本報(bào)記者 王麗新

    “想要’燙平’房地產(chǎn)調(diào)控周期，就要實(shí)現(xiàn)發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換，大力發(fā)展輕資產(chǎn)板塊，增加穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性收益。”綠城中國(guó)總裁曹舟南接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，“我一直反對(duì)簡(jiǎn)單的規(guī)模增長(zhǎng)，希望綠城在利潤(rùn)結(jié)構(gòu)方面，未來(lái)近三成收入來(lái)自輕資產(chǎn)板塊。屆時(shí)，不管調(diào)控不調(diào)控，綠城都能走上穩(wěn)健且有質(zhì)量的增長(zhǎng)道路。

    追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，是曹舟南三年前掌舵綠城即錨定的目標(biāo)。一方面，他學(xué)習(xí)碧桂園、恒大和萬(wàn)科這些企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模跨越式增長(zhǎng)，更多的則是，思考如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與規(guī)模增長(zhǎng)匹配。“綠城到了重大節(jié)點(diǎn)時(shí)期。”曹舟南稱(chēng)，“‘投資戰(zhàn)略布局，組織架構(gòu)調(diào)整和激勵(lì)制度’是規(guī)模觸達(dá)2000億元之后綠城發(fā)展的重要支撐”。

    調(diào)整架構(gòu)向一線(xiàn)充分授權(quán)

    由“初時(shí)艱難”，到“恢復(fù)元?dú)?rdquo;，再到“良性發(fā)展”，直至迎來(lái)“重大節(jié)點(diǎn)時(shí)期”，如今的綠城，曹舟南終于可以展開(kāi)手腳，做點(diǎn)事了。

    過(guò)去幾年，綠城中國(guó)連續(xù)成立了五個(gè)集團(tuán)，房產(chǎn)集團(tuán)、管理集團(tuán)、小鎮(zhèn)集團(tuán)、資產(chǎn)集團(tuán)和生活集團(tuán)，實(shí)施“一體五翼”的管理架構(gòu)。但接下來(lái)，為了靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，提高投資板塊的周轉(zhuǎn)率和創(chuàng)新輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展速度，曹舟南將向一線(xiàn)下放權(quán)力。

    “5月份，我計(jì)劃進(jìn)行組織架構(gòu)重大調(diào)整。”曹舟南向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，調(diào)整結(jié)束后，綠城中國(guó)的管理半徑從原來(lái)的“一體五翼”變?yōu)橹苯庸芾?6家公司，但對(duì)重要城市和重要項(xiàng)目，也會(huì)有三級(jí)管控。

    在重投板塊，即地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，綠城將組建11大戰(zhàn)區(qū)，杭州公司、浙江公司（除杭州外）、北京公司、上海公司、濟(jì)南公司、西南公司、華南公司和華中公司（以武漢為主）等城市（區(qū)域）公司，將和小鎮(zhèn)集團(tuán)等一起，組成綠城中國(guó)的11大戰(zhàn)區(qū)。屆時(shí)，銷(xiāo)售權(quán)限、產(chǎn)品定價(jià)、客戶(hù)定位等權(quán)利將從總部下放給這些戰(zhàn)區(qū)，進(jìn)一步提高決策效率和周轉(zhuǎn)率。

    橫面上架起11大戰(zhàn)區(qū)的同時(shí)，要完成5大縱深集團(tuán)的布局，即建立五大輕資產(chǎn)集團(tuán)。綠城管理集團(tuán)（代建業(yè)務(wù)，目前可售金額超過(guò)3000億元）、生活集團(tuán)（教育、醫(yī)療、養(yǎng)老和生活服務(wù)業(yè)務(wù)）、組建科技集團(tuán)、雄安新區(qū)公司和楊柳郡集團(tuán)（地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展模式，屬于輕重商業(yè)模式結(jié)合平臺(tái)）等。

    新組建的科技集團(tuán)有多個(gè)板塊，包括“修天下人的房子”的房屋4S公司（預(yù)計(jì)今年訂單超過(guò)20億元）、精裝修業(yè)務(wù)、機(jī)電安裝業(yè)務(wù)和PC構(gòu)件廠(chǎng)（綠色建筑方面），未來(lái)可能還會(huì)收購(gòu)?fù)两ü尽?/p>

    如此一來(lái)，一旦進(jìn)入調(diào)控周期，五大輕資產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)將起到削峰填谷的作用，經(jīng)營(yíng)性收益保障穩(wěn)健發(fā)展；市場(chǎng)穩(wěn)定時(shí)，重投板塊的11大戰(zhàn)區(qū)浮動(dòng)收益快速增加，使綠城這艘大船具備超速行駛和安全駕駛能力。

    孵化輕資產(chǎn)“獨(dú)角獸”

    在曹舟南看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式，已經(jīng)不再會(huì)是“今天的高地價(jià)換取明天的高房?jī)r(jià)”這樣簡(jiǎn)單粗暴式發(fā)展。進(jìn)入深度調(diào)控的當(dāng)下，綠城要切換動(dòng)能發(fā)展。

    對(duì)于樓市調(diào)控，綠城可謂敏感也非“敏感”。在外界看來(lái)，過(guò)去的綠城，投資布局沒(méi)有踩準(zhǔn)調(diào)控節(jié)奏，錯(cuò)失規(guī)模爆發(fā)式增長(zhǎng)的良機(jī)，甚至一度陷入危機(jī)，可謂不夠“敏感”。但也是源于過(guò)去的這份“經(jīng)歷”，綠城管理層現(xiàn)在對(duì)‘燙平’調(diào)控周期足夠敏感，基于因有“服務(wù)”基因而有別于其他房企的優(yōu)勢(shì)，綠城一直在花力氣培育輕資產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

    不得不說(shuō)，綠城可能是行業(yè)內(nèi)最能給創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展空間的公司。9年前，曹舟南曾力主建議宋衛(wèi)平（綠城創(chuàng)始人）開(kāi)展代建業(yè)務(wù)，不管是為調(diào)控下企業(yè)的過(guò)剩產(chǎn)能找出路，還是未雨綢繆為后房地產(chǎn)時(shí)代下綠城發(fā)展大計(jì)嘗試輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，結(jié)果是，綠城管理已經(jīng)具備獨(dú)角獸規(guī)模，之前的綠城服務(wù)也早已上市。

    將要組建的另一個(gè)輕資產(chǎn)平臺(tái)，綠城科技集團(tuán)，應(yīng)對(duì)未來(lái)的存量房市場(chǎng)，生長(zhǎng)空間巨大，曹舟南也對(duì)其給予厚望。

    此外，據(jù)綠城中國(guó)執(zhí)行總裁李青岸透露，在金融板塊，綠城計(jì)劃收購(gòu)地方銀行、保險(xiǎn)、信托公司等金融機(jī)構(gòu)的牌照，為未來(lái)成立專(zhuān)門(mén)的金控平臺(tái)奠定基礎(chǔ)，不排除將來(lái)在這一領(lǐng)域也誕生獨(dú)角獸。

    在曹舟南眼中，如果綠城能將自己在美好生活領(lǐng)域20多年的積累充分釋放，綠城目前所擁有的這些輕資產(chǎn)公司，會(huì)成為綠城最重要的利潤(rùn)貢獻(xiàn)者，比如150億元利潤(rùn)構(gòu)成中，50億元將來(lái)源于這些公司。屆時(shí)，不管中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)如何波動(dòng)，都能持續(xù)穩(wěn)定地實(shí)現(xiàn)收入和利潤(rùn)的增長(zhǎng)。