證券時報記者 江聃

    近期，北京寫字樓租賃需求已顯著復蘇。隨著三季度北京寫字樓凈吸納量創2018年二季度以來單季最高值，加之本輪大部分商圈的供應高峰基本已接近尾聲，市場正在持續穩步復蘇。據證券時報記者調查，北京多個核心商圈租金水平保持穩定，業內人士對北京寫字樓市場未來走勢也持樂觀預期。

    寫字樓租金水平保持穩定

    多家房地產咨詢機構統計信息顯示，三季度北京寫字樓凈吸納量創2018年二季度以來單季最高。世邦魏理仕的報告指出，全市空置率連續四個季度下降，而從租金報價來看，整體租金降幅縮窄，子市場表現分化。望京租金繼續上行；CBD租金止跌企穩，其中甲級租金近三年首次環比上漲；中關村租金保持平穩；其他子市場仍有不同程度的跌幅。

    從三方統計來看，金融街因需求外溢空置率持續走高。在金融街某房地產經紀公司工作的陳曉（化名）告訴證券時報記者，租金價格還比較平穩。她駐場的通泰大廈距離北京證券交易所步行僅6分鐘。這座大廈里面目前可選范圍較多，100平方米以上的寫字樓正在出租的有3間，100平方米以下的有4間，全含的價格是每天10元/平方米~12元/平方米。附近平安大廈價格與其相似。如果能夠接受每天15元/平方米~17元/平方米的價格，可選擇范圍更廣。

    作為新興商圈的代表，中關村軟件園位于北京北五環外的海淀西二旗。該園新項目三季度一投入市場就接近滿租。經紀人李小晨（化名）告訴記者，園區內租金價格比較平穩，幾乎都是每天6.5元/平方米全包。個別樓盤比如和協科技大廈低一些，每平米5元多就能租。

    教育遺留空置面積快速出租

    在市場整體穩定向好的背景下，泛中關村區域受雙減政策影響的教育類企業退租大增。仲量聯行近期的一份報告指出，教育行業在北京市至少有12萬平方米的租賃面積將于年末前完成退租，其中主要以關閉線下課堂門店為主。退租面積最多的區域依次為上地、中關村和望京。

    仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部總監米陽對證券時報記者表示，這一數據并非簡單估算的市場規模，而是真實退租數據加總。這些退租面積，以頭部知名的教育企業為主。

    米陽表示，教育行業此前擴張、租賃的面積大部分為教室用途，辦公用途的面積相對較少，因此單店面積較大。此類面積大部分在品質較低的寫字樓或產業園區，以及底商等非標準辦公用的空間，因此對于全市整體市場，尤其是甲級辦公樓市場影響較小。部分物業此前租戶行業配比的韌性較低，教育行業占比較高，確實會在短期面臨空置率提升、租金下調的壓力，但不具有普遍性。在上地、中關村等IT行業需求旺盛的區域，有教育行業退租的面積在短期內已再次出租，空置被市場快速吸納。

    記者在走訪中關村黃莊地區時看到，此前培訓機構較為密集的寫字樓中確有不少空置的，其中既有教育機構退租遺留，也有其他類型公司退租遺留。

    不過，從記者了解的情況來看，空置面積填補速度較快。以銀網中心為例，該大廈B座頂層和11層均曾為教育培訓機構的辦公場所。但8月記者走訪時相關機構剛退租，如今頂層的辦公樓已經入駐了另一家企業，而11層也正在裝修等待迎接新的租戶。這意味著從租戶退租到再出租的間隔僅約三個月。

    “一個季度內租出去基本相當于無縫銜接了。”世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天對證券時報記者表示，頭部TMT企業的擴租和新成立科技互聯網、芯片制造相關公司的新租需求有效消化可租面積，使得中關村區域內所有子市場空置率均保持在個位數的低位，空置率沒有明顯升高。

    業內人士對市場走勢預期樂觀

    今年以來，TMT頭部企業經營賽道多元化為市場不斷注入新動能，并完成多起大面積租賃交易。從近期核心商圈的主要租賃成交來看，TMT行業企業仍是領頭力量，如字節跳動、百度在線、阿里巴巴分別在中央商務區和望京-酒仙橋區域新租了上萬平方米的寫字樓。

    孫祖天對證券時報記者表示，TMT一直是北京商業地產需求的支柱行業，未來隨著5G、物聯網、云計算、大數據、人工智能、區塊鏈等新一代信息通信技術的創新突破，TMT所代表的數字經濟和實體經濟日趨融合，對傳統產業的滲透和變革日益深遠，其涵蓋范圍不斷往外延伸，加上北京數字自由貿易區、北京證券交易所等有利的政策環境加持，TMT對寫字樓需求有持續發展的動力。孫祖天判斷，三季度后本輪大部分商圈的供應高峰基本已接近尾聲，隨著空置率的回落，預計有更多子市場租金將觸底。

    市場普遍認為，北京證券交易所落地將進一步帶動創新型企業、投資機構及相關專業服務機構的集聚。忙碌于金融街片區的陳曉期待著，在北京證券交易所開市后，帶動她所負責片區寫字樓租賃需求進一步提升。