■本報(bào)記者 王麗新

    “‘部分銀行暫停授信’、‘利率上調(diào)’等樓市利空動(dòng)作讓房企融資渠道進(jìn)一步鎖緊。”同策研究院研究總監(jiān)張宏偉表示，房企融資難問題雪上加霜，今年將成為房企“生死攸關(guān)“的一年。

    據(jù)同策咨詢研究院表示，2018年開年不利，房企融資“明道”、“暗道”多條業(yè)務(wù)線被按“暫停鍵”。1月份，房企融資額收緊，各方式融資額度占比大幅波動(dòng)，境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均大幅縮水，房企多元化融資渠道遭到全面圍堵。越來越多房企尋求海外融資，海外發(fā)債持續(xù)升溫，外幣融資總量趕超人民幣金額。

    “錢荒”之勢(shì)似乎撲面而來，碧桂園、富力、綠地等房企都開始積極出海找錢。過去發(fā)公司債融資成本維持在4%水平的房企，如今海外債融資成本即使接近6%也愿意“買單”。

    40家房企融資637億元

    2018年1月份，據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)637.12億元，環(huán)比2017年12月份的697.23億元減少8.62%。自2017年10月份融資谷底以來，11月份、12月份融資小幅回溫后，今年1月份又開始回落。

    從房企融資方式來看，債權(quán)融資額度達(dá)543.95億元，占房企融資總量的85.38%，環(huán)比去年12月份的90.54%有所降低；股權(quán)融資占總?cè)谫Y金額比重為14.62%，環(huán)比去年12月份的9.46%略有增長(zhǎng)。

    據(jù)同策研究院研究員敖毓旻表示，創(chuàng)新型融資方式總額環(huán)比大幅縮水，除其他債權(quán)融資外，境內(nèi)銀行貸款、信托貸款融資總額，環(huán)比均大幅降低。

    敖毓旻稱，公司債連續(xù)4個(gè)月環(huán)比增加，融資總額達(dá)去年8月份以來的峰值，成為大部分房企融資的主要方式之一，但境內(nèi)發(fā)行公司債依然收緊，僅有一筆在境內(nèi)發(fā)行的公司債券，華僑城發(fā)行2018年第一期公司債券，融資分別為25億元人民幣和10億美元。此外，1月份，共計(jì)8筆境內(nèi)銀行貸款，累計(jì)55.6億元，較上月大幅減少66.91%。

    敖毓旻認(rèn)為，房企作為資金密集型企業(yè)，無法靈活的根據(jù)外部資本市場(chǎng)情況調(diào)整收縮自身的規(guī)模和現(xiàn)金流量。在債權(quán)融資額度無法滿足企業(yè)需求，融資成本居高不下的情況下，上市房企股東可能會(huì)通過股本配售的方式為上市房企注入資本金。

    事實(shí)上，在上述40家房企1月份獲得的融資額度中，海外配股融資總金額為93.17億元，占融資總額比為14.62%，僅次于公司債，其中股票配售方式融資總額折合人民幣達(dá)90.80億元。其中，碧桂園每股17.13港元配售已發(fā)行股本的2.16%；中國金茂每股3.7港元配售已發(fā)行股本的8.43%；其他11家港股上市公司股權(quán)融資執(zhí)行股票期權(quán)計(jì)劃，共計(jì)2.37億元。

    配股融資雖可獲得大量資金，但多數(shù)房企更傾向于債權(quán)融資。

    借道海外債“儲(chǔ)糧”

    “2018年1月份房企融資仍以人民幣為主，美元其次，港元第三。”敖毓旻稱，人民幣融資金額289.25億元，占比45.4%，環(huán)比減少38.01%；美元融資總額239.95億元人民幣，環(huán)比大幅增加超116個(gè)百分點(diǎn)；港元融資總額為107.92億元人民幣，僅占16.94%。

    整體上，上述40家房企1月份海外融資總額折合人民幣347.87億元，相比去年12月份的230.61億元大幅增加。外幣融資絕對(duì)值及占比為2017年9月份以來占比最高的月份。

    具體來看，碧桂園分別發(fā)行2.5億美元、6億美元公司債，期限分別為五年和七年，利率依次為4.75%和5.13%；富力地產(chǎn)全資子公司發(fā)行2023年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，成本為5.88%。

    進(jìn)入2月份后，借道海外融資“儲(chǔ)糧”的動(dòng)作還在繼續(xù)。2月6日，綠地控股再度以較低的利率成功發(fā)行美元債券。綠地控股公告披露，此次在香港發(fā)行的美元債券共兩筆，總額7億美元，包括一筆發(fā)行4億美元3年期定息債券，票面利率為5.25%；另一筆發(fā)行3億美元5年期定息債券，票面利率為5.90%。

    綠地方面表示，截至目前，綠地控股就境外項(xiàng)目已發(fā)行境外債券總規(guī)模為43億美元（含上述兩筆7億美元），平均票息僅為4.58%。為滿足發(fā)展需要，2014年綠地控股通過境外全資子公司在香港交易所成功設(shè)立30億美元的中期票據(jù)計(jì)劃，根據(jù)市場(chǎng)情況分期募集提取，募集資金計(jì)劃用于綠地境外投資項(xiàng)目。綠地此前已成功進(jìn)行了七次發(fā)行，已發(fā)行尚未到期的債券余額為18億美元。

    “境外市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，主要表現(xiàn)在美國國債收益率連日突破新高，長(zhǎng)年期美國國債收益率持續(xù)迅速飆升的情況下，已發(fā)行債券二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走寬，于是投資者對(duì)于新債券發(fā)行的溢價(jià)要求不斷提升，甚至選擇先不購買，靜觀其變。在這樣的背景下，綠地在發(fā)行了4億美元3年期及3億美元5年期兩筆債券，其中5年期的債券是公司近幾年來首次發(fā)行的較長(zhǎng)年期債券。”中銀國際、中信國際等機(jī)構(gòu)指出，綠地2017年業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，杠桿率明顯降低，相比去年的幾次發(fā)行，更多的市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)機(jī)構(gòu)投資者參與了綠地此次債券的認(rèn)購。

    “資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，現(xiàn)金流得到改善，各種財(cái)務(wù)指標(biāo)良好的房企評(píng)級(jí)較高，海外融資成本較低。”某分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但有些中型房企負(fù)債較高，想借道海外融資儲(chǔ)備“糧食”過“小年”的想法可能難以實(shí)現(xiàn)，即使成功獲得融資可能也將付出高昂的資金成本，將對(duì)利潤(rùn)造成嚴(yán)重侵蝕。

    總體來看，今年房企還債壓力增加，融資難題難解。