■本報記者 邢萌

    近年來，隨著房地產融資政策收緊，房地產資金供給渠道受限，在此形勢下，房地產信托的業務優勢凸顯，由于制度靈活，可以依照企業需求提供個性化產品，房地產信托規模迅速發展。

    在今年的集合信托市場上，房地產仍為最熱門的投資領域，今年上半年，超過3600億元信托資金投向房市，占比集合信托資金總規模近四成。不過，就上個月的募集情況而言，房地產信托呈現明顯的增長乏力，6月份募集資金不到500億元，相較于今年前5個月下降明顯。

    從監管形勢來看，5月份“23號文”的出臺嚴格規范了房地產信托業務，促使信托公司加強主動管理，探索真正股權投資方式，深入參與地產項目。

    多名信托業內研究員表示，結合當前監管形勢，房地產信托下半年的規模或將收窄。

    集合房地產信托比重最大

    房地產信托一直是信托公司的主要業務，也是信托公司業務收入的主要來源。

    據用益信托數據統計，2019年1月份-6月份，集合信托市場共成立8926款產品，成立規模9273億元，平均收益率為8.23%。從信托資金投向領域上，房地產信托成立2794款產品，募資規模為3634億元，平均收益率為8.33%；金融類信托成立2743款產品，募資規模為2322億元，平均收益率為7.48%；基礎產業類信托成立2368款產品，募資規模為2149億元，平均收益率為8.64%；工商企業類信托成立817款產品，募資規模為801億元，平均收益率為8.29%；其他投向類信托成立205款產品，募資規模為366億元，平均收益率為8.16%。

    可以看出，上半年房地產信托募資規模最大，達3634億元，占集合信托總規模的39.19%，占比接近四成。

    事實上，房地產信托的火熱具有延續性，此前公布的信托業一季度數據顯示出房地產信托已實現季度環比上漲趨勢。中國信托業協會公布的一季度數據顯示，截至2019年一季度末，投向房地產的信托資金余額2.81萬億元，占比14.75%，較2018年四季度末上升0.56個百分點。

    對于為何房地產信托成為最主要的信托資金投向領域，百瑞信托博士后工作站研究員謝運博對《證券日報》記者分析道，從信托公司的角度來看，第一，房地產項目一般利潤較高，房地產信托產品的收益率也一般較高，產品對投資者的吸引力較大；第二，房地產項目的風險相對可控，一般都會設置充足的抵押物，信托貸款的還款來源比較有保障，信托公司在房地產項目方面的風控經驗也相對豐富；第三，盡管大部分信托公司都在推動業務轉型，但新業務的發展成熟仍需一個過程，目前房地產信托業務在大部分信托公司仍然占據重要的地位，短期內難以有明顯的改變。

    而對于信托公司業務轉型，用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者解釋道，房地產業務是信托公司重要的業務收入來源，雖然信托公司都在探索很多創新業務，但從經營效益的角度來看，這些新業務即便開展得比較順利，但利潤空間、投入產出比，短期內很難比得上傳統業務。

    下半年增速或將放緩

    值得注意的是，《證券日報》記者發現，雖然上半年房地產信托在資金規模上有絕對優勢，但已顯露出增長乏力的疲態。據用益信托數據統計，今年6月份，房地產信托募資規模僅466億元，同比減少32.76%，且與月均募資規模600億元相比，仍有不小距離。對于房地產信托規模的下降，業內普遍將其歸因于“23號文”對房地產信托的作用，且預計影響會進一步增大。

    5月17日，銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（即“23號文”），強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。對此，謝運博對記者表示，從政策環境來看，房地產信托監管政策有收緊的趨勢，信托公司開展房地產信托業務將更加謹慎，預計2019年下半年房地產信托規模可能下降。

    此外，帥國讓也表示，短期內房地產信托業務不會明顯萎縮，而從長期來看，預計下半年房地產信托募資規模會有所收窄，但依舊會維持一定的權重。