日前，珠海市住房和城鄉規劃建設信息網發布《珠海市商品房預售資金監管辦法》（簡稱《辦法》），對商品房預售資金使用進行了嚴格規范。除珠海外，近期，石家莊、烏魯木齊、合肥、武漢等多個地區都加強了商品房預售資金的監管力度。業內人士分析，加強預售資金管理，有助于降低房企杠桿率，防止資金濫用和爛尾樓的出現。

    加強預售資金監管

    《辦法》規定，自2018年7月15日起3年內，珠海市要求房企在商品房預售交易過程中，不得將商品房預售資金存入非監管賬戶，而應由預購人按合同約定的付款時間，在申請預售許可證前，將預售資金直接存入專用監管賬戶。房地產開發企業不按規定繳存、使用預售資金的，由建設行政主管部門責令期限改正；情節嚴重或逾期仍不改正的，建設主管部門可暫停該房企在珠海市所有開發項目的商品房預售，并記入企業信用信息系統。

    《辦法》明確，房企在申請商品房預售許可證前，應該遵循“一個《商品房預售許可證》對應一套賬戶”的原則，在商業銀行設立商品房屋預售資金專用監管賬戶，并與主管部門、監管銀行等簽訂《商品房預售資金監管協議》。在商品房預售后，各銀行發放的按揭貸款，必須直接劃入該商品房屋預售資金專用監管賬戶內，不得直接劃扣給房地產開發企業或挪作他用。同時，各銀行必須嚴格按照主管部門核準的內容、金額撥付預售資金專用監管賬戶內的資金，不得支付現金。

    此外，商品房預售資金專用監管賬戶內累計進賬總金額按10%預留，90%撥付，并按照建設工程進度，實行分步解除監管：第一步，完成封頂，留存封頂預留額度，其余金額給予解除；第二步，完成《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》手續后，留存竣工備案預留額度，其余金額給予解除；第三步，完成不動產首次登記后，解除對監管賬戶的監管。

    有利于房企降低杠桿率

    除珠海外，中國證券報記者梳理發現，近期石家莊、烏魯木齊、合肥、武漢等多個地區都加強了商品房預售資金的監管力度。以烏魯木齊為例，6月27日，烏魯木齊正式實施商品房預售資金監管措施，防止出現爛尾樓。購房者購買期房的房款需打入開發商資金監管賬戶。房產部門可在線監管預售資金的存入、使用情況，確保專款專用。

    對此，諸葛找房數據研究院首席分析師陳雷對中國證券報記者表示，加強預售資金管理，可以在一定程度上降低房企杠桿率。按照監管新規，企業無法使用預售金進行新項目投資開發，資金周轉受到一定限制。但隨著杠桿率下降，房企發展更為穩健，可有效防范爛尾工程，保護購房者利益，防止房地產金融詐騙事件。

    “上述地區對預售資金按照建設工程進度，實行分布解除監管。開發商若想加快資金周轉，就只能加快建設速度，這樣就避免部分開發商故意拖延工程進度，加快商品房上市的速度。”陳雷進一步表示。