每經(jīng)記者程成每經(jīng)編輯魏文藝

    地價與房價，到底誰影響誰？從“面粉”與“面包”的相互關(guān)系看，顯然地價對房價的影響最為直接。今年3月份以來，國內(nèi)部分熱點城市如武漢、蘇州、杭州等的土地市場漸趨火熱，高溢價、“地王”頻現(xiàn)。而眾多知名房企也成為各城市土拍場上的常客，頻頻斥重金拿地納儲。與此同時，房價上漲亦頻引關(guān)注。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月份房價環(huán)比和同比上漲城市數(shù)量繼續(xù)增加；本月18日，因為新房和二手房價格漲幅過快，住建部已對蘇州、佛山等10個城市進行預(yù)警提示。哪些城市樓市過熱？哪些城市樓市平穩(wěn)？

    近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者分別赴北京、上海、佛山等地樓市進行實地調(diào)查，為讀者展示這些城市樓市真實的表現(xiàn)。

    在去年下半年以來“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”“因城施策、分類調(diào)控”的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯降溫。

    但進入2019年，尤其是春節(jié)之后，樓市、地市回暖的信號頻現(xiàn)：部分城市樓市成交大幅回升、房價出現(xiàn)較快上漲苗頭，開發(fā)商搶地熱情高漲、地王頻出。而這，并不符合“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的思路。5月初，因一手房、二手房價格指數(shù)累計漲幅過大，住建部對蘇州、南寧、佛山、大連等4座城市進行預(yù)警提示。

    那么，在“穩(wěn)”的基調(diào)下，地價、房價究竟能不能穩(wěn)得??？又該如何穩(wěn)住呢？

    因城施策效果漸顯

    蘇州、南寧、佛山、大連4市被預(yù)警提示后，住建部再次強調(diào)了要“始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實處”。顯然，去年底提出的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，將是未來一段時間樓市調(diào)控的主基調(diào)。

    數(shù)據(jù)顯示，年初以來全國土地市場因城施策效果明顯，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。

    根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，至5月19日，全國100個大中城市累計供應(yīng)住宅類用地數(shù)量1713幅，累計供地面積9153.57萬平方米，分別較去年同期增加1.84%、0.25%，且均創(chuàng)2015年以來同期新高。

    成交方面，100個大中城市宅地累計成交宅地數(shù)量1442幅、面積7636.09萬平方米，分別較去年同期減少6.3%、7.59%。盡管成交幅數(shù)、面積均出現(xiàn)下滑，但累計成交金額卻同比增長9.52%，達到9617.37億元，創(chuàng)下同期歷史新高。

    不過，雖然累計成交金額“逆勢”上漲9.52%，但這一漲幅也創(chuàng)下了自2016年以來的同期最低。顯然，在“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，地價逐漸企穩(wěn)，因城施策的政策效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)。

    但另一方面，土地市場雖總體呈平穩(wěn)態(tài)勢，但市場依然保持熱度，競拍熱度提升，熱點城市地價、溢價率顯著上升。

    中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，其監(jiān)測的300個城市住宅用地樓面價持續(xù)上漲。成交樓面價在2月份結(jié)束了連續(xù)11個月的同比下跌態(tài)勢后，3月份同比漲幅擴大，4月份同比漲幅進一步擴大到20%以上，而絕對價格已達到近4900元/平方米的歷史單月次高水平，僅比2017年9月的最高水平低400元/平方米。

    與此同時，土拍溢價率也出現(xiàn)底部回升態(tài)勢。3月300城住宅用地平均溢價率為23.6%，同比提升2.6個百分點，環(huán)比提升13個百分點。而4月份溢價率進一步走高。

    土地流拍率的降低，也佐證了土地市場的熱度依舊。1月份300城住宅用地流拍率環(huán)比下降5.4個百分點至8.5%，2月份流拍率下降至6.1%，3月份進一步下降至1.8%，4月份流拍率雖然達到5.4%，但仍處于較低水平。

    “房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，在強者恒強、弱者漸弱的行業(yè)格局下，部分大型房企短期補倉的意愿強烈，而年初以來融資環(huán)境的相對寬松，房企資金壓力得到一定緩解，也為他們積極拿地創(chuàng)造了條件。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“春節(jié)后樓市出現(xiàn)局部回暖跡象，并帶動市場預(yù)期向好，這也導致出現(xiàn)房企在部分城市集中搶地的現(xiàn)象。”

    如何穩(wěn)住地價房價

    到底是高地價推高了房價，還是高房價帶動了高地價？

    也許并不好下結(jié)論。但作為“面粉”的土地，其價格的漲與跌、高與低，會影響到房企投資、賣房的策略和節(jié)奏，影響到樓市的市場情緒。反過來也是如此，房價的漲與跌、高與低，也會直接影響到房企投資拿地的策略和節(jié)奏，以及政府土地供應(yīng)的計劃和節(jié)奏。

    實際上，對地方而言，改善城市面貌、保障教育民生等，想要干出一番成績，就需要巨大投入。錢從哪里來？賣地無疑是見效最快、效果最好的方式。

    而作為財政收入的重要組成部分，政府性基金收入中的土地出讓金，在不少城市的財政收入中具有舉足輕重的作用。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年杭州以2393億元的土地出讓金繼續(xù)位居全國各城市首位，而同年其一般公共預(yù)算收入為1825億元，土地出讓金與一般公共預(yù)算收入的比值達到131%。

    雖然土地出讓金與一般公共預(yù)算收入并不是從屬關(guān)系，但兩者的比值仍能從側(cè)面反應(yīng)出地方財政收入的含金量，以及對土地財政的依賴性。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者對2018年土地出讓金排名前28位城市梳理后發(fā)現(xiàn)，杭州以131%的比值位居首位，佛山、濟南、昆明緊隨其后，比值均超過100%，而北京、上海、深圳3個一線城市分別以29%、26%、11%位居最后三位。

    財政部的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國土地出讓收入6.5萬億元，同比增長25%，創(chuàng)歷史新高。不過今年一季度，全國土地出讓收入同比下降9.5%。

    顯然，不是每個城市都有底氣和實力對土地財政說不。但如何在巨大的城市建設(shè)運營投入、土地出讓收入，與穩(wěn)地價、穩(wěn)房價之間做好平衡，卻尤為重要。

    其實，在5月18日被住建部點名預(yù)警提示之前，蘇州就已在5月11日出臺《關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的補充意見》，對高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)的新房或二手房采取限售政策，并調(diào)整土地出讓報價規(guī)則。

    5月16日晚，蘇州工業(yè)園區(qū)管委會發(fā)布通知，通過進一步細化人才優(yōu)先購買商品住房、學位調(diào)整等政策，為園區(qū)樓市“降溫”。隨后的5月17日，蘇州市吳江區(qū)的1宗宅地調(diào)整出讓規(guī)則，將該宗土地的市場指導價下調(diào)5%、網(wǎng)上競價中止價下調(diào)16%、一次性報價區(qū)間最高下調(diào)19%。

    “目前從整體上看，樓市的調(diào)控政策已經(jīng)很嚴厲了，像限購、限貸、限售、限價等，一些城市首套房貸利率上浮15%甚至更高，還有一些城市打擊首付貸、限制企業(yè)購房等。”嚴躍進告訴記者，“政策這么嚴厲，但調(diào)控能不能看到效果，關(guān)鍵在于地方如何將這些政策落實到位。”

    多位業(yè)內(nèi)人士也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前的樓市調(diào)控，地方政府是第一責任人，要承擔調(diào)控的主體責任。樓市“維穩(wěn)”不力，必定會受到約談、問責。顯然，政策即使再嚴厲，但如果執(zhí)行、落實不到位，“跑冒滴漏”嚴重的話，調(diào)控效果只會事倍功半。

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