年關(guān)將至，2018年已經(jīng)余額不足，在僅剩的十余天里，山東省菏澤市爆出了放松限售的新聞，這也使得菏澤成為了今年樓市高壓下，首個(gè)政策有所放松的城市。聯(lián)想到之前多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)表的2019年二季度樓市將回溫的預(yù)言，很多人開始擔(dān)心，逐漸轉(zhuǎn)涼的樓市下一步該何去何從？對(duì)此，多位市場(chǎng)觀察家和分析師在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)表示，2018年堪稱樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，調(diào)控效果也在逐漸顯現(xiàn)，從一線二線到三線四線，樓市都出現(xiàn)了降溫的趨勢(shì)，菏澤的放開限售只是一城一策指導(dǎo)下，地方上根據(jù)實(shí)際情況做出的調(diào)整，并不能代表著政策松動(dòng)和樓市回暖。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)明年樓市，量增價(jià)穩(wěn)將是主要趨勢(shì)。

    最嚴(yán)厲調(diào)控年北京庫(kù)存量上漲近三成

    在過(guò)去的很多年里，關(guān)于樓市調(diào)控的政策，經(jīng)常有史上最嚴(yán)的說(shuō)法，然而，到2018年底回首看來(lái)，2018年生效的調(diào)控政策，無(wú)論是波及面的廣度還是政策執(zhí)行的嚴(yán)厲程度，都超過(guò)了過(guò)去任何一輪的樓市調(diào)控。

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)，全國(guó)陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)444次，預(yù)計(jì)全年在450次左右，刷新歷史紀(jì)錄。與2017年相比，年內(nèi)調(diào)控政策出臺(tái)次數(shù)同比漲幅高達(dá)75%。

    2018年也成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。

    其中北京，在公積金新政實(shí)施后，成為了全國(guó)調(diào)控政策最嚴(yán)厲的城市之一。樓市成交數(shù)據(jù)可以反映調(diào)控對(duì)于京城樓市的影響。

    根據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月份，北京市住宅新增供應(yīng)37787套，同比上漲56%；但供應(yīng)的大幅增加并沒有帶動(dòng)成交量的上升，整個(gè)前11個(gè)月，北京樓市住宅成交22014套，同比下降了3%；成交面積290.78萬(wàn)平方米，同比下降14%；成交金額1437.59億元，同比下降5%；房子從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向了供大于求。受這樣的成交拖累，北京樓市庫(kù)存量再次攀高，目前存量67947套住宅，同比上漲28%，近三成。

    樓市涼涼全國(guó)范圍成交下降

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年樓市的轉(zhuǎn)折發(fā)生在8月份，首先是一線城市量?jī)r(jià)齊跌，然后二三四線快速跟進(jìn)。雖然八九月份數(shù)據(jù)，因?yàn)檎咝в眠t滯，使得房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但到金九銀十，就體現(xiàn)得非常明顯了。

    最直接的結(jié)果是，二十年以來(lái)，樓市度過(guò)了一個(gè)史上最慘淡的金九銀十，黃金周期間，全國(guó)各地的樓市成交極其慘淡，而且，因?yàn)殚_發(fā)商降價(jià)促銷，引發(fā)了部分業(yè)主維權(quán)。

    而另一方面，各地土地市場(chǎng)頻繁爆冷，很多地方拍地現(xiàn)場(chǎng)門可羅雀，甚至連報(bào)名的房企都沒有。

    根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至11月29日，一二線城市住宅土地年內(nèi)流標(biāo)的總數(shù)達(dá)到282宗，創(chuàng)下近六年來(lái)的最高紀(jì)錄，同比上漲了143%。三四線城市的土地流拍更加嚴(yán)重，住宅土地流標(biāo)的數(shù)量達(dá)到944宗，同比上漲了23%。一二線和三四線城市加起來(lái)，前11個(gè)月，住宅土地流標(biāo)合計(jì)達(dá)1126塊。

    11月份，無(wú)論是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，還是第三方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，基本上，全國(guó)樓市是跌聲占主，雖然還有部分三四線城市依然在上漲，但上漲幅度明顯減弱，頹勢(shì)已現(xiàn)。

    上周發(fā)布的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)依舊保持一個(gè)降溫的趨勢(shì)。全國(guó)監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中有17個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了下跌，環(huán)比10月增加了3個(gè)，這就說(shuō)明目前市場(chǎng)上的二手房?jī)r(jià)格下跌有擴(kuò)大的趨勢(shì)，而且從北、上、廣、深四個(gè)一線城市來(lái)看，這四個(gè)一線城市的二手房?jī)r(jià)格跌幅也都出現(xiàn)了擴(kuò)大。二手房?jī)r(jià)格和一線城市的表現(xiàn)都能作為樓市未來(lái)走勢(shì)的一個(gè)重要分析點(diǎn)，所以現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格下跌城市增多以及一線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大都表示樓市在繼續(xù)保持降溫。

    從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可以明顯看出11月除了一線城市的二手房?jī)r(jià)格保持下跌之外，其他的二三線城市的二手房?jī)r(jià)格下跌的城市也變多了，這也是一個(gè)樓市變穩(wěn)定的信號(hào)。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)北青報(bào)記者表示，從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，11月房?jī)r(jià)保持了一定穩(wěn)定性，但降溫的態(tài)勢(shì)依然在延續(xù)，一線城市二手住宅繼續(xù)降溫，二線城市環(huán)比漲幅持平，三線城市環(huán)比漲幅回落，二三線城市則繼續(xù)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，從區(qū)域來(lái)看，東部城市房?jī)r(jià)降溫明顯，而中西部城市房?jī)r(jià)則相對(duì)穩(wěn)定。

    張波補(bǔ)充道，雖然樓市整體在降溫，但并不是寒冬。從統(tǒng)計(jì)發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，11月15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下降的城市為3個(gè)，僅比上月增加1個(gè)。從58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的購(gòu)房者信心指數(shù)來(lái)看，11月結(jié)束了連續(xù)4個(gè)月的環(huán)比下跌轉(zhuǎn)為上升0.4%，有51.0%的購(gòu)房者認(rèn)為政府不會(huì)繼續(xù)調(diào)控和抑制房?jī)r(jià)上漲。這表明，在房?jī)r(jià)漲跌這個(gè)問(wèn)題上，無(wú)論是購(gòu)房者還是行業(yè)從業(yè)者都變得更為理性，市場(chǎng)情緒也表現(xiàn)得有所回溫。

    量增價(jià)穩(wěn)將是明年趨勢(shì)

    在樓市下行已經(jīng)基本形成共識(shí)的當(dāng)下，有不少聲音出來(lái)分析，樓市對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用，以及分析金融政策的松動(dòng)，相關(guān)調(diào)控政策出臺(tái)的少了，甚至有人以此來(lái)判斷，明年樓市會(huì)回溫。真的會(huì)是這樣的嗎？

    根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月以來(lái)，樓市政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對(duì)限購(gòu)政策有所升級(jí)，其他城市基本無(wú)收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布。大部分調(diào)控都是重申之前的調(diào)控政策，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容基本以落實(shí)之前政策為主。

    除了收緊約束性政策銳減，自7月31日之后，12月13日的中央政治局會(huì)議也未提及房地產(chǎn)。兩次中央政治局會(huì)議均未提及房地產(chǎn)，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位甚至放松？

    事實(shí)上，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，樓市調(diào)控政策的減少，并不是說(shuō)現(xiàn)在樓市調(diào)控放松了，相反，樓市調(diào)控政策從去年到今年，已經(jīng)很多了，并且取得了顯著效果，明顯抑制了房?jī)r(jià)上漲。政策制定層反復(fù)強(qiáng)調(diào)的詞是“政策落實(shí)”，意思很明顯，現(xiàn)在政策都已經(jīng)定了，關(guān)鍵就看落實(shí)和執(zhí)行力度。

    正是在這樣的背景下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為明年樓市成交有望回溫，但價(jià)格將更加趨穩(wěn)。

    張波對(duì)北青報(bào)記者表示，今年或許將是房地產(chǎn)銷售的頂峰，以后年度銷售金額將呈現(xiàn)緩慢下滑的態(tài)勢(shì)。

    張波認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)局公布的1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來(lái)看，11月整體呈現(xiàn)投資企穩(wěn)，信心走平態(tài)勢(shì)，投資增速依然在回落之中，國(guó)房景氣指數(shù)也同步顯現(xiàn)樓市降溫仍在持續(xù)，尤其是住宅回落明顯。另外，開發(fā)商資金承壓，竣工放緩，房屋竣工面積明顯下降，11月同比下降12.3%，其中住宅竣工面積同比下降了12.7%。最后，雖然2018銷售金額或?qū)?chuàng)出新高。截至11月全國(guó)商品房的銷售金額已達(dá)129508億元，2017年全年的商品房銷售金額為133701億，從目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，2018年全國(guó)銷售金額大概率會(huì)突破14萬(wàn)億，但這一數(shù)值極有可能成為峰值，張波預(yù)計(jì)，隨著明年政策高壓持續(xù)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，以后年度的銷售金額將呈現(xiàn)緩慢下滑態(tài)勢(shì)。

    我愛我家研究院則分析認(rèn)為，在調(diào)控政策力度不變的前提下，未來(lái)樓市量增價(jià)穩(wěn)將是趨勢(shì)。一方面近期多個(gè)新增共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房及豪宅項(xiàng)目入市，促成了新房成交的增長(zhǎng)；另一方面臨近年底，開發(fā)商無(wú)論是業(yè)績(jī)考核還是銷售回款都有更高要求，各項(xiàng)目降價(jià)出貨的可能性會(huì)加大，預(yù)期12月仍有一撥銷售高峰。

    我愛我家研究院分析認(rèn)為，縱觀今年新房月成交情況，上半年網(wǎng)簽量低迷，6個(gè)月中有5個(gè)月網(wǎng)簽量不足2000套，下半年已有明顯回升。全年來(lái)看，價(jià)格保持在相對(duì)比較穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)。另外，共有產(chǎn)權(quán)房的成交在今年月成交中占比較大，今年前11個(gè)月有8個(gè)月共有產(chǎn)權(quán)房占比超過(guò)20%。綜上可見，量增價(jià)穩(wěn)、共有產(chǎn)權(quán)加大供應(yīng)比重基本已成當(dāng)前新房交易的明顯特點(diǎn)，這也是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的未來(lái)方向。

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    菏澤取消限售并不具備全國(guó)效應(yīng)

    在樓市轉(zhuǎn)涼的檔口，2018年眼看即將過(guò)去，12月18日晚間，山東菏澤突然爆出放松調(diào)控的聲音，引發(fā)關(guān)注。

    北京青年報(bào)記者隨后在山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)上看到，12月18日發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中提到，將取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。

    其中文件第六條提出，取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)【2017】42號(hào)）中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的先去實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

    此外，通知第七條還提出降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度：對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)不再監(jiān)管，其他企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。同時(shí)，商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，不再要求項(xiàng)目監(jiān)管資金達(dá)到既定監(jiān)管額度后，才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例，即可使用。在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點(diǎn)之前，商品房預(yù)售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金，抵扣監(jiān)管額度最高為30%。對(duì)于具有回遷安置房建設(shè)的商品房項(xiàng)目，根據(jù)安置房投資額度及建設(shè)形象進(jìn)度降低預(yù)售資金監(jiān)管額度。

    一天之后，12月19日下午，菏澤住建局給出了最新回應(yīng)：“近年來(lái)，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長(zhǎng)較快的勢(shì)頭。為了防止商品住宅價(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局決定取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。”

    對(duì)于這樣的政策性松綁，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，菏澤此次取消限售政策，和2014年南寧北部灣取消限購(gòu)的意義類似。此類政策看似在某個(gè)文件中“不經(jīng)意”地提及了一句，但往往會(huì)被認(rèn)為當(dāng)前某些城市試圖放松的第一槍。在因城施策的政策框架下，后續(xù)類似政策的城市還有待進(jìn)一步觀察。此次菏澤政策規(guī)定，通俗來(lái)說(shuō)，過(guò)去菏澤對(duì)于一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的縣區(qū)，是有兩年的限售期的，但現(xiàn)在此類政策取消了，某種程度上使得購(gòu)房的壓力開始變小。不過(guò)，這個(gè)放松只是對(duì)限售放開，并不是放開限購(gòu)，實(shí)際影響有限。在當(dāng)前市場(chǎng)基本面下，實(shí)際上對(duì)于當(dāng)前下行的樓市來(lái)說(shuō)是有托底效應(yīng)的。

    也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，取消“限售”，表面上只涉及到了“賣”的問(wèn)題，在二手存量房交易本就不占主流的三四線城市，其實(shí)本來(lái)就沒有必要限售。另外，菏澤畢竟還是地方性城市，根據(jù)一城一政的調(diào)控思路，菏澤取消限售是一個(gè)信號(hào)，但并沒有全國(guó)性的意義。未來(lái)是否有更多城市跟進(jìn)，要看明年3月份以后主流城市是否會(huì)出臺(tái)松綁性政策，才更有判斷和參考意義。

    同策研究院張宏偉也認(rèn)為：菏澤取消限售的原因是因?yàn)榕锔牧亢艽螅谑袌?chǎng)好的階段交易活躍，但當(dāng)棚改降速貨幣化安置比例降低后，市場(chǎng)迅速下滑，壓力山大，不得不取消限售應(yīng)對(duì)。但同時(shí)，張宏偉也表示，菏澤不具備效仿意義，雖然當(dāng)?shù)刈〗ň忠呀?jīng)確認(rèn)取消限售，但并不影響目前樓市調(diào)控“維穩(wěn)”的主基調(diào)，整體樓市不可能松動(dòng)，尤其是一二線城市。