本報記者 謝若琳

    12月25日，由《證券日報》社主辦的“第三屆中國房地產資本峰會——乘風·求變2020物業管理資本論壇”在京成功召開。

    2020年是物管行業蓬勃發展的一年，《證券日報》聯合中指研究院發布的《2020物管行業投資價值白皮書》顯示，保守預計2020年年末，我國物業管理行業在管面積將超過250億平方米，營業收入將超過6000億元。

    在這樣的背景下，今年物管上市企業數量和融資規模持續爆發。截至2020年12月17日，在中國香港聯交所上市且主營業務在大陸的物業服務企業共37家，其中2020年上市的就有16家。此外已遞交上市申請的物業服務企業有6家;在滬深兩市已上市的物業服務企業共3家。截至2020年12月17日，港股上市企業總市值超過6600億港元，較年初增長186%。

    上市潮或將持續至明年

    業界有聲音認為，未來還將有更多物業公司登陸資本市場。12月25日，在“資本＋科技賦能下，物管行業如何走？”圓桌論壇上，新城悅服務集團首席戰略官兼董秘尤建峰表示，直至2021年三季度或將再爆發一輪物管企業上市潮。

    尤建峰表示，“聯交所主板上市條件正在征求意見，從原來上市前一個會計年度凈利潤2000萬港元-3000萬港元，提升到5000萬港元-6000萬港元，該征求意見將在2021年7月1號正式落實。若按此條件，物管企業的管理面積要在2000萬平方米以上才有機會（上市）。因此從該意見執行起，未來就難有物管企業上市潮出現。”

    “如果從開發商下屬物業公司來看的話，預計排名前50的開發商物業公司可能都有自己的上市計劃，所以上市潮一定會持續。現在無論是開發商物業公司，還是市場化的物業公司，都希望通過資本的力量驅動發展。”鑫苑服務CFO黃波表示，“現在有一些企業確實對于上市之后的未來發展還缺乏系統性的思考，對自身企業成本的增加還缺乏清晰的認識。我們也接觸到一些中小物業公司，他們希望能夠在近期上市，但像剛才講的，港交所上市門檻將在明年7月份調整。現在企業熱情很高，但還需結合企業實際情況審慎而行”。

    如何突破收入“天花板”？

    2019年百強物管企業營業收入均值達10.4億元，同比增長17.38%，百強企業毛利潤率為24.02%，增長0.46個百分點，穩中有升。其中，TOP10物管企業凈利潤均值為6.6億元，凈利潤同比增速為49.48%，呈現越大越快的發展趨勢。

    從收入構成來看，2019年，百強物管企業基礎物業服務收入均值達8.17億元，同比增長14.55%，占總營業收入的78.55%，依然是百強企業的主要收入來源。事實上，目前上市的物管企業，部分是依托于母公司背后的資源支持，因此在很多投資者眼中，物管行業就是“收物業費的”，是“躺著賺錢”的行業。

    “未來如果讓行業能夠持續增長？一個是規模，一個是創新。”世茂服務控股執行董事兼總裁葉明杰表示。

    葉明杰認為，“第一，精細化管理，現在處于行業生存轉型期。目前行業還是相對粗放，過去物業企業很多是總包再分包給四保業務，但到一定程度以后便沒有再進一步盈利的空間了。對此，頭部企業都走往信息化走，提高效率。然后走向精益化、標準化；第二，現在有很多（擅長）收并購的企業，為什么資本市場不喜歡？因為風險比較大。但反過來，如果收并購的企業回報價值依然很大，而且風險也可控，是不是資本市場就會喜歡呢？所以一體化、運營能力依然是要解決的長遠問題；第三，在突破規模天花板的同時，企業不能倉促布局。現在很多企業都做增值服務。實際上ToC的增值服務很難，但是ToB的增值服務，或ToB再到ToC的增值服務相對簡單，不同的物業企業自己需要去選擇，要小處著手，而不要大量快上，倉促的布局風險很大。”

    數字化服務呈兩大方向

    值得注意的是，隨著物管企業管理面積擴大，技術融合是物業服務企業降本增效、創新業態的必然趨勢。越來越多的物業服務企業借助互聯網、物聯網、大數據、云計算、人工智能、虛擬現實等新技術進行跨界融合，不斷加快智慧平臺建設步伐，數字化、智能化技術正在重塑物業服務企業內外部管理系統和社區服務平臺。

    對此，尤建峰表示，面向未來更精細化的運營，需要物業公司針對自身客群開發出更多的應用場景，給每一個業主更多的標簽，才能夠做更多的貼近服務，而這些服務或許會為物業公司帶來價值。

    特斯聯副總裁謝超表示，發展數字化的傳統思路已經落伍了，傳統思路是有了社區的場景，有了智慧社區的數字化系統，再基于數字化系統進行賦能，提升運營效率，這個思路是非常被動的。

    他認為，未來物業服務會有兩個發展方向，一是在單一場景里非常深度的專業的垂直服務商，包括數字化信息化在內，做小而美的企業。這種數據的深度不是搭一個平臺，具備這種場景就可以的，而是必須對這個場景具備掌控力，而且可以深入下去；另一個方向則是轉化成一個真正的城市運營者，變成一個非常偉大的企業，而做一個數字城市運營者，數字的深度完全不是一個量級的。“在我看來這樣兩個方向才有最大的空間，而且我相信后者在數字城市運營者上才能成就一個偉大的企業。”謝超補充道。