近日，房地產(chǎn)板塊異動明顯，地產(chǎn)股多次以集體上攻的強勢表現(xiàn)成功調(diào)動市場人氣，引發(fā)市場關(guān)注。分析認為，政策預(yù)期改善疊加低漲幅、低估值和低配置的“三低”效應(yīng)助力地產(chǎn)股實現(xiàn)反彈。進入2018年，地產(chǎn)板塊將由2017年的結(jié)構(gòu)性行情全面轉(zhuǎn)為系統(tǒng)性的投資機會。此外，與地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的土地流轉(zhuǎn)行業(yè)也有一定機會。

    ■本報記者 舒婭疆

    A

    地產(chǎn)

    估值修復(fù)動力十足

    從股價走勢來看，地產(chǎn)股無疑成功帶動了2018年開年的第一波市場熱情。事實上，2017年底地產(chǎn)板塊就已經(jīng)有所表現(xiàn)了。由于房產(chǎn)銷售狀況良好，加上供應(yīng)稀缺，不少地產(chǎn)股2017年業(yè)績預(yù)期較為靚麗。隨著時間的推移，市場對地產(chǎn)板塊的預(yù)期逐漸被證實，更多銷售額大增的房產(chǎn)股開始浮出水面，其中多數(shù)地產(chǎn)股絕對價位并不高，它們被認為有望成為做多資金理想的操作對象。

    業(yè)績支撐股價向上

    東莞證券分析師何敏儀表示，雖然龍頭地產(chǎn)股在較短的時間內(nèi)有一定的累計漲幅，但1月中旬開始，2017年度業(yè)績預(yù)告、年報公告開啟，業(yè)內(nèi)認為一二線龍頭2017年整體銷售大幅增長，結(jié)算業(yè)績理想并沒有太大懸念。在銷售及業(yè)績理想的背景下，一二線龍頭地產(chǎn)股仍具有股價及估值向上修復(fù)的動力及空間。“整體來看，行業(yè)集中度提升趨勢將會在未來幾年延續(xù)，并且強者愈強將更為突出。行業(yè)中龍頭及二線龍頭銷售仍將大幅領(lǐng)跑行業(yè)，出現(xiàn)持續(xù)的理想增長。2018年銷售及業(yè)績保持靚麗預(yù)期也較高。因此，一二線龍頭地產(chǎn)股仍將是2018年投資地產(chǎn)板塊的主要標的，也將會是A股投資中的重要標的。”何敏儀還表示，2018年年中A股納入MSCI，基本面靚麗的價值股將持續(xù)成為市場資金追捧的對象。堅定看好地產(chǎn)板塊中一二線龍頭，建議投資者珍惜藍籌地產(chǎn)股久違的估值修復(fù)行情。

    廣發(fā)證券分析師樂加棟指出，進入2018年，地產(chǎn)板塊將由2017年的結(jié)構(gòu)性行情全面轉(zhuǎn)為系統(tǒng)性的投資機會。“2018年板塊最大的變化之一在于政策的邊際松動，在控房價取得階段性成效的背景下，中央對于地產(chǎn)政策的定調(diào)好于2017年。同時，部分重點城市繼續(xù)因城施策，出臺人才落戶政策對沖限購。政策邊際改善將帶動重點城市成交結(jié)構(gòu)性向好，一二線龍頭公司將充分受益，銷售規(guī)模將持續(xù)增長，加上拿地利潤率的改善、資金成本的相對穩(wěn)定以及管控效率的提升則保障了銷售規(guī)模增長向業(yè)績增長的最終兌現(xiàn)，一二線龍頭可持續(xù)經(jīng)營增強，對龍頭房企應(yīng)該給予PE估值。此外，后續(xù)政策寬松預(yù)期的強化以及最終落地，也將帶來板塊PE估值的系統(tǒng)性提升。”

    重點關(guān)注一二線龍頭

    從投資機會的角度來看，何敏儀看好行業(yè)集中度過程中強者愈強的一二線龍頭個股，建議關(guān)注萬科A、保利地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團、招商蛇口、華發(fā)股份、福星股份、榮盛發(fā)展、金融街、世聯(lián)行等。

    國泰君安證券分析師謝皓宇建議，2018年把握兩條房地產(chǎn)行業(yè)投資主線，一是“盯緊市場”，尋找競爭優(yōu)勢邊際提升最大的標的；二是“跟緊政策”，政策紅利仍是行業(yè)重要的催化劑。看好全國和區(qū)域龍頭邊際優(yōu)勢不斷提升，抗周期能力增強，推薦保利地產(chǎn)、萬科A、華僑城A、招商蛇口、榮盛發(fā)展、新城控股、中天金融、金科股份、藍光發(fā)展；2018年最大的政策驅(qū)動來源于加快都市圈融合及加快租賃市場建設(shè)，推薦都市圈融合帶來的投資機會：首都圈（榮盛發(fā)展、華夏幸福、北京城建、首開股份）；粵港澳大灣區(qū)：深圳區(qū)域（天健集團、招商蛇口）、廣州區(qū)域（保利地產(chǎn)）、珠海區(qū)域（受益華發(fā)股份、格力地產(chǎn)）；租賃市場的政策推出不斷加快，房地產(chǎn)信托投資基金推出有望加速，推薦世聯(lián)行、濱江集團、萬科A。

    潛力股精選

    萬科A（000002）

    未來三年業(yè)績兩位數(shù)增速

    群益證券分析師姜以寧認為，從量上來看，萬科A在2017年12月單月銷售面積和金額均保持高速增長，全年實現(xiàn)5300億的銷售額，積累在手已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額超過6000億元，且多為高利潤率項目，公司未來業(yè)績增長確定性較高，預(yù)計公司未來3年業(yè)績均將保持在兩位數(shù)以上的增速。另一方面，受房地產(chǎn)調(diào)控和信貸政策趨緊影響，同時疊加2017年上半年的銷售基數(shù)相對較高，預(yù)計地產(chǎn)行業(yè)2018年上半年將難以維持較快的增速，但全行業(yè)集中度將進一步提升，公司作為行業(yè)龍頭企業(yè)，項目儲備及品牌效應(yīng)方面優(yōu)勢明顯，未來市占率有望進一步上升，看好公司未來的長期發(fā)展。

    保利地產(chǎn)（600048）

    業(yè)績向上拐點明確

    中泰證券分析師倪一琛表示，保利地產(chǎn)公司自2016年四季度以來加大擴張力度，2017年新增土儲建面達到3968萬平，同比增長102%，占同期銷售面積的177%，總地價2591億元，同比增長120%，占同期銷售額比重為84%，拿地規(guī)模和總價均創(chuàng)歷史新高，夯實公司土儲優(yōu)勢。從拿地結(jié)構(gòu)來看，2017年三四線新增項目建面占比達到55%，同比上升了11個百分點，其中多為長三角、京津冀、珠三角等強的城市。總體來看，公司業(yè)績向上拐點明確，憑借充沛土儲及央企的資源和融資優(yōu)勢、高效管控能力、激勵機制升級等競爭優(yōu)勢，“十三五”末5000億銷售規(guī)模愿景可期。

    華夏幸福（600340）

    受益京津冀戰(zhàn)略推進

    中銀國際證券分析師盧驍峰指出，華夏幸福坐擁優(yōu)質(zhì)環(huán)京資源，受益于京津冀戰(zhàn)略及雄安建設(shè)的再次提速。同時，近期南京、蘭州等多城調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，向市場釋放積極信號，行業(yè)政策面的邊際放松有助于打開估值天花板。華夏幸福為板塊中成長屬性較強的龍頭房企，目前預(yù)收賬款與在手訂單已鎖定2018、2019年30%以上的業(yè)績增速，并且隨著異地復(fù)制成效逐步顯現(xiàn)，中長期增速可期。

    招商蛇口（001979）

    投資聚焦一二線核心城市

    平安證券分析師楊侃指出，招商蛇口公司投資聚焦一二線核心城市，2017年全年新增建面808.6萬平米，同比增長15.2%，為同期銷售面積的142%，拿地延續(xù)積極。平均樓面地價10811元/平米，同比下降16.1%。相比競爭對手，公司擁有深圳前海片區(qū)、蛇口片區(qū)等核心資源稟賦，且均位于前海蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)，該區(qū)域深港合作、一帶一路、自貿(mào)試驗區(qū)三大國家戰(zhàn)略于一身，具有獨特的政策優(yōu)勢和改革開放戰(zhàn)略優(yōu)勢。同時公司背靠招商局集團，集團內(nèi)資源的協(xié)同（中外運南通項目）和產(chǎn)業(yè)新城的拓展（與武鋼、昆鋼合作）也正成為獲取優(yōu)質(zhì)儲備的重要途徑。

    榮盛發(fā)展（002146）

    受益“京津冀一體化”

    西南證券分析師胡華如表示，2016年榮盛發(fā)展獲取土地權(quán)益建面874萬方，通過股權(quán)收購方式取得惠州五幅地塊，強勢進駐珠三角。2017年公司計劃拿地1300萬方，前三季度實際完成計劃的62%左右，四季度土地拓展預(yù)計會明顯提速。預(yù)計在2017年末公司土地儲備建面達到3500萬方，珠三角、中西部的土地拓展可能是重要突破口。公司從2015年確定了“3+X”發(fā)展戰(zhàn)略，大力培育康旅項目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和房地產(chǎn)金融。地產(chǎn)業(yè)務(wù)正在珠三角、西部、海南等區(qū)域加速布局，康旅項目目前也已超過15個，園區(qū)項目已經(jīng)在香河、永清、張家口蔚縣、唐山、淮北、宜昌等多區(qū)域完成落地。公司未來將實質(zhì)受益“京津冀一體化”、“長江經(jīng)濟帶”等國家戰(zhàn)略的推進。

    B

    土地流轉(zhuǎn)

    有望誕生千億市值公司

    2017年11月底，農(nóng)業(yè)部就農(nóng)村承包地確權(quán)登記頒證試點情況召開發(fā)布會，公布當前確權(quán)面積達11.1億畝，占二輪家庭承包耕地面積的82%，強調(diào)深化推進農(nóng)村土地制度改革，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。分析認為，土地確權(quán)完成一方面有利于促進土地流轉(zhuǎn)，一方面有利于提高農(nóng)民收入，為發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營掃清了障礙。在承包期再延30年、農(nóng)村土地三權(quán)分置和土地確權(quán)三項政策的推動下，我國或?qū)㈤_啟大規(guī)模土地流轉(zhuǎn)時代。

    概念股受市場資金關(guān)注

    《金融投資報》記者注意到，土地流轉(zhuǎn)概念股近期受到市場資金關(guān)注。

    Wind資訊統(tǒng)計結(jié)果顯示，當前A股市場上共有14家公司屬于土地流轉(zhuǎn)題材股，分別是羅頓發(fā)展、永安林業(yè)、北大荒、海航基礎(chǔ)、海南橡膠、豐林集團、羅牛山、*ST東海A、輝隆股份、福建金森、岳陽林紙、亞盛集團、華英農(nóng)業(yè)和升達林業(yè)。進入2018年，除了華英農(nóng)業(yè)和升達林業(yè)以外，上述土地流轉(zhuǎn)概念股幾乎均實現(xiàn)股價上漲，截至1月17日收盤，羅頓發(fā)展2018年以來股價累計漲幅高達27.03%，永安林業(yè)、北大荒和海航基礎(chǔ)漲幅亦分別達到14.35%、11.41%和10.65%。土地流轉(zhuǎn)概念在新的一年受到的青睞度由此可見一斑。

    事實上，在管理層政策催動下，土地流轉(zhuǎn)持續(xù)深化和由此帶來的企業(yè)發(fā)展利好預(yù)期得到不少市場人士的看好。

    在天風(fēng)證券分析師吳立看來，2017年底的中央農(nóng)村經(jīng)濟工作會議，均明確提出推進“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略。而鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的本質(zhì)在于增強農(nóng)村產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，土地資本化將是今后農(nóng)村政策的破局點。因此，隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的推進，我國土地制度改革將加速推進，土地流轉(zhuǎn)也將持續(xù)深化。從關(guān)鍵時間窗口期來看，吳立認為，土地流轉(zhuǎn)改革有望深化，企業(yè)流轉(zhuǎn)土地將加速。“2017年來看，全國耕地的確權(quán)基本完成，2018年農(nóng)村土地的三項改革試點和土地法修正完成，在鄉(xiāng)村振興的大背景下，預(yù)計我國土地流轉(zhuǎn)改革有望加速深化，并推動企業(yè)加快土地流轉(zhuǎn)速度，以實現(xiàn)糧食產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。”

    土儲豐厚公司有明顯價值

    值得一提的是，吳立認為，土地流轉(zhuǎn)市場空間廣闊，足以誕生千億市值公司。“當前我國擁有耕地22億畝，保耕地的紅線也有18億畝，家庭承包的地有15億畝。我國土地流轉(zhuǎn)龍頭企業(yè)蘇墾農(nóng)發(fā)僅120萬畝耕地，占比不足千分之一。我們預(yù)計，2018年是政策深化年，2019年開始迎來土地流轉(zhuǎn)的實際爆發(fā)，并助力土地流轉(zhuǎn)龍頭企業(yè)迎來發(fā)展機遇。”

    華泰證券分析師陳莉敏指出，精準扶貧攻堅戰(zhàn)打響，土地流轉(zhuǎn)進入關(guān)鍵節(jié)點，未來一年土地流轉(zhuǎn)或有突破性進展。“土地流轉(zhuǎn)各項政策在緊鑼密鼓鋪開試點，企業(yè)參與土地流轉(zhuǎn)獲益的關(guān)鍵節(jié)點正在到來，據(jù)2013年中央一號文件，2018年是完成土地確權(quán)的最后一年；農(nóng)村土地制度三項改革試點、土地管理法修正案草案也將于明年完成。我們認為，已擁有土地承包權(quán)或已參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)企將顯著受益于土地價值重估，受益彈性最大，建議關(guān)注北大荒和輝隆股份。”

    國泰君安證券分析師謝皓宇表示，在2017年的土地改革后，土儲豐厚的公司在越來越多的土地有效供給之下，價值的體現(xiàn)就開始變得不明顯，房企的職責(zé)從囤地走向開發(fā)。相比于全靠自己的中心化過程，也許去中心化也將成為新的擴張方式，即以各個品牌房企已有的體系，使用品牌房企的背書、進行產(chǎn)品的交易，實現(xiàn)“無限”擴張。品牌的想象力將加快擴大，推薦品牌開發(fā)商：保利地產(chǎn)、萬科A、新城控股、華夏幸福、招商蛇口、華僑城A、金地集團。

    潛力股精選

    輝隆股份（002556）

    土地流轉(zhuǎn)概念龍頭

    輝隆股份主營農(nóng)資、化工、農(nóng)副產(chǎn)品等相關(guān)業(yè)務(wù)，較早涉足大規(guī)模土地流轉(zhuǎn)，公司被視為A股市場土地流轉(zhuǎn)概念龍頭股。據(jù)悉，公司2010年10月流轉(zhuǎn)安徽滁州全椒縣八波村全村1.4萬畝農(nóng)業(yè)用地，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)；2011年進一步在安徽省臨泉縣流轉(zhuǎn)土地8000畝。長城證券指出，公司一直專注于農(nóng)資連鎖經(jīng)營業(yè)務(wù)，形成了輻射全國的連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，輝隆股份還設(shè)立電商公司打造以農(nóng)資供應(yīng)為核心，集農(nóng)技服務(wù)、物流配送、農(nóng)產(chǎn)品購銷、農(nóng)村金融等服務(wù)為一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)電子商務(wù)平臺，實現(xiàn)線上線下融合發(fā)展。

    北大荒（600598）

    優(yōu)勢在稀缺、優(yōu)質(zhì)土地資源

    安信證券分析師和李佳豐認為，我國農(nóng)業(yè)面臨“食品安全+糧食安全”困局，土地資源稀缺以及務(wù)農(nóng)人口的減少，決定了我國農(nóng)業(yè)必須走以提高農(nóng)業(yè)效率為核心的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路。北大荒公司加快綠色有機基地和物聯(lián)網(wǎng)項目建設(shè)步伐：根據(jù)公司2017年半年報，有機作物面積達78.44萬畝；綠色作物種植面積達536.39萬畝。同時公司推進食品安全追溯體系建設(shè)，構(gòu)建全程可控、在控的實時可視管理網(wǎng)絡(luò)，2017年公司與中南建設(shè)區(qū)塊鏈農(nóng)業(yè)發(fā)展有限合伙企業(yè)合作成立黑龍江北大荒區(qū)塊鏈數(shù)字農(nóng)業(yè)股份有限公司，正式開啟農(nóng)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展模式。

    蘇墾農(nóng)發(fā)（601952）

    土地流轉(zhuǎn)提高生產(chǎn)規(guī)模

    東北證券分析師李強表示，土地流轉(zhuǎn)有望提高蘇墾農(nóng)發(fā)的生產(chǎn)規(guī)模。目前公司共擁有土地120萬畝，其中97.6萬畝來自對農(nóng)墾集團及其下屬單位耕地的承包，21.7萬畝來自流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地。隨著土地改革的深化以及2018年底前江蘇省農(nóng)村土地確權(quán)的逐步完成，土地流轉(zhuǎn)速度有望加快，未來公司流轉(zhuǎn)基地面積的增長將帶動公司生產(chǎn)規(guī)模提高。另外，公司目前仍有部分土地是以發(fā)包的形式發(fā)包給農(nóng)戶，公司只收取土地承包金，未來公司將陸續(xù)收回這部分土地，公司種植收益有望繼續(xù)提升。

    永安林業(yè)（000663）

    擁有森林資源176萬畝

    永安林業(yè)主營家具、木材二次加工產(chǎn)品、木材等產(chǎn)品業(yè)務(wù)。截至2017年上半年，公司擁有的包括生態(tài)公益林、商品用材林、經(jīng)濟林等各類森林資源176.3萬畝，這被認為始終是公司發(fā)展林業(yè)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，有利于因地制宜、規(guī)模經(jīng)營標準化培育基地以及發(fā)展林下生態(tài)種植、養(yǎng)殖、旅游等立體綜合生態(tài)林業(yè)產(chǎn)業(yè)。公司自1994年成立以后專注于林業(yè)行業(yè)，發(fā)展成為林板一體化集團企業(yè)。2015年，公司通過發(fā)行股票和現(xiàn)金收購的方式，收購森源家具100%股權(quán)，將林木產(chǎn)業(yè)鏈向下游家具家裝業(yè)務(wù)延展國金證券分析師揭力表示，中長期來看，森源已在原有酒店家具業(yè)務(wù)之上，推出高端民用全屋定制品牌，森源的定制家具業(yè)務(wù)將成為永安林業(yè)未來中長期業(yè)績的主要增長點。

    羅牛山（000735）

    土地使用權(quán)價值將提升

    國元證券分析師周家杏表示，羅牛山為我國首家“菜籃子”股份制上市公司，是海南最大的菜籃子工程保障基地，海南最大的種豬繁育基地。業(yè)務(wù)涵蓋了畜禽養(yǎng)殖加工、房地產(chǎn)、教育以及冷鏈物流等，其中，畜禽養(yǎng)殖加工、地產(chǎn)以及教育是主營業(yè)務(wù)主要構(gòu)成。截止2017年三季報，公司資產(chǎn)中無形資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)分別為3.38億元和5.93億元。其中3.38億元的無形資產(chǎn)中絕大部分為土地使用權(quán)，結(jié)合當前我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況、海南國際旅游島政策的逐步實施以及農(nóng)村耕地和集體建設(shè)用地改革逐步推進，公司土地使用權(quán)重估價值將得以提升。