近期，一線城市樓市熱度不減，以深圳、上海、北京為代表的多地學(xué)區(qū)房回溫明顯，帶動二手房市場成交量和成交價(jià)均出現(xiàn)攀升態(tài)勢。多地二手房市場呈現(xiàn)明顯的春節(jié)前翹尾態(tài)勢。針對近期樓市熱度回升，以上海為代表的熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)控打出“組合拳”，從土地到規(guī)范市場秩序等多維度管控市場。

    節(jié)前翹尾態(tài)勢明顯

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，重點(diǎn)城市二手房市場普遍呈現(xiàn)春節(jié)前翹尾態(tài)勢，上周（1月11日至1月17日）鏈家重點(diǎn)18城二手住宅實(shí)際成交量環(huán)比增長5.8%，是2020年12月以來周度成交量環(huán)比增幅最大的。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年12月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同。

    二手房方面，多數(shù)熱點(diǎn)城市二手房價(jià)格比一手房價(jià)格漲幅大。2020年12月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比上漲8.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京地區(qū)二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲6.3%；上海地區(qū)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲6.3%；廣州地區(qū)環(huán)比上漲0.7%，同比上漲7.5%；深圳地區(qū)環(huán)比上漲0.5%，同比上漲14.1%。二線城市二手住宅銷售價(jià)格同比上漲2.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    針對一線城市房價(jià)上漲的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，4個(gè)一線城市二手房價(jià)格上漲幅度明顯在加快，核心原因是受疫情影響，大量出國讀書人群回流，增加了市場需求，導(dǎo)致一線城市學(xué)區(qū)房需求明顯上升。上海、深圳等城市的“打新潮”涌動，使得少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪剛需客戶房源，二手房需求增加。2020年部分城市企業(yè)貸款與個(gè)人按揭貸款均比較寬松，這也拉動了一線城市住房需求。此外，由于上海、廣州、北京均處于調(diào)控抑制后的市場反彈，所以價(jià)格上漲速度快。

    調(diào)控進(jìn)一步收緊

    針對近期樓市熱度回升，1月21日晚，上海市房屋管理局等多部門發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（簡稱《意見》），調(diào)控打出“組合拳”。

    《意見》要求嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購房人合法權(quán)益。嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對中國證券報(bào)記者表示，新政的出臺并隨即落地，可以視為對近期上海樓市熱度非理性上升的快速反應(yīng)，也是釋放后續(xù)調(diào)控可能持續(xù)收緊信息。值得關(guān)注的是，政策落地后，如果市場的非理性情緒沒有得到有效緩解，部分區(qū)域二手房房價(jià)持續(xù)被惡意炒作，預(yù)計(jì)后續(xù)還會有持續(xù)性政策跟進(jìn)落地。

    張波指出，2020年對嚴(yán)查違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場就已經(jīng)從嚴(yán)，同時(shí)對于差別化的信貸本身在上海執(zhí)行較為嚴(yán)格。預(yù)計(jì)下一步對于消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市會有更明確的查處打擊。由于上海近兩年執(zhí)行嚴(yán)格的新房限價(jià)制度以保障房價(jià)穩(wěn)定，部分板塊的一手、二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象的確存在，這也導(dǎo)致新房銷售環(huán)節(jié)中極易產(chǎn)生違規(guī)現(xiàn)象，私下收取“茶水費(fèi)”、內(nèi)部違規(guī)操作的現(xiàn)象有所抬頭，預(yù)計(jì)這一層面的嚴(yán)控力度將進(jìn)一步強(qiáng)化。一旦項(xiàng)目開盤中有用戶舉報(bào)，查處的力度和范圍將會明顯提升。

    加大土地供應(yīng)

    值得注意的是，針對土地市場的調(diào)控，上海市明確要完善土地市場管理，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。

    對此，中指研究院分析認(rèn)為，近兩年，上海逐年加大商品住宅用地成交規(guī)模，2018至2020年成交建面分別是374萬平方米、571萬平方米和928萬平方米，商品住宅用地占涉宅用地的比重也從2018年的34%提升至2020年的60%。2020年，出讓的宅地入市后將在一定程度上緩解當(dāng)前新房市場供不應(yīng)求的緊張關(guān)系，后期進(jìn)一步加大商品住宅用地供應(yīng)將使中長期的住房供求關(guān)系更為均衡。同時(shí)，隨著城市發(fā)展不斷外拓，購房需求向城市新興板塊溢出的趨勢更加明顯，郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊及五大新城的土地供應(yīng)力度會進(jìn)一步加大，區(qū)域市場供地的調(diào)整同樣旨在優(yōu)先保障剛需購房群體。此外，土地價(jià)格穩(wěn)定對建立房地聯(lián)動機(jī)制、防范地價(jià)上漲并傳導(dǎo)至房價(jià)至關(guān)重要。

    中國證券報(bào)記者觀察到，除了住宅用地外，一線熱點(diǎn)城市還加大了其他品種地塊的出讓力度。1月20日，上海市集中出讓18宗征收安置房用地。其中，寶山區(qū)3宗、浦東新區(qū)15宗，總起始價(jià)達(dá)42億元。最終，18宗地塊均以底價(jià)成交。