助力做好“保交樓”“保民生”工作。同時，不動產(chǎn)私募投資基金可在發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，與信貨、債券及其他股權(quán)融資等金融工具形成合力，多箭齊發(fā)，共同推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

    二是豐富資產(chǎn)配置選擇，推動引入機構(gòu)投資者和長期資金。在產(chǎn)品需求端，國內(nèi)機構(gòu)投資者資金儲備豐富、運營管理專業(yè)，多元化資產(chǎn)配置需求較大；在產(chǎn)品供給端，既有股權(quán)投資屬性，又能實現(xiàn)較為穩(wěn)定的期間收益的金融產(chǎn)品也是短板。

    不動產(chǎn)私募投資基金規(guī)模較大、期限較長，能夠通過長期穩(wěn)定的期間收益或者項目增值退出等方式獲取回報，可以豐富投資者資產(chǎn)配置選擇，在現(xiàn)有權(quán)益、債券產(chǎn)品基礎(chǔ)上，增加新的可投資品種，滿足機構(gòu)投資者和長期資金的資產(chǎn)配置需求。

    三是盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)，緩解房地產(chǎn)市場流動性風險。不動產(chǎn)私募投資基金可以引導權(quán)益資金投資經(jīng)營性不動產(chǎn)，激活經(jīng)營性不動產(chǎn)的流動性，增強房地產(chǎn)企業(yè)“資本金”，修復資產(chǎn)負債表，緩解負債壓力，提振市場信心。

    四是實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)風險隔離。不動產(chǎn)私募投資基金可通過將目標資產(chǎn)從原始權(quán)益人處獨立收購并實現(xiàn)控制運營，利用私募基金的財產(chǎn)獨立性和風險隔離優(yōu)勢，實現(xiàn)目標資產(chǎn)的有效剝離，從而成為獨立運營的主體。通過這種方式，可以為存量地產(chǎn)注入增量資金，并與原始權(quán)益人的資產(chǎn)負債表隔離，有效盤活可經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，幫助企業(yè)紓困。