隨著中國消費市場日益增長，以及電商滲透率提高，物流成為構建交互紐帶的重要一環，物流倉儲空間需求也不斷擴張。如今，倉儲已被視為與水和石油一樣不可或缺的商業基礎設施。

    隨著首批REITs項目上市，以普洛斯為代表的倉儲物流類資產走入公眾視野。近日，上海證券報記者走進普洛斯空港物流園，實地感受了現代倉儲物流的發展情況。

    現代倉儲的新“門面”

    北京有三大物流基地，普洛斯空港物流園坐落在其中之一的順義空港物流基地。該基地緊鄰首都國際機場，以及北京天竺綜合保稅區，區域地理位置優越，交通發達。

    從外部看，普洛斯空港物流園里的倉庫似乎并無特殊之處，但內部別有洞天。在普洛斯員工帶領下，記者進入某藥企尚在定制中的倉儲中心。置身巨大空間，個人尤顯渺小，說話時還能聽到回音。內部定制好的貨架、傳送設施井然有序，且配備安全通道指示、消防栓、火災警報器、滅火器等消防用品，此外還設有冷藏區和常溫區，讓人眼前一亮。

    據普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏介紹，上世紀80年代，普洛斯率先提出并實踐現代倉儲物流（物流地產），2003年進入中國時，即把高端倉儲標準帶入中國。從選址來看，倉庫地址一般靠近市中心或交通樞紐，如機場、港口、公路等。從建筑面積來看，獨棟一般不小于1萬平方米，園區一般不小于5萬平方米。從結構來看，單層庫多為高品質鋼結構，多層庫一般為混凝土或鋼結構，附帶坡道及電梯。

    此外，對于倉庫建設也有嚴格標準。楊敏提到，一是外部裝卸設置，比如配有高1.3米的卸貨平臺，方便貨運車輛和物流車輛有效進出；二是內部空間充分利用，比如柱子之間的距離是12×24米，燈下距離地面是9米，以達到空間最大利用率；三是安全設施到位，比如內部都要完成消防噴淋預設，且還設有高度不低于4.5米的雨棚、按40尺集卡荷載的盤道等配套設施。

    業內人士表示，如今的倉儲物流，已不再是傳統意義上的“倉庫”，而是在特定的有形或無形場所、運用現代技術對物品的進出、庫存、分揀、包裝、配送及其信息進行有效計劃、執行和控制的物流活動，其對上下游生態的延伸正在不斷激發人們的想象空間。

    電商崛起帶動倉儲物流發展

    據了解，中金普洛斯REIT收益來源于底層基礎設施資產租約合同約定產生的租金及物業費收入。對于投資者來說，持有中金普洛斯REIT份額，既能享受由租金及物業費收入帶來的較為穩定的派息分紅，又能享受由底層物業價值增值所帶來的價值增長。

    值得注意的是，倉儲物流并不等同于商業地產，更多屬于工業地產的范疇。楊敏提到，從資產類型來看，倉儲物流和商業地產的本質區別在于，倉儲物流是消費驅動型，基于快速崛起的電商，物流行業得以高速發展，從而帶動整體租賃需求。

    從投資角度來看，倉儲物流能夠燙平周期。楊敏解釋，從硬件來看，高標倉相當于基礎模板，各行各業客戶都可以入駐，且可根據自身需求進行改造，具有普適性。“依托于自身運營能力，普洛斯在招商過程中，會有意識地把整個園區客戶做一定行業類別的配比，即通過租戶高度分散，達到在不同經濟周期下不同行業互為補充的效果，從而起到燙平周期的作用。”

    以普洛斯項目為例，截至2020年年底，其底層7個物流園區共吸納53家租戶入駐。從租戶行業分布情況來看，前4大行業中，運輸業占比44.83%，商業與專業服務業占比30.47%，軟件與服務業占比7.80%，零售業7.64%，其余行業占比均未超過5%。主要租戶包括京東、美團、德邦物流、上海醫藥、捷豹路虎等。

    在楊敏看來，中國日益增長的消費市場，以及電商滲透率的提高，正推動物流倉儲空間需求的擴張。為保證終端客戶的購物體驗，電商企業需要提供豐富的商品種類和高效的配送及退貨服務，其中各環節對倉儲物流設施均有大量需求。且在新冠肺炎疫情發生后，消費者充分感知到生鮮零售和配送企業的價值，生鮮電商平臺業務激增，一定程度上為倉儲配送行業的加速發展創造了新的機遇。

    對于倉儲來講，租約持續性成為投資者獲取收益的關鍵影響因素。據楊敏介紹，普洛斯租戶的租約多為3到5年，續租情況因客戶而異。為最大程度縮短園區空窗期，一般在租約到期前半年就會和原有客戶洽談，到期前3個月確定好客戶去留情況，預留出足夠時間尋找新客戶或與原客戶續約。

    就中金普洛斯收益率來看，投資者最終獲得的收益包括派息分紅，及資產增值產生的資本利得收入。根據項目估值測算，在扣除基金管理費及其他成本支出后，未來兩年預測現金分派率在年化4.5%左右。

    楊敏提示，對于長期投資者來說，應正確理解“強制分紅”概念。公募REITs是具有強制分紅特征的產品，但也是權益類產品，不是保本產品。對于投資者來講，應多關注項目底層資產質量，對資產未來的收益形成預期，對基金招募說明書中披露的風險事項，也要形成清晰的認知，盡量減少由信息不對稱帶來的風險。

    市場擴容激發新動力

    除了普洛斯北京空港物流園，還有鹽田港現代物流中心項目同步入選了首批公募REITs試點。

    對于倉儲物流資產的投資，楊敏認為，隨著倉儲物流行業對配送效率及服務體驗要求的提高，租戶群體對高標倉庫的需求將逐步增加，預計我國物流基礎設施行業還有很大的增長空間。現代化的高標準物流基礎設施，可以保持較強的租賃市場競爭力。長期來看，京津冀、長三角、大灣區等核心城市群的一、二線城市依然會是中國物流基礎設施的投資重點。

    根據世邦魏理仕發布的《中國房地產市場報告（2021年第一季度）》，北京、上海和深圳的倉儲市場空置率均低于10%，其中北京和深圳的空置率均低于5%。同時，深圳市在2021年至2023年間新增供應非常有限，預期不超過20萬平方米。

    “在有限的新增供應和活躍需求的共同影響下，未來深圳市的倉儲物流資產將持續處于接近滿租的狀態。”深創投不動產基金管理（深圳）有限公司首席投資官、紅土創新基金基礎設施基金投資決策委員會委員孔令藝表示。

    具體來看，孔令藝提到，一線城市的地方政府對于倉儲物流土地的新增供應稀少，一線城市政府推進拆除違建工作，非高標倉庫被拆除，使得存量供應減少。此外，城市群一體化的發展，加速了成熟群核心城市物流地產需求增長。

    同時，由于一線城市高標準倉儲物流資產供不應求，多地市場存在租金跳漲的情況。根據仲量聯行發布的《中國物流地產市場白皮書》，北京2018年第四季度租金相較2017年第四季度租金水平同比增長19.5%，由1.17元/平方米/月增長至1.4元/平方米/月；深圳2019年非保稅倉庫租金同比漲幅亦達到20.9%。

    對于國內市場，中金公司認為，從需求側看，國內企業主要以重資產模式持有倉儲物流設施，資產出表需求強烈，中國倉儲物流REITs的發行需求旺盛；從供給側看，中國倉儲物流REITs具有廣闊發展空間，長期理論市場規模有望達到2000億元以上。總的來說，基于龐大的零售及電商市場，未來國內倉儲物流市場規模有望在全球市場占據可觀份額，進而為國內REITs市場擴容提供長期動力。