證券時報記者 張達

    9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例》征求意見稿，從出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀活動、扶持措施、服務(wù)與監(jiān)管、法律責任等多方面對租賃市場的秩序進行規(guī)范。其中明確提出，住房租賃合同需網(wǎng)簽備案，住房租賃企業(yè)不得違規(guī)使用“租金貸”，存在“高收低出”、“長收短付”等高風險經(jīng)營行為的企業(yè)將被列入經(jīng)營異常名錄，將多渠道增加租賃住房供應(yīng)，對于租金上漲過快的將采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

    征求意見稿對住房租賃合同提出了網(wǎng)簽備案要求，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應(yīng)當通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進行備案。住房租賃企業(yè)租賃住房或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。

    “過去租賃市場在備案方面幾乎是空白的，此次明確了各類租賃合同都必須備案的規(guī)定。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，該內(nèi)容有很大的創(chuàng)新和約束性。同時，承租人在申請公共服務(wù)時，相關(guān)部門需要查詢備案信息，該規(guī)定使得“備案”在合同中的地位大增，類似備案的模式，有助于促進租賃市場的健康發(fā)展。

    對于近期市場上出現(xiàn)的長租公寓企業(yè)因“高收低出”、“長收短付”、“租金貸”等高風險經(jīng)營行為而爆雷跑路的現(xiàn)象，征求意見稿也提出明確監(jiān)管要求。其中明確提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。另外，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。同時，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。

    另外，對于租金價格，征求意見稿還提出，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府應(yīng)當建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

    對此，嚴躍進認為，這意味著“穩(wěn)租金”成為監(jiān)管核心，第一，租金指導(dǎo)制度將加快建立，體現(xiàn)了政府對于租賃市場引導(dǎo)的導(dǎo)向，即形成地方“基準租金”的概念。第二，租金公示制度將加快建立，后續(xù)各個區(qū)域和不同住房都會公布相關(guān)租金信息。第三，租金監(jiān)管制度將加快建立，“穩(wěn)租金”概念提出，成為“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”后的第四個“穩(wěn)”，后續(xù)租賃市場發(fā)展的過程中，租金穩(wěn)定也會成為考核各級政府的一項重要內(nèi)容。

    此外，征求意見稿還提出扶持政策，鼓勵多渠道增加租賃住房供應(yīng)，給住房租賃企業(yè)金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠政策。同時，也明確了對于違法違規(guī)的市場主體的懲戒措施。

    貝殼研究院高級分析師黃卉認為，伴隨著我國住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展，市場參與主體的種類和數(shù)量不斷擴大，市場運行的規(guī)則也日益復(fù)雜，過去只針對房東和租戶的法規(guī)已難以覆蓋對整個市場的指導(dǎo)和監(jiān)管。行業(yè)此前出現(xiàn)了長租公寓企業(yè)跑路、租金貸、虛假房源等一系列問題，影響了租客和房東的權(quán)益。征求意見稿從租賃出租和承租、租賃企業(yè)和經(jīng)紀活動監(jiān)管等方面對租賃市場的主體行為進行了規(guī)范和約束，能有效規(guī)范市場秩序，推動租賃市場監(jiān)管制度化、常態(tài)化。