本報(bào)記者 吳曉璐

    10月26日，記者從中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站及滬深交易所網(wǎng)站獲悉，首批4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目獲得證監(jiān)會(huì)和交易所同時(shí)受理。

    4單項(xiàng)目分別是華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT以及中金印力消費(fèi)REIT，資產(chǎn)類型包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)等。原始權(quán)益人包括華潤(rùn)、金茂、印力、物美，均為我國(guó)頭部消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者。

    市場(chǎng)人士表示，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的推出，有望助力擴(kuò)消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)，將進(jìn)一步豐富REITs資產(chǎn)類型，為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域企業(yè)構(gòu)建“投融建管退”良性循環(huán)、促進(jìn)提質(zhì)增效和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供了廣闊空間，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展注入新動(dòng)力。

    底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性良好

    實(shí)際上，今年3月份，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施已納入公募REITs試點(diǎn)范圍。3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》和國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》同時(shí)提出，“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。

    10月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

    從底層資產(chǎn)來(lái)看，首批受理的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目底層資產(chǎn)較優(yōu)質(zhì)，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性良好，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)具備較強(qiáng)的增長(zhǎng)潛力。華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城，華夏金茂購(gòu)物中心REIT的底層資產(chǎn)是長(zhǎng)沙金茂覽秀城，中金印力消費(fèi)REIT資產(chǎn)入池范圍為杭州西溪印象城，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)為北京物美商業(yè)集團(tuán)股份有限公司位于北京市中心城區(qū)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，包括四個(gè)項(xiàng)目，主要經(jīng)營(yíng)物美、麥德龍等品牌超市，以及餐飲、理發(fā)、藥店等貼近社區(qū)生活的便民商業(yè)。

    談及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs與已上市REITs資產(chǎn)的區(qū)別，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施主要包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，其與存量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)（研發(fā)辦公類和廠房類）、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障房等存量產(chǎn)權(quán)REITs所覆蓋的基礎(chǔ)設(shè)施類型相比，在底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式上就存在較大差異，比如消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施在租金模式上就涉及固定租金、提成租金等多種選擇。此外，區(qū)位、運(yùn)營(yíng)管理能力對(duì)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的影響也相對(duì)較大。

    廣發(fā)證券首席地產(chǎn)分析師郭鎮(zhèn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)主要是商場(chǎng)、購(gòu)物中心、百貨等，屬于ToC（面向消費(fèi)者）的運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)，收入業(yè)績(jī)表現(xiàn)受到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響較小。

    談及首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs對(duì)投資者的吸引力，郭鎮(zhèn)表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs豐富了REITs資產(chǎn)類型，原始權(quán)益人持有城市核心區(qū)位的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)投資人吸引力較強(qiáng)。

    市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)千億元

    今年以來(lái)，包括華潤(rùn)置地、百聯(lián)股份、天虹股份、萬(wàn)科等多家公司表達(dá)出申報(bào)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs意向。中金公司有關(guān)專家表示，我國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)豐富、參與主體多元、市場(chǎng)化程度高，未來(lái)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望打開(kāi)千億元級(jí)的市場(chǎng)空間。

    事實(shí)上，在成熟的REITs市場(chǎng)中，購(gòu)物中心等消費(fèi)屬性資產(chǎn)已具備相當(dāng)規(guī)模。嘉實(shí)基金首席投資官兼公募REITs板塊負(fù)責(zé)人王藝軍對(duì)記者表示，截至2023年9月份，美國(guó)零售業(yè)REITs市值占比達(dá)14%、新加坡零售業(yè)REITs市值占比達(dá)10%、而香港零售業(yè)REITs市值占比高達(dá)76%。

    華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場(chǎng)最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場(chǎng)化程度高，是投資消費(fèi)增長(zhǎng)的重要載體。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可盤(pán)活優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，讓公募服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)與國(guó)家戰(zhàn)略的能力得到更充分發(fā)揮。更重要的是，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的亮相，有望為整個(gè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)在“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉(zhuǎn)型升級(jí)提供具有重大創(chuàng)新意義和示范效應(yīng)的綜合解決方案。

    推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量擴(kuò)容

    據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月26日，目前上市REITs共29只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模954.52億元，如果加上擴(kuò)募規(guī)模，REITs募資已經(jīng)超過(guò)千億元。

    隨著首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的受理，市場(chǎng)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)持續(xù)擴(kuò)容。產(chǎn)品規(guī)模和種類的豐富有利于吸引資金參與公募REITs投資，促進(jìn)投資策略更加多元化、市場(chǎng)流動(dòng)性不斷提升，REITs產(chǎn)品的長(zhǎng)期投資價(jià)值將會(huì)得到廣大投資者的進(jìn)一步認(rèn)可。

    明明表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來(lái)的發(fā)行上市有望推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容增類，形成更多可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或有助于承接后續(xù)逐步進(jìn)入的增量資金。對(duì)于原始權(quán)益人而言，有助于打通“投融管退”資金閉環(huán)，進(jìn)而促進(jìn)后續(xù)有效投資；對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，新類型REITs提供了更豐富的投資選擇。

    上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，后續(xù)，上交所將積極支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的審核發(fā)行，持續(xù)推進(jìn)公募REITs審核流程及市場(chǎng)生態(tài)體系建設(shè)日漸完善。

    深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，接下來(lái)，深交所將有序開(kāi)展首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs審核、發(fā)行等工作，推動(dòng)項(xiàng)目平穩(wěn)落地，進(jìn)一步完善制度建設(shè)，加大市場(chǎng)培育力度，強(qiáng)化投資者教育，持續(xù)推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行與多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，更好發(fā)揮REITs盤(pán)活存量、擴(kuò)大有效投資的積極作用，不斷提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。