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基本面回升向好持續 股市、房地產市場高質量發展可期——2024年下半年宏觀政策、股市、房地產展望

2024-07-01 00:01  來源:證券日報

    房地產市場逐步企穩 發展新模式加快構建中

    本報記者 張薌逸

    保交房、去庫存、穩市場……2024年上半年,在持續防范化解重點領域風險、順應人民群眾對優質住房新期待的背景下,從中央到地方,房地產相關政策不斷出臺,政策力度持續加大,瞄準房地產市場供需兩側,著力構建房地產發展新模式。

    展望下半年房地產領域的政策趨勢與市場走勢,受訪專家普遍認為,下半年房地產供需兩端的支持政策還將進一步加力,在政策利好帶動下,房地產市場將逐步企穩,房地產發展新模式有望加快構建。

    積極信號不斷釋放

    與房地產市場有關的積極信號不斷釋放。今年《政府工作報告》明確“優化房地產政策,對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持,促進房地產市場平穩健康發展”“適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化,加快構建房地產發展新模式”;4月30日召開的中共中央政治局會議強調“切實做好保交房工作,保障購房人合法權益”,并首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”;6月7日召開的國務院常務會議指出“著力推動已出臺政策措施落地見效,繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施”……

    與此同時,有關部門通過推進城市房地產融資協調機制、降低商業性個人住房貸款首付比例與取消房貸利率下限、支持收購存量商品住房用作保障性住房等多種手段,從保交房、釋放購房需求、去庫存等多個著力點綜合施策,適應房地產市場供求關系的新變化,促進房地產市場平穩健康發展。

    在地方層面,各地因城施策,在需求端放松限購、跟進房貸相關政策、優化公積金貸款政策,拉動購房需求;在供給端用好城市房地產融資協調機制、積極探索住房“以舊換新”和保障性住房“以購代建”,發力保交房與去庫存。根據中指研究院數據,2024年上半年,全國各地共出臺房地產相關政策超360條。

    “從上半年來看,政策效果已經在多個城市得到體現,不少城市二手房成交量提升。”58安居客研究院院長張波對《證券日報》記者表示,這為下半年市場復蘇打下了良好基礎。

    根據國家統計局公布的數據,1月份至5月份新建商品房銷售額、房屋新開工面積同比降幅有所收窄,房地產市場出現了一些積極的變化。從單月表現來看,5月份商品房銷售面積為7390萬平方米,同比下降20.7%,降幅較4月份收窄2.1個百分點,房地產市場出現邊際改善跡象。

    “在房企融資政策持續優化、城市房地產融資協調機制持續推進等因素帶動下,1月份至5月份房企到位資金降幅有所收窄。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示。

    根據國家統計局公布的數據,1月份至5月份,房地產開發企業到位資金為4.3萬億元,同比下降24.3%,降幅較1月份至4月份收窄0.6個百分點。

    持續做好重點工作

    6月17日,在國新辦舉行的新聞發布會上,國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華表示,政策效應釋放還需要一定時間,目前房地產市場仍在調整過程中。1月份至5月份,房地產開發投資同比下降10.1%,房屋新開工面積下降24.2%,新建商品房銷售面積下降20.3%,銷售額下降27.9%。

    目前,部分城市仍面臨著一定的庫存去化壓力。據中指研究院數據,截至2024年5月末,三四線代表城市出清周期達30.7個月。

    展望下半年,圍繞去庫存、穩市場,各方如何進一步促進房地產市場平穩健康發展?

    6月25日召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2024年第二季度例會指出,“著力推動已出臺金融政策措施落地見效,促進房地產市場平穩健康發展。加大對‘市場+保障’的住房供應體系的金融支持力度,推動加快構建房地產發展新模式”。

    “下半年房地產供需兩端的支持政策都將進一步發力。”東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示,供給方面,城市房地產融資協調機制對保交房有重要意義,同時還能有效防控優質房企信用風險,穩定市場預期,或將在下半年進一步全面推進;在需求端,重點城市放松限購,加大公積金購房支持力度,推進住房“以舊換新”,以及適度減免房地產交易環節稅費等措施,都有助于拉動需求,推動樓市回穩。

    在去庫存方面,除了通過市場銷售這一渠道外,受訪專家普遍認為,各地收購存量商品住房用作保障性住房的“以購代建”模式也有助于消化房地產庫存,該模式將在下半年持續推進。

    王青認為,下半年,除了各地會盡快建立專項工作機制、啟動收購存量商品住房外,中國人民銀行設立的3000億元保障性住房再貸款有可能增加額度、降低利率,中央和各級財政也可能通過提供貼息和擔保等,加大支持力度。

    張波表示,預計下半年各地收購存量商品住房動作將不斷加快,資金層面或將呈現一定壓力。有針對性地提供專項貸款等措施,能為相關領域提供資金支持。

    “消化存量房產已成為短期房地產政策的重心之一,地方按照‘以需定購’原則,聯動保障房供給,收儲已建未售新房的節奏或加快。”曹晶晶表示,另外,收回閑置存量土地、盤活存量土地的配套政策也將加速落地。

    加快構建房地產發展新模式

    不斷釋放的政策利好帶來了房地產市場企穩的積極信號。

    曹晶晶判斷,下半年,全國房地產市場仍面臨調整壓力,而目前保障性住房“以購代建”、住房“以舊換新”等模式才剛剛開始,未來隨著各城市大面積推廣以及配套資金的落地落實,預計將對去庫存、穩市場起到積極作用,將有利于加快房地產市場企穩恢復。

    在房地產市場供求關系發生新變化的當下,構建房地產發展新模式是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的“治本之策”。6月7日召開的國務院常務會議提出,要加快構建房地產發展新模式,完善“市場+保障”住房供應體系,改革相關基礎性制度,促進房地產市場平穩健康發展。

    未來,如何適應高質量發展階段的新要求,加快構建房地產發展新模式?

    “構建房地產發展新模式的核心是‘市場+保障’兩條腿走路。”王青表示,市場方面,要堅決防范房價大起大落,提升商品房供給質量,弱化房地產的金融屬性,要長期堅持“房住不炒”主基調,并將其從制度上落到實處;保障方面,未來各地政府要提供較大規模、多種形式的保障房,滿足“新市民”等人群的基本居住需求。

    張波認為,從政策層面來看,為了構建房地產發展新模式,供應側要在堅持“以人定房,以房定地”原則的基礎上,加速構建“市場+保障”住房體系;需求側需更大程度降低購房門檻,助力置換人群打通堵點,并優化土地側的供應節奏和規劃設計,以更好精準匹配相關人群的購房需求。

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