地產(chǎn)信托融資持續(xù)收緊,一向低調(diào)的信托公司也成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。
7月11日,針對(duì)媒體報(bào)道部分信托公司已暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),中國(guó)證券報(bào)記者了解到,多家信托公司并未暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),但要求對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目嚴(yán)規(guī)模、嚴(yán)合規(guī),已成立的項(xiàng)目不受影響,對(duì)于部分已募集但未成立的項(xiàng)目,已退款給投資者。
近日,多地銀保監(jiān)局對(duì)轄區(qū)內(nèi)信托公司進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”,要求信托公司2019年3季度末房地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過二季度末,并對(duì)地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)提出一系列要求。這是繼近日銀保監(jiān)會(huì)就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)約談多家信托公司后的又一舉措,是對(duì)地產(chǎn)信托融資的進(jìn)一步收緊。
業(yè)內(nèi)人士表示,作為房企融資的主要來源,地產(chǎn)信托融資的持續(xù)收緊,將使一些負(fù)債率高,流動(dòng)資金少的房企面臨考驗(yàn)。
多家信托公司:沒有暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)
針對(duì)今日媒體報(bào)道部分信托公司已暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),光大信托緊急辟謠稱:這是謠言,實(shí)際情況是,按監(jiān)管要求,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行余額管控,優(yōu)化結(jié)構(gòu)、平滑運(yùn)作。
國(guó)投泰康信托也發(fā)布聲明稱:公司一切經(jīng)營(yíng)正常,將繼續(xù)依法合規(guī)地開展信托業(yè)務(wù)。
北方某信托公司人士表示,公司并未暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),只是要求不合規(guī)的項(xiàng)目全部暫停,一些合規(guī)的項(xiàng)目并不受影響,已經(jīng)成立的項(xiàng)目也不受影響,對(duì)于部分已募集但未成立的項(xiàng)目,由于合規(guī)原因,已退款給投資者。
某中型信托公司人士表示,雖然公司沒有要求暫停地產(chǎn)業(yè)務(wù),但監(jiān)管要求三季度末地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過二季度末,這對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響很大。未來只能等老項(xiàng)目結(jié)束,釋放一些規(guī)模,才能做新增業(yè)務(wù)。還有部分公司要求,老項(xiàng)目結(jié)束釋放出的規(guī)模,優(yōu)先供公司戰(zhàn)略客戶使用。
某信托公司相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示,公司未暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),但要求嚴(yán)合規(guī)、嚴(yán)規(guī)模。
重拳出擊地產(chǎn)信托融資持續(xù)收緊
7月10日,中證君從多位知情人士處獲悉,部分地區(qū)銀保監(jiān)局召集轄區(qū)內(nèi)信托公司開會(huì),進(jìn)一步對(duì)地產(chǎn)信托融資提出要求:信托公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)事前報(bào)告,監(jiān)管部門將進(jìn)行逐筆審核;對(duì)于因合規(guī)原因被退回事前報(bào)告的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),將嚴(yán)肅追究合規(guī)審查責(zé)任。
此外,多個(gè)省市銀保監(jiān)局要求,轄區(qū)各信托公司須確保2019年三季度末房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額較2019年6月末零增長(zhǎng)。
“對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求,基本按照23號(hào)文來執(zhí)行。”某信托公司人士告訴記者,“目前地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)只剩下:常規(guī)432貸款、標(biāo)準(zhǔn)ABS/ABN、私募ABS、真股權(quán)基金及城市更新基金這幾類業(yè)務(wù)。”
《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知(銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號(hào))》要求:
在此之前,銀保監(jiān)會(huì)約談了部分近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司。并對(duì)這些公司提出了五點(diǎn)要求:
一是要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識(shí),嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求,嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求;
二是要求提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平,確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實(shí)力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)防控能力相匹配;
三是要求提高合規(guī)意識(shí),加強(qiáng)合規(guī)建設(shè),確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展;
四是要求控制業(yè)務(wù)增速,將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平;
五是要求提升受托管理能力,積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式,為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。
此外,中證君了解到,部分地區(qū)監(jiān)管部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)部分地產(chǎn)貸款較多、增速較快的銀行也進(jìn)行了“窗口指導(dǎo)”,要求控制房地產(chǎn)貸款額度。
房企將過苦日子
克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示,2019年一季度房企融資延續(xù)2018年底的回暖趨勢(shì),融資規(guī)模達(dá)到近三年來的最高峰,但是二季度開始融資環(huán)境再次發(fā)生變化,企業(yè)融資規(guī)模也急劇下降,達(dá)到近三年來的較低值,與一季度形成強(qiáng)烈的反差。
作為房企融資的重要組成部分,信托貸款余額的波動(dòng)有著一定的風(fēng)向標(biāo)作用,也反映了融資環(huán)境的變化。23號(hào)文的出臺(tái),明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資,重點(diǎn)申明了要對(duì)銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強(qiáng)監(jiān)管工作。在此背景下,信托貸款余額在經(jīng)歷了3、4月份短暫的反彈后又于5月再次回落。
克而瑞研究數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示,從房企的債券到期情況來看,2015年公司債及中期票據(jù)發(fā)行量較大,多數(shù)企業(yè)的債券的期限在3年-7年間,2019年房企面臨償債高峰期,2019年上半年到期債券2108億元,是2018年全年到期債券的93%,大部分房企不得不再次舉債償還舊債,這也是2019年上半年發(fā)起發(fā)債量上升較大的主要原因。2019年下半年,房企的到期債券為1706億元,到期債券總量也屬高位,不容小覷;到2020年下半年、2021年上半年,房企的償債壓力進(jìn)一步上升,到期債券均突破3000億元,屆時(shí)房企將面臨更大的償債以及融資壓力。
業(yè)內(nèi)人士表示,隨著房企融資渠道的持續(xù)收緊以及房企償債高峰的到來,未來一些負(fù)債率高、流動(dòng)資金少的中小房企將面臨考驗(yàn)。
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