經(jīng)濟觀察報記者饒賢君在全國的城市房價“地圖”中，廈門以非一線、非省會城市的身份居于北上深三大城市之后，超過廣州，在二三線城市中堪稱“一枝獨秀”。胡潤全球房價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，廈門2016年年度房價漲幅45.5%，2017年年度房價漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五，一度被稱為中國樓市的“領漲王”。

    廈門一家本土房企相關負責人表示，廈門的獨特資源以及戰(zhàn)略地位使其成為了福建省內(nèi)的購房需求聚焦地，而旅游“網(wǎng)紅城市”的地位以及卓越的自然環(huán)境又使其成為了滿足省外購房者需求的匯聚點。“廈門已經(jīng)是全國人民的廈門。”

    正因如此，廈門樓市的風吹草動都成為焦點，廈門島外樓市價格下滑被稱為“崩盤”、萬科白鷺郡降價被傳為“腰斬”、開放限購的虛假消息被理解為“終于撐不住了”，輿情涌動的背后，廈門樓市其實遠未“山窮水盡”。

    “網(wǎng)紅城市”

    文藝、小資是廈門的兩個標簽，鼓浪嶼、曾厝垵等景點備受文藝青年推崇。廈門市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年廈門全年地區(qū)生產(chǎn)總值為4351.18億元，旅游收入達到1168.51億元。

    廈門本地大型房產(chǎn)中介機構丹廈房產(chǎn)的一位店長馬騰飛告訴記者，因旅游而愛上廈門甚至留在廈門的人不在少數(shù)。

    廈門統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年，廈門外來人口比重達到43.7%，城鎮(zhèn)化比例達到89%，領先于全省全國。

    全國各地來的游客、投資客只是推動者中的一部分。一位國內(nèi)前五強房企的廈門分公司副總經(jīng)理透露，廈門樓市最大的消費群體來自于福建省內(nèi)其他城市，福建省會為福州，GDP排名第一的市是泉州，漳州與廈門最近，而他們都愛在廈門買房。

    沿海城市的風景、廈門大學的優(yōu)越教育資源、更高的城鎮(zhèn)化水平是廈門吸引省內(nèi)客群的幾大要素。

    廈門市按照居住范圍內(nèi)人員身份證號碼統(tǒng)計的《2012年廈門市各地人員統(tǒng)計表》顯示，2012年，廈門總人口約367萬人，福建本省籍人口為262萬，其中廈門籍居民為130萬，漳州籍居民超過30萬，龍巖籍居民約28.3萬，泉州籍居民約27.2萬。

    從2010年開始，“漳州老板”最早引發(fā)了到廈門置業(yè)的浪潮，隨后，泉州、龍巖等省內(nèi)地市及外省也相繼形成了到廈門購房度假、置業(yè)發(fā)展的趨勢。2010年，國務院正式批準廈門經(jīng)濟特區(qū)擴至全市，當年，廈門GDP增長速度為15.1%，2009年這一數(shù)值為8%。公開數(shù)據(jù)顯示，2010年廈門商品房均價約1.13萬元，此后每年房價持續(xù)增長，至2017年底，廈門商品房均價已接近4.8萬元。

    涌入的大量需求將房價步步推高。前述五強房企廈門分公司副總經(jīng)理表示，廈門城市面積在中國地級以上城市中排名末尾，旺盛的需求和有限的土地供給之間存在矛盾。

    限購又見限購

    2018年10月16日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布了《網(wǎng)傳廈門市限購政策取消屬不實信息?。?！》的聲明，標題連用了三個感嘆號，呼吁“不信謠，不傳謠”。

    此前，有自媒體以一張2015年1月的電視新聞播報內(nèi)容截圖為引，稱目前廈門已經(jīng)正式宣布取消限購。

    前述廈門本土房企相關負責人表示，廈門并沒有取消限購的動向，反而一直在收緊政策，“廈門的投資客數(shù)量很多，限購的力度越來越大，很多投資客被‘套牢’了，日夜盼著限購取消，這次假新聞出來后，我看業(yè)內(nèi)人士轉得很少，投資者瘋轉。”

    2016年10月5日，廈門重啟住房限購政策，限制二套以上住房的本地戶籍家庭、一套以上住房的非本地戶籍家庭以及無兩年社?；蚣{稅的非本地戶籍家庭購房。2017年執(zhí)行“認房又認貸”的信貸政策，并將非本地戶籍家庭的限購條件壓縮至三年社?；蚣{稅記錄。2018年3月，廈門限購政策再度升級，要求本地戶籍單身（含離異）人士限購一套房，此外，通過贈與方式轉讓住房后，再次購買住房需滿3年，新購住房需取得產(chǎn)權證后滿2年方可上市交易。

    此次“廈門最嚴限購令”堵上了此前廈門限購中存在的贈與轉讓、離婚買房等漏洞，對于外埠消費市場占半壁江山的廈門樓市來說，相當于削減了一半的需求。安居客數(shù)據(jù)顯示，2018年2月，廈門二手房均價為47101元，10月，這一數(shù)字降至44126元。

    均價降幅接近10%，而據(jù)馬騰飛觀察，一些原本就比較冷門的區(qū)域降幅更甚，“島外四區(qū)房源價格降得最狠，之前新聞里說腰斬的那一批盤都是翔安那塊的，原來價格就是兩萬多，現(xiàn)在基本上降價小一萬，島內(nèi)的相對穩(wěn)定一些，偏遠一點的老破小也有一定幅度的降價，原來五萬多六萬的價格，現(xiàn)在單價降個一萬左右。”

    與之形成鮮明對比的是，優(yōu)質(zhì)的樓盤資源價格還在升高，馬騰飛表示：“比如說實驗小學的學區(qū)小區(qū)新華城，今年四月大概均價在12萬出頭，現(xiàn)在漲到13萬了，還有高端的海景房樓盤，價格也在慢慢上漲，地鐵房也基本上是穩(wěn)中有升。”

    前述國內(nèi)五強房企廈門分公司副總經(jīng)理也對記者表示，今年價格回調(diào)較多的樓盤以島外地區(qū)為主，交通不便、缺少便利的板塊價格變動最為明顯，島內(nèi)優(yōu)質(zhì)樓盤的需求量依舊很大，價格堅挺，他認為，島外區(qū)域此前的漲幅較大，現(xiàn)在可以說是回歸其應有的價值，目前已趨于穩(wěn)定。而優(yōu)質(zhì)的旅游資源、配套等硬件都集中在島內(nèi)，因此價格保持穩(wěn)定。

    同城分化

    “我出一趟廈門，一會兒再開回廈門，這一趟跑的能賺。”對于廈門市的出租車司機來說，跨過了島內(nèi)島外分界線的跨海大橋，就是一筆“出了廈門”的大買賣。

    盡管只隔了一片海，但對廈門人來說，“島外都是農(nóng)村，島內(nèi)才是廈門”的觀念根深蒂固，島內(nèi)的思明區(qū)、湖里區(qū)聚集了大量的優(yōu)質(zhì)資源，也吸引了超過半數(shù)的人口。

    廈門市政府公開資料顯示，廈門島面積158平方公里，占廈門全市面積不足1/10，但島內(nèi)人口密度達到約1.3萬人/平方公里，為島外10倍，另一方面，島內(nèi)兩區(qū)生產(chǎn)總值達到全市的52%，超過島外四區(qū)總和。

    房價向上海、北京等一線城市看齊的同時，廈門也不可避免地產(chǎn)生了一條房價“歧視鏈”，在多位廈門當?shù)鼐用竦难壑校?ldquo;真正的”廈門是現(xiàn)在的中山路一帶，位于廈門島西南部的一塊狹長區(qū)域，“出了老火車站之外就都是郊區(qū)，大半的思明區(qū)、整個湖里區(qū)，以前都是農(nóng)村。”

    思明區(qū)的“老廈門”位于“歧視鏈”的頂端，2018年商品房均價維持在5.5萬元/平方米，包括廈門大學、廈門實驗小學、大同小學等在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源都密集分布于思明區(qū)，眾多學區(qū)房分散其中。此外，廈門的七所三甲醫(yī)院、能夠遠眺鼓浪嶼的海景房等也均坐落于思明區(qū)。湖里區(qū)則因與思明區(qū)同屬島內(nèi)，且經(jīng)濟發(fā)展較快，成為了“新廈門人”的聚集地。

    而島外四區(qū)，不僅房價僅為島內(nèi)一半，戶口也不如島內(nèi)“金貴”。此前，島內(nèi)落戶需持《暫住證》或《居住證》8年以上，而島外落戶需5年，這項政策于今年十一期間進行了修改，島內(nèi)島外落戶年限均限定為5年。

    廈門集美區(qū)居民唐金晶對記者表示：“島外和島內(nèi)戶口最大的區(qū)別在于教育資源，島外也有不錯的小學，但島內(nèi)中學招生的時候，島內(nèi)小學名額有幾百個，島外小學的名額只有十幾個、幾十個，差得太遠了。”

    此前，在2010年的廈門“兩會”期間，時任廈門市集美區(qū)委書記黃錦坤針對島內(nèi)外巨大教育差距對廈門市教育局局長賴菡發(fā)難，“你是全市的教育局長，不是島內(nèi)的教育局長”。

    不均勻的資源分布使得人們“到島內(nèi)去”的需求強烈，然而，記者查閱廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局歷年資料發(fā)現(xiàn)，自2013年12月20日廈門出讓了島內(nèi)兩塊住宅用地之后，廈門思明、湖里兩區(qū)已經(jīng)接近5年未曾提供過新的住宅用地，而島外的住宅用地量則從2014年開始，一直保持在每年100公頃左右。

    前述廈門本土房企相關負責人表示，廈門目前的主要發(fā)展戰(zhàn)略以島外為主，島內(nèi)人口已經(jīng)趨近飽和，土地基本斷供，而新的需求持續(xù)涌現(xiàn)，島內(nèi)房價穩(wěn)中有升。島外土地供給源源不斷，目前大量的需求又被限購政策卡死，難免出現(xiàn)供大于求的情況，房價出現(xiàn)下滑屬于正常現(xiàn)象。

    此前原價500萬降至298萬元的萬科白鷺郡，以及近期以“內(nèi)部認購價”2.5萬元/平方米促銷、與周邊二手房差價超過五千還帶精裝的金茂悅均位于島外四區(qū)中的翔安區(qū)。

    盡管島外房價已現(xiàn)疲態(tài)，降價較深，但對島外的發(fā)展以及廈門市場，各開發(fā)商依舊保持樂觀態(tài)度。

    前述廈門本土房企相關負責人對記者稱：“金磚會議之后，廈門是海上絲綢之路的重要支點，島內(nèi)發(fā)展已進入瓶頸，向島外發(fā)展是必然，鼓勵人口向廈門流入、向島外流動會產(chǎn)生新的需求，所以長遠來看，我們看好島外市場。”