近日，中國證券報記者對北京二手房市場進行走訪發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手房成交出現(xiàn)較為明顯的分化，次新二手房普遍比非學區(qū)“老破小”二手房成交量大。受疫情影響，老舊小區(qū)缺乏物業(yè)管理、戶型通風采光等居住條件欠佳、對購房者首付及貸款要求高等弊端被逐步放大，且價格并沒有出現(xiàn)下調(diào)，部分房源近期還有上調(diào)價格的記錄，都是這些老舊二手房成交遇冷的原因。從政策面看，老舊小區(qū)改造頻獲支持，改造進度也按下快進鍵，對老舊小區(qū)未來的成交或起到一定助推作用。

    “老破小”遇冷

    “北京所有的住宅都可以上學，但是知名學區(qū)只在海淀、西城、東城，這些地區(qū)部分樓盤是‘學區(qū)房’，其他都不屬于嚴格意義的學區(qū)房。城區(qū)老舊小區(qū)中，學區(qū)房賣得還可以，除了學區(qū)房以外的‘老破小’，最近成交都不太好。”位于北二環(huán)外學院路附近某中介從業(yè)人員李雪（化名）對中國證券報記者表示。

    據(jù)李雪介紹，她負責的片區(qū)很多是銀行單位分下來的公房，房齡在1985年前后。在疫情發(fā)生前，這些房源在公房房源里屬于品質(zhì)較好的。“1985年左右的房子帶電梯本來就很少，房子外立面被多次粉刷過，又毗鄰地鐵和高速路口。和同一價位的板樓以及離地鐵較遠的新樓相比，具備一定的優(yōu)勢。”

    “購買‘老破小’的客戶分兩種，一種是年輕的剛需客戶，另一種是對醫(yī)院、地鐵等公共設施有特殊要求的。受疫情影響，年輕的剛需客戶普遍對小區(qū)環(huán)境要求提升，而樓齡長的小區(qū)基本是沒有物業(yè)的。此外，樓齡長的小區(qū)很少有裝修，且客廳多數(shù)是沒有窗戶的暗廳，通風和采光效果都有較明顯的弊端。經(jīng)歷過隔離后，人們對居住環(huán)境的要求發(fā)生了較大的改變。之前希望把房子買在醫(yī)院旁邊的人，現(xiàn)在也改變了這個想法。”位于蒲黃榆片區(qū)某中介銷售人員宋歡對中國證券報記者表示。

    除上述因素外，中國證券報記者了解到，很多樓齡較高的小區(qū)，雖然仍可以貸款，但是貸款期限和貸款方式已經(jīng)受到較大影響。

    “目前，北京1970年之后的房子都可以貸款，但是樓齡太長的房源，貸款期限會受到影響。1980年左右的房子，只能貸款10年左右，且不能正常公積金貸款，商業(yè)貸款期限也比正常房源短很多，這就要求客戶還款能力或首付相應提高。很多剛需買房者經(jīng)歷疫情后，貸款額度和首付付款方式都趨于謹慎，也是導致目前‘老破小’成交受困的一大原因。”位于劉家窯附近某中介人士說。

    從成交量看，中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，多家房齡較高的樓盤所在片區(qū)門店，近幾個月基本沒有成交。“老小區(qū)既要看業(yè)主報價，也要看購房者的需求。最近很多小區(qū)都沒有成交。”位于西二環(huán)附近某公房中介銷售人員稱，“雖然不好成交，但是很多業(yè)主并沒有降價，有的房源還上調(diào)了報價。我們知道不能成交，但還是要尊重業(yè)主的調(diào)價選擇。”

    老舊改造按下快進鍵

    多位老舊小區(qū)銷售人員對中國證券報記者表示，未來，這些老舊小區(qū)會進行外立面和物業(yè)方面的改進。比如，對樓體外立面進行統(tǒng)一刷漆，對樓道進行統(tǒng)一刮瓷，對沒有電梯的小區(qū)加掛電梯，增加小區(qū)綠化及公共健身設施等。

    “如果不是受疫情影響，很多老舊小區(qū)的改造已經(jīng)開始進行了。”位于蒲黃榆地區(qū)某老舊小區(qū)中介銷售人員說，“目前，老舊小區(qū)基本都沒有物業(yè)費，只有5毛錢左右的垃圾費。因為缺乏相應的管理，看起來雜亂無章。一旦統(tǒng)一改造，有了相應的社區(qū)和物業(yè)管理，就會大變樣。老舊小區(qū)的位置一般都在地鐵附近，外部環(huán)境改觀后，預計對成交和價格都會有正面影響。”

    從政策面看，老舊小區(qū)改造頻獲支持，改造進度也按下快進鍵。

    4月16日，在國務院新聞辦舉行的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉(xiāng)建設部相關負責人對外表示，今年將繼續(xù)加大老舊小區(qū)改造力度，各地計劃改造老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，改造數(shù)量是去年的一倍。

    住房和城鄉(xiāng)建設部指出，目前已指導山東、浙江兩省及上海、青島、寧波、合肥、福州、長沙、蘇州、宜昌8個城市開展老舊小區(qū)改造深化試點工作，已形成了一批可復制可推廣的經(jīng)驗做法。2019年，各地已改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個，涉及居民352萬戶。今年將進一步建立健全老舊小區(qū)改造組織實施機制，按照居民意愿，推進改造項目有序?qū)嵤晟菩^(qū)長效管理機制。對于改造的資金，中央給予補助，落實地方財政支出責任，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本和社會力量參與改造運營。

    4月17日，中共中央政治局召開會議，會議強調(diào)要積極擴大有效投資，實施老舊小區(qū)改造，加強傳統(tǒng)基礎設施和新型基礎設施投資，促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級，擴大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資。

    仍處復蘇階段

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年1-3月份，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降25.9%，辦公樓銷售面積下降36.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降35.1%。商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2個百分點。其中，住宅銷售額下降22.8%，辦公樓銷售額下降36.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降39.8%。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙對中國證券報記者表示，疫情下，購房者對房屋所有權(quán)和房屋品質(zhì)有了更深刻的認識，購房意識進一步加強，是3月份房地產(chǎn)回暖的主要原因。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場復蘇節(jié)奏整體較好。熱點城市土地市場熱度回升，疊加3月份整體有序復工復產(chǎn)，對市場起到明顯帶動作用。從市場表現(xiàn)看，一二線熱點城市3月整體市場回暖的趨勢已形成，且部分城市的實際交易量也開始恢復到去年12月水平。尤其是深滬高端項目的熱銷在市場上賺足了“眼球”，但市場總體依然處于復蘇階段。預計二季度市場出現(xiàn)報復性反彈的幾率相對較小，因為房價整體波動性不大，房企打折力度和廣度將有可能收窄。雖然市場側(cè)的穩(wěn)定情緒會不斷增強，但是無論是新房還是二手房，預計都很難達到去年“小陽春”的同等水平。