證券時報記者 吳家明

    近幾年，城市更新已經挑起深圳樓市供應的大梁，其中不乏包含眾多小產權房的城中村更新項目。

    在深圳高房價的背景下，有一些投資客開始把目光聚焦在深圳龐大體量且價格較低的小產權房，在這其中，“回遷指標房”這種投資標的也越來越多，利益鏈逐漸浮出水面。

    號稱比小產權房“安全”

    眾所周知，在官方的表態中深圳并不存在小產權房，只有“違法建筑”。雖然深圳早在2004年就實現了農村集體土地的國有化轉換，但深圳卻是全國小產權房問題最突出的城市之一。

    “我們做的跟一般小產權房不一樣。”陳樂在深圳平湖和幾個朋友合伙開了一家中介公司，但這家公司看起來跟別的中介公司有些不一樣：專門做城中村回遷指標房的買賣。

    在他看來，現在市場上的小產權房價格雖低，但風險也高，而且一些看起來“高大上”的小產權房還沒有拆遷的可能性。他們公司經營的城中村回遷房也是指那些城中村里無產權登記的小產權房，但卻已經有開發商進駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經城市更新之后得到確權，就能獲得不動產權證。

    “這么跟你說吧，我跟你推薦的這些城中村房源，都是已經有開發商進駐并開始征集意愿，還有處于正式簽約開始收房的階段，現在買這些房其實買的是回遷權（期房），買下來跟村委確權，然后就跟開發商簽約，還可以拿搬遷階段的租金，而且這種回遷指標房可遇不可求。”陳樂說道。在他看來，除了價格的優勢，不限購、交易過程不占用名額也是這類房子的優勢，但這類房子需要一次性付款，一旦與開發商簽定拆遷補償協議，直至回遷房交付之前，基本不能在市場上再次交易。

    “翻幾倍”的誘惑

    記者發現，“平湖回遷房”、“龍崗萬科回遷房”……一個個打著“無需社保、不限購、買到就是賺到”的明碼標價回遷房公開在一些網站論壇，微信公眾號，甚至在閑魚平臺上掛賣銷售。

    “央企開發商，深圳寶荷站地鐵口物業2.8萬一平紅本回遷房。不需要深戶，不需要5年社保，不占名額！3年交房一手開賣4.6萬到5萬一平！隔壁樓盤二手房已經4.5萬一平，貨量有限。”閑魚上的回遷房買賣廣告很是吸引人。

    看著這些讓人心動的廣告詞，問詢的人也不在少數。有房產中介跟記者推銷時，“描繪”出這么一個時間表：綠海城回遷房投資回報，現在買的價格是每平方米19000元，簽協議就能達到每平方米25000元，2021年開始拆遷，2022年打地基，2023年交樓，那個時候就能賣到每平方米60000元。

    陳樂用來游說客戶的房源，看起來門檻更低，似乎更有吸引力：龍崗沙背壢回遷指標房，100萬出頭買70年拆遷紅本期房，單價每平方米1.3萬元起，賠償比例基本上是1：1.3，目前龍崗區域單價最低的回遷房指標房，項目距3號延線梨園站約1.6公里，距16號線龍東村站1.2公里。“龍崗中心城的恒大城市之光，也是一個舊改而來的項目，未拆除重建之前那里的回遷房指標也就是每平方米七八千元左右，現在小區附近的二手房也要每平方米4萬多元，現在羅湖二線插花地棚改項目也有人拿回遷房指標出來賣，不過項目已經在建，所以現在要每平方米5萬多元。地段好的就更不用說，現在白石洲的回遷指標房都要每平方米7萬元，但看現在南山的高房價，白石洲要是真的建好了肯定可以賣出超高價。”

    有購房者告訴記者，中介的口吻都是說只要能順利與開發商簽下《房屋拆遷補償安置協議》并蓋完公章，就表明確權已經完成。記者也向一家房企咨詢，基本上只要村里認定，開發商也就認可了投資客的身份，但主要風險還是集中到開發商的舊改進度上。

    合一城市更新集團提供的數據顯示，2019年深圳計劃公告的城市更新項目102個，計劃公示112個。今年年初至5月31日，計劃公告34個項目，計劃公示31個項目。由于各方利益的博弈，也讓深圳的許多城市更新項目走走停停，甚至因此擱淺。有房企城市更新部的工作人員告訴記者，即使在正常情況下，一個城市更新項目的轉化周期就需要大概五年時間。其實，深圳大多數城市更新項目實質上進展并沒有預期的順利。

    關于“如果拆遷補償協議未簽署，原村民就反悔了，怎么辦？會不會存在一房二賣的風險？”對于這些問題，陳樂的回答顯得模棱兩可，“要是真的出現反悔情況，那就只能按照合同里面提到的違約責任執行，但我還沒遇到過這樣的情況。”

    盡管周期漫長，但由于房源稀缺，需要花力氣尋找，中介這門生意的規模還是越做越大。“3%傭金，我們跟正常二手房中介同樣的收費標準。”3%傭金，就是陳樂所能獲取的報酬。

    信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮認為，回遷指標房中的小產權房交易，在與開發商直接簽約后，除非中途開發商資金鏈斷裂或項目爛尾，相對購買其他小產權房來說風險較小。不過，深圳小產權房同樣存在投資風險，其中就包括賣方債權人的查封執行，還有無法過戶和賣方毀約的情況?；剡w期房買賣糾紛時常發生，由于多數出售時并無任何權屬證明，且跨時長，房價波動大，法律風險高，故屬于賣方違約高發領域，建議大家慎重對待。