單價(jià)“10萬(wàn)+”也好，總價(jià)1000萬(wàn)也好，看似價(jià)格虛高，貼上學(xué)位房的標(biāo)簽，那就是安全性資產(chǎn)了，銀行也會(huì)做高評(píng)估價(jià)的。

    李宇嘉

    每年的3-4月份，虎爸虎媽為新的入學(xué)季備戰(zhàn)，學(xué)位房?jī)r(jià)格都會(huì)上漲。近期，深圳學(xué)位房?jī)r(jià)格上漲明顯。早已豪宅化的南山后海片區(qū)，作為名校后起之秀的南二外，學(xué)位房?jī)r(jià)格升至15-20萬(wàn)/平方米；近期火熱的寶安中心區(qū)，寶安中學(xué)學(xué)位房?jī)r(jià)格在11-13萬(wàn)/平方米，比去年同期上漲了30%；名校扎推的福田，近期出現(xiàn)單價(jià)20萬(wàn)的學(xué)位房，百花片區(qū)學(xué)位房半年之內(nèi)漲價(jià)15%-20%。特區(qū)外，除了寶安外，龍華、龍崗的學(xué)位房，價(jià)格也在向“10萬(wàn)+”邁進(jìn)。

    學(xué)位房?jī)r(jià)格年年漲，為何今年漲得更快呢？筆者認(rèn)為，投資炒作是罪魁禍?zhǔn)住閷?shí)現(xiàn)教育質(zhì)量均衡，近年來(lái)深圳各大名校推進(jìn)集團(tuán)化辦學(xué)，但凡有新設(shè)分校傳言，投資資金就聞風(fēng)而動(dòng)。比如，福田的八卦嶺片區(qū)，近2年房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)40%以上，片區(qū)漲幅居深圳第一。主要原因，就是傳言某名校要在此設(shè)分校。問(wèn)題是，新學(xué)校還在規(guī)劃初期，師資力量、教育能力、升學(xué)率還需時(shí)間來(lái)沉淀，但房?jī)r(jià)先被炒起來(lái)了，片內(nèi)部分“老破小”，價(jià)格探至10萬(wàn)了。

    疫情之下，千千萬(wàn)萬(wàn)的中小微生存艱難，各方在拼命保就業(yè)。當(dāng)“不確定”的未來(lái)遇上寬松的貨幣時(shí)，資金就會(huì)追逐安全性高的資產(chǎn)。在很多人眼里，深圳的學(xué)位房，就是“硬通貨”、“安全墊”。周期上升時(shí)領(lǐng)漲、周期回落時(shí)抗跌。當(dāng)然，投資炒作能掀起風(fēng)浪，要拜杠桿所賜。當(dāng)下的深圳，能馬上拿出200萬(wàn)現(xiàn)金的人，還真的不多。按照官方公布的6.4萬(wàn)元的二手房均價(jià)來(lái)看，沒(méi)多少人有能力真金白銀往里砸錢(qián)，多半是利用杠桿，這一點(diǎn)不用任何懷疑。

    在“不確定”面前，即便資金寬裕得很，銀行也要尋找安全資產(chǎn)。所以，單價(jià)“10萬(wàn)+”也好，總價(jià)1000萬(wàn)也好，看似價(jià)格虛高，但貼上學(xué)位房的標(biāo)簽，那就是安全性資產(chǎn)了，銀行也會(huì)做高評(píng)估價(jià)的。教育均衡不均衡，看看學(xué)位房的價(jià)格，就知道了。價(jià)格越高，教育質(zhì)量越不均衡。盡管有炒作，但學(xué)位房市場(chǎng)高燒，這就是深圳的現(xiàn)狀。目前，深圳幼兒園達(dá)到53萬(wàn)所，超越京滬穗，10年增長(zhǎng)了137%。年度新增新生兒，深圳連續(xù)7年超過(guò)20萬(wàn)。

    深圳建設(shè)先行示范區(qū)，要成為“沒(méi)有缺點(diǎn)”的城市，屢為詬病的教育短板要補(bǔ)上。近兩年，深圳規(guī)劃了很多學(xué)校，推進(jìn)“強(qiáng)幫弱”實(shí)現(xiàn)教育均等化，不惜重金引入清華北大畢業(yè)生。但是，“十年樹(shù)木、百年樹(shù)人”，名校不是一朝一夕可樹(shù)起來(lái)的。即便發(fā)達(dá)國(guó)家，優(yōu)質(zhì)教育資源也是稀缺的。當(dāng)少數(shù)幾所名校金燦燦的中考、高考成績(jī)擺在那里，你能怪各方趨之若鶩嗎？

    凡大城市，資源永遠(yuǎn)稀缺，戶(hù)籍是分配的第一道門(mén)檻，憑票是第二道門(mén)檻。類(lèi)似優(yōu)質(zhì)教育資源，戶(hù)籍門(mén)檻是不夠的，而是否擁有片兒內(nèi)的產(chǎn)權(quán)住房，就成為能否享有學(xué)位的“票證”，沒(méi)有比這更公平的分配方式了。所以，深圳再怎么完善積分制，比如學(xué)位從“9年鎖定”到“3+6鎖定”，也改變不了學(xué)位房主導(dǎo)的供給模式。即便“多校劃片”，也有“優(yōu)中劣”的區(qū)分。近期，深圳打擊“點(diǎn)招”（考試、競(jìng)賽等），強(qiáng)調(diào)“實(shí)際居住”，更強(qiáng)化了學(xué)位房的作用。

    大城市的家長(zhǎng)，不管是窮爸爸還是富爸爸，不管是工薪還是教授，面對(duì)小孩的成長(zhǎng)問(wèn)題上，無(wú)一例外地被“學(xué)位房”震懾著、指揮著，以“為了孩子”的名義，做他們認(rèn)為對(duì)的事。說(shuō)它對(duì)，也對(duì)，因?yàn)閷W(xué)位房意味著更靠前的資源占位；說(shuō)它不對(duì)，也不對(duì)，因?yàn)榧议L(zhǎng)將希望全部壓在學(xué)校、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，本該有的陪伴、言傳身教做不到，或沒(méi)時(shí)間。買(mǎi)一個(gè)學(xué)位房，似乎成為所有家長(zhǎng)可以選的唯一選擇，也大大緩解了虎爸虎媽的焦慮。個(gè)體理性加總，就是集體非理性。為何學(xué)位房貴，學(xué)歷不值錢(qián)？這個(gè)世紀(jì)難題無(wú)解的狀態(tài)，還要持續(xù)一段時(shí)間。

    （作者系房地產(chǎn)研究人士）