其實最近幾年，每到國慶假期，中國的媒體們幾乎都會嚴(yán)陣以待，按照往常經(jīng)驗監(jiān)管層一般喜歡在國慶假期期間出臺新政，對于市場產(chǎn)生非常重要的影響，然而今年的國慶似乎有些太過平靜，但是在長假的最后一天，政策終于來了，這次是中國人民銀行發(fā)布的降準(zhǔn)，于是很多人都在問，此次萬億降準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)的救命稻草終于來了？

    一、國慶長假的萬億降準(zhǔn)

    中國人民銀行決定，從2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點，當(dāng)日到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。

    下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點，很多朋友如果對宏觀金融了解不多的話，可能比較難以理解這句話究竟有什么深層內(nèi)涵？我們可以簡單點來分析，降準(zhǔn)所釋放的部分資金用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利（MLF），這部分MLF當(dāng)日不再續(xù)做。除去此部分，降準(zhǔn)還可再釋放增量資金約7500億元。

    于是這4500億償還MLF的資金和7500億凈增量資金就被市場解讀為萬億降準(zhǔn)了，根據(jù)中國人民銀行的說法，本次降準(zhǔn)的主要目的是優(yōu)化流動性結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力。當(dāng)前，隨著信貸投放的增加，金融機(jī)構(gòu)中長期流動性需求也在增長。此時適當(dāng)降低法定存款準(zhǔn)備金率，置換一部分央行借貸資金，能夠進(jìn)一步增加銀行體系資金的穩(wěn)定性，優(yōu)化商業(yè)銀行和金融市場的流動性結(jié)構(gòu)，降低銀行資金成本，進(jìn)而降低企業(yè)融資成本。同時，釋放約7500億元增量資金，可以增加金融機(jī)構(gòu)支持小微企業(yè)、民營企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè)的資金來源，促進(jìn)提高經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新活力和韌性，增強(qiáng)內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長動力，推動實體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

    官方的解讀自然是非常明確，那么我們該怎么理解降準(zhǔn)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響呢？

    二、降準(zhǔn)真是房企的救命稻草嗎？

    說到降準(zhǔn)和流動性釋放，基本上大多數(shù)朋友第一時間想到的就是房地產(chǎn)市場，的確在國慶節(jié)前萬科秋季例會上高喊的“活下去”對大多數(shù)人都有著非常大的沖擊，再加上緊接著的萬科廈門樓盤打折銷售，再到國慶節(jié)期間碧桂園樓盤的降價促銷都引發(fā)了市場廣泛的關(guān)注，幾乎所有人都覺得這意味著一個房地產(chǎn)寒冬的到來。

    我們仔細(xì)分析2016年930新政到現(xiàn)在的兩年時間中，隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念被貫徹落實，房地產(chǎn)市場的拐點其實已經(jīng)早就來了，但是去年明確的“降杠桿”政策的確讓房地產(chǎn)企業(yè)逐漸進(jìn)入了一個融資的瓶頸期。今年上半年，甚至有媒體曝出各大商業(yè)銀行只給排名前50乃至于排名前20的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，可見房地產(chǎn)市場的確融資難的問題正在出現(xiàn)。到了今年下半年，很多知名房企都發(fā)出了非常高利率的公司債券，這種高成本融資的行為在前幾年幾乎是不可想象，也從一個側(cè)面說明了房地產(chǎn)市場當(dāng)前面臨的融資問題的嚴(yán)峻。

    于是，各大房企都開始走上了一條收縮規(guī)模、促銷自救的道路，在這個時候準(zhǔn)備的不期而至對于房地產(chǎn)企業(yè)來說的確是一件好事。因為當(dāng)我們縱觀全世界金融歷史就會發(fā)現(xiàn)，無論什么樣的降準(zhǔn)措施只要是采用了降準(zhǔn)這一貨幣政策手段，在某種程度上就是在給市場注入流動性，此次降準(zhǔn)將商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金面相對比較緊張的問題被大大緩解，這對于對于金融機(jī)構(gòu)支持實體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的發(fā)展有著非常有意義的作用。降準(zhǔn)的直接效應(yīng)就在于銀行的可用資金會增加，這樣會直接帶來流動性的增強(qiáng)和資金成本的降低，所以對于各類銀行來說，未來在貸款等領(lǐng)域的自由度會上升，同時對于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持力度也會加大。

    房地產(chǎn)市場作為中國最為重要的市場之一，其本身就存在產(chǎn)業(yè)鏈條較長，產(chǎn)業(yè)上下游涉及的企業(yè)較多的情況，所以從宏觀的角度上來說，貨幣政策的降準(zhǔn)在一定程度上的確可以緩解當(dāng)期房地產(chǎn)市場資金緊張的難題，但是這僅僅是緩解而已，因為降準(zhǔn)是一種普適性的政策，幾乎各行各業(yè)在降準(zhǔn)之下都可以雨露均沾，房地產(chǎn)市場作為行業(yè)之一肯定也能夠從中獲益。

    然而，這種獲益僅僅是有所緩解而已，說降準(zhǔn)是房地產(chǎn)企業(yè)的救命稻草似乎有些言過其實了。今年以來，在“房住不炒”政策的實施之下，根據(jù)不完全統(tǒng)計，全國各地已經(jīng)出臺了多達(dá)380次以上的調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼的態(tài)勢已經(jīng)逐漸明顯，很多地方房地產(chǎn)市場的交易水平也在不斷下降，各地紛紛出現(xiàn)有價無市的一個格局，從長期來看，隨著房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入一個穩(wěn)定發(fā)展的階段，房地產(chǎn)企業(yè)也必須要逐漸學(xué)會在這種低速度的市場行情下發(fā)展，確保自己資金鏈的穩(wěn)定就成為了長期可持續(xù)發(fā)展的重中之重。

    對于整個房地產(chǎn)市場的競爭格局來看，上半年，由于各大銀行資金面從緊，幾乎房地產(chǎn)市場上下都面臨著較為嚴(yán)重的融資難題，所以大家都在過苦日子，下半年，隨著四次降準(zhǔn)的不斷貫徹實施，銀行的流動性開始得到了一定的好轉(zhuǎn)，這個時候房地產(chǎn)市場的馬太效應(yīng)將會進(jìn)一步得到發(fā)揮，大型、龍頭房地產(chǎn)企業(yè)由于本身在銀行的信用記錄較好獲得銀行更多資金支持的可能性較大，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資難可能會進(jìn)一步持續(xù)下去，那么房地產(chǎn)市場的集中度將會進(jìn)一步提高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)被市場兼并掉乃至于主動退出市場的可能性將會增加，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說洗牌將有可能進(jìn)一步加速。

    對于我們普通購房者來說，大家必須要認(rèn)識到一件事，隨著“房住不炒”的貫徹實施，房地產(chǎn)回歸居住屬性已經(jīng)成為大勢所趨，那么房地產(chǎn)就會逐漸喪失投資品的屬性，一旦市場回歸理性之后，市場必然會出現(xiàn)價格的上漲或者下降，房地產(chǎn)市場只漲不跌的時代已經(jīng)終結(jié)。任何一件商品無論是生活必需品還是投資品都會有價格的波動，中國人長期以來所形成的房地產(chǎn)價格只漲不跌的舊觀念必然會被打破，對于大多數(shù)人來說“無腦”投資房地產(chǎn)就能獲利的時代已經(jīng)結(jié)束了，未來各地必然會在市場規(guī)律的影響下出現(xiàn)房價漲跌的波動，這一點幾乎無法避免。

    所以，綜合上面的判斷，降準(zhǔn)對于房地產(chǎn)企業(yè)的流動性困局會有一定的緩解作用，但是房地產(chǎn)市場走向居住市場的趨勢已經(jīng)無可避免，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是當(dāng)年的市場了。