日前，習近平總書記發表重要講話，對防范化解政治、經濟、科技等領域的重大風險提出了明確要求。其中針對房地產市場，提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。長效機制方案可能包含哪些內容，將怎樣影響房地產市場，方案實施中哪些問題需要注意？

    1月21日上午，省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班開班，習近平總書記在開班式上發表重要講話，對防范化解政治、經濟、科技等領域的重大風險提出了明確要求，進行了具體指導。

    值得注意的是，在應對經濟領域可能出現的重大風險時，習近平在講話中特別提到了房地產，并且提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。盡管房地產長效機制近年來多次被提及，但是這次的措辭發生了明顯變化。

    變化一：房地產成防范化解重大風險內容之一

    對經濟領域，習近平強調，既要保持戰略定力，推動我國經濟發展沿著正確方向前進；又要增強憂患意識，未雨綢繆，精準研判、妥善應對經濟領域可能出現的重大風險。習近平用七個“要”作出了具體指導，其中之一就是“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。

    在應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提到房地產市場，有何信號意義呢？

    某十強房企高管認為，防范化解重大風險主要針對金融系統性風險，而金融風險中房地產又是舉足輕重的關鍵一環，房地產穩住了，房地產上下游基本就穩住了，系統性金融風險就穩住一半。

    “過去很多文件和會議中多次提及防范重大風險時都沒有提到房地產，這次提到房地產的風險，我感覺應該是樓市下行、房價下跌之后可能會產生的風險，因為過去提防范重大風險時，房價還在漲，而現在房價已經轉跌了，少數城市跌幅較大，所以目前強調的風險，應該是房價可能出現大跌的風險。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示。

    貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領則認為，2019年樓市的風險有三個，即三四線與部分二線再次去庫存的風險、高房價的泡沫風險、與房地產相關的潛在金融風險。

    變化二：房地產長效機制措辭發生明顯變化

    此次會議談到應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。

    對于房地產長效機制，近年來多次被提及，只是表述略有不同，不過，此次會議的表述發生了明顯變化，去年12月中央經濟工作會議上的“構建”，時隔一個月后變成了“穩妥實施”，而且還增加了“方案”兩個字。

    “這里說的是‘方案’，說明已經形成了方案，就差公布與實施了。”楊紅旭表示。

    既然有了房地產長效機制方案，那么內容可能包括哪些呢？

    楊紅旭認為，房地產長效機制方案應是包括土地、金融、財稅、監管等諸多內容的打包方案。總體看，至少不會利好房價，關鍵在于房地產稅推進的節奏。

    在上述十強房企高管看來，目前長效機制主要包括供給端的土地供給人地掛鉤與農村集體建設用地入市、房地產金融，需求端的城鎮化與農村人口落戶、棚戶區改造、城市更新，市場端的成交量和房價監測與調控、房地產稅收改革等，目標是穩定房地產市場。

    楊現領認為，長效機制不是憑空而出的，而是從過往調控政策的經驗和教訓中不斷提煉出來的，它既是對歷史的延續，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策會得以繼續實施，也有對未來新藍圖的重新設計，特別是“房住不炒、兩多一并”大方向下的新的機制和體制創新。因此，長效機制不是固有的一成不變的“既成問題”，而是在歷史調控基礎上不斷動態調整，不斷進化。

    變化三：房地產長效機制或循序漸進、小步試行

    對于如何穩妥實施房地產長效機制方案，楊紅旭表示，房地產長效機制的方案應該是替代短期調控措施及各種行政干預，但目前是市場的低迷期，而且為了防范風險，政策不應該進一步傳遞出“加碼”的信號，而長效機制里面的措施有些是利空房價走勢的，尤其是房地產稅。

    因此，楊紅旭建議，各地推出長效機制方案時必須做一種替換，比如各地可以公布自己的長效機制方案，同時，如果方案當中有一些涉及到利空房價的，應該有個相應的對沖機制，這個對沖機制就是地方要取消或者松綁限價、限購、限售、限商住、限離婚等短期行政干預政策。

    “長效機制總體利空房價，為防范房價下跌、跌幅加大的風險，要謹慎決定實施的時間節點，同時考慮對沖方案，一邊實施一邊取消短期的行政干預措施，這樣才能穩妥實施。”楊紅旭表示。

    在上述房企高管看來，穩妥實施意味著長效機制將循序漸進、小步試行，既不會急功近利、大步快跑，也不想簡單粗暴、畢其功于一役。“事實上，長效機制已經在擇機而行、逐步實施之中，因此不會再有明確的信號彈。”該高管表示。

    楊現領則認為，穩妥實施的核心在于落實“一城一策”，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結經驗，有序穩步推廣，也要在中央的“房住不炒”的大邏輯下進行，接受中央的指導和管理，同時地方也會承擔響應的責任。只有這樣，“一城一策”才能實現它的兩個核心目標：給予地方調控的靈活性，同時避免統一調控帶來的系統性風險。

    據了解，月18日召開的浙江省住房城鄉建設工作會議上提出，浙江將加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。