近期，一線城市樓市熱度不減，以深圳、上海、北京為代表的多地學區(qū)房回溫明顯，帶動二手房市場成交量和成交價均出現(xiàn)攀升態(tài)勢。多地二手房市場呈現(xiàn)明顯的春節(jié)前翹尾態(tài)勢。針對近期樓市熱度回升，以上海為代表的熱點地區(qū)調(diào)控打出“組合拳”，從土地到規(guī)范市場秩序等多維度管控市場。

    節(jié)前翹尾態(tài)勢明顯

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，重點城市二手房市場普遍呈現(xiàn)春節(jié)前翹尾態(tài)勢，上周（1月11日至1月17日）鏈家重點18城二手住宅實際成交量環(huán)比增長5.8%，是2020年12月以來周度成交量環(huán)比增幅最大的。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海和廣州新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同。

    二手房方面，多數(shù)熱點城市二手房價格比一手房價格漲幅大。2020年12月，一線城市二手住宅銷售價格同比上漲8.6%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京地區(qū)二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲6.3%；上海地區(qū)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲6.3%；廣州地區(qū)環(huán)比上漲0.7%，同比上漲7.5%；深圳地區(qū)環(huán)比上漲0.5%，同比上漲14.1%。二線城市二手住宅銷售價格同比上漲2.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

    針對一線城市房價上漲的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，4個一線城市二手房價格上漲幅度明顯在加快，核心原因是受疫情影響，大量出國讀書人群回流，增加了市場需求，導致一線城市學區(qū)房需求明顯上升。上海、深圳等城市的“打新潮”涌動，使得少數(shù)新建住宅供應稀缺，投資客入市搶奪剛需客戶房源，二手房需求增加。2020年部分城市企業(yè)貸款與個人按揭貸款均比較寬松，這也拉動了一線城市住房需求。此外，由于上海、廣州、北京均處于調(diào)控抑制后的市場反彈，所以價格上漲速度快。

    調(diào)控進一步收緊

    針對近期樓市熱度回升，1月21日晚，上海市房屋管理局等多部門發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（簡稱《意見》），調(diào)控打出“組合拳”。

    《意見》要求嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業(yè)銀行嚴格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導商業(yè)銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監(jiān)管，保護購房人合法權(quán)益。嚴格執(zhí)行住房限購政策，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對中國證券報記者表示，新政的出臺并隨即落地，可以視為對近期上海樓市熱度非理性上升的快速反應，也是釋放后續(xù)調(diào)控可能持續(xù)收緊信息。值得關(guān)注的是，政策落地后，如果市場的非理性情緒沒有得到有效緩解，部分區(qū)域二手房房價持續(xù)被惡意炒作，預計后續(xù)還會有持續(xù)性政策跟進落地。

    張波指出，2020年對嚴查違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場就已經(jīng)從嚴，同時對于差別化的信貸本身在上海執(zhí)行較為嚴格。預計下一步對于消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市會有更明確的查處打擊。由于上海近兩年執(zhí)行嚴格的新房限價制度以保障房價穩(wěn)定，部分板塊的一手、二手房價倒掛現(xiàn)象的確存在，這也導致新房銷售環(huán)節(jié)中極易產(chǎn)生違規(guī)現(xiàn)象，私下收取“茶水費”、內(nèi)部違規(guī)操作的現(xiàn)象有所抬頭，預計這一層面的嚴控力度將進一步強化。一旦項目開盤中有用戶舉報，查處的力度和范圍將會明顯提升。

    加大土地供應

    值得注意的是，針對土地市場的調(diào)控，上海市明確要完善土地市場管理，優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應，特別是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度。堅持房地聯(lián)動機制，引導企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價格。

    對此，中指研究院分析認為，近兩年，上海逐年加大商品住宅用地成交規(guī)模，2018至2020年成交建面分別是374萬平方米、571萬平方米和928萬平方米，商品住宅用地占涉宅用地的比重也從2018年的34%提升至2020年的60%。2020年，出讓的宅地入市后將在一定程度上緩解當前新房市場供不應求的緊張關(guān)系，后期進一步加大商品住宅用地供應將使中長期的住房供求關(guān)系更為均衡。同時，隨著城市發(fā)展不斷外拓，購房需求向城市新興板塊溢出的趨勢更加明顯，郊區(qū)軌道交通站點周邊及五大新城的土地供應力度會進一步加大，區(qū)域市場供地的調(diào)整同樣旨在優(yōu)先保障剛需購房群體。此外，土地價格穩(wěn)定對建立房地聯(lián)動機制、防范地價上漲并傳導至房價至關(guān)重要。

    中國證券報記者觀察到，除了住宅用地外，一線熱點城市還加大了其他品種地塊的出讓力度。1月20日，上海市集中出讓18宗征收安置房用地。其中，寶山區(qū)3宗、浦東新區(qū)15宗，總起始價達42億元。最終，18宗地塊均以底價成交。