人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)5月15日發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知。通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

    專業(yè)人士表示，政策調(diào)整后，全國層面首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，由不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)——按4月20發(fā)布的5年期以上LPR計(jì)算為4.4%。

    “如果所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì)有所減少。”據(jù)專業(yè)人士測算，按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，意味著購房者平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

    首套房商貸利率下限下調(diào)

    相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)

    通知明確，為堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務(wù)院有關(guān)部署，就差別化住房信貸政策有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行通知。

    通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

    全國政策下限調(diào)整后，各地政策是否同步調(diào)整？根據(jù)通知，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

    地方層面，“在調(diào)整方向上，可選擇跟隨全國下限下調(diào)，也可保持不動(dòng)或適度上調(diào)，維持區(qū)域房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。”專業(yè)人士表示，在城市貸款利率下限基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

    事實(shí)上，從今年3月到4月中旬，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)基點(diǎn)到60個(gè)基點(diǎn)不等。人民銀行金融市場司司長鄒瀾4月14日在2022年第一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上透露了上述信息。

    需要注意的是，此次通知主要針對新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

    有利于激發(fā)新的住房消費(fèi)需求

    “今年以來，全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，4月以來，政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，部分地區(qū)疫情反復(fù)下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期。本次全國統(tǒng)一下調(diào)首套房貸款利率下限，對當(dāng)前的市場預(yù)期將起到積極作用，亦將對市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。

    招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，4月，住戶住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。下調(diào)首套房貸款利率具有緊迫性，或?qū)a(chǎn)生三個(gè)作用：一是穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，激發(fā)新的住房消費(fèi)需求；二是傳遞“穩(wěn)房價(jià)”信號(hào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；三是降低住房消費(fèi)支出，進(jìn)而提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

    “二套房貸款利率下限依舊為相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，表明在‘房住不炒’基調(diào)不變的背景下，本次房貸利率調(diào)整釋放的信號(hào)是重點(diǎn)鼓勵(lì)剛需、繼續(xù)遏制投資投機(jī)需求。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示。

    各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開

    “本次首套房貸款利率下調(diào)，將帶動(dòng)部分城市銀行房貸利率（包括部分二套房貸款利率）更大幅度下調(diào)，進(jìn)而鞏固年初以來全國房貸利率整體下行勢頭，為年中或稍晚時(shí)候樓市企穩(wěn)回暖積蓄動(dòng)能。”王青表示。

    根據(jù)第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，3月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%，比去年12月降低0.14個(gè)百分點(diǎn)。“這是去年年初以來居民房貸利率首次出現(xiàn)下行拐點(diǎn)。”王青表示。

    陳文靜表示，本次全國統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開，預(yù)計(jì)各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。“未來，預(yù)計(jì)更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放，一些熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)回溫。”

    “目前的住房信貸政策調(diào)整，無論是金融管理部門還是商業(yè)銀行，主要集中在支持剛性住房需求。”董希淼建議，下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還會(huì)有較大的優(yōu)化空間。比如，放寬二套房貸款條件、降低二套房貸款首付比例、調(diào)整二套房貸款利率下限等。此外，在部分三四線城市，還可以探索推出三套房貸款政策。