上半年的深圳住宅市場很瘋狂。“日光盤”、“百萬喝茶費”、“近9000人搖號搶不足400套房”……7月新盤一公布，許多人已經忙著做“打新計劃表”。對于這場“盛宴”，有實力無“房票”的人開始把眼光盯向了不限購、不限貸的商鋪投資。

    “一鋪養三代”這個思路根深蒂固，可真是如此嗎？

    曾經4人瘋搶一個不足7平方米的格子鋪，以為一鋪養三代，從此抱上了聚寶盆。沒想到，現在商鋪形同“鬼屋”，維權三年多，虧了本金又投入更多，深圳沙井賽格電子城的千名業主談起商鋪投資就色變。

    當年，作為深圳本土開發商，深圳市鴻榮源房地產有限公司將開發的禧園2棟1-3層商鋪賣給了商人，該商人用來做賽格電子城沙井店，以深圳市永基地產有限公司進行銷售。該商場位于沙井較為繁華的中心地段，距沙井地鐵口約20米，屬于真正地鐵口物業，交通十分便利。本以為只是生意清淡，客流稀少，然而，當記者前往電子城一看，還是嚇了一跳。

    電子城早已不再營業，無人進出的大門口只擺放著一個陳舊的辦公桌，保安警惕地看了看記者，沒有過多阻攔。商城內面積很大，共三層，約2萬平方米，可容納近2000商戶的規模。一樓空蕩蕩的，四周的門面破敗不堪，留存的招牌大多已經褪色，“手機專業維修”、“手機配件批發”、“電腦周邊外設批發”彰顯著這里電子商城的功能。零星沒有移走的桌椅、柜臺、隔板似乎還等著主人的回來，然而早已人去樓空多年，寂靜得可怕。商城電梯已經停用，記者拾級而上達到二樓，大白天里，外面驕陽似火，這里卻是黑魆魆，如同鬼屋。透著數盞白燈，大廳中央全是冰涼的隔板劃分著幾平方米的簡單鋪位，隔板上貼著店鋪號，標明著業主的產權范圍，如同散落的積木。整層二樓、三樓毫無裝修過的痕跡，似乎從未營業過。

    電子城外，禧園的裙樓，都是獨立的臨街商鋪，地產中介四五家，其他理發店、便利店、美容院、水果店若干，生意貌似不錯，但更多的商鋪大門緊閉，門鎖銹跡斑斑，“業主招租”、“旺鋪招租”比比皆是，有的店家強調“招租不收中介費”。記者走一圈，大約半數以上店鋪處于空置中。

    人氣不旺，商業不強，生意不好做，這個處在地鐵出入口的商業配套大多冷冷清清的。可6年前，這里并非如此。

    打新，中獎還是中槍？

    2014年，鋪天蓋地的都是深圳沙井賽格電子城賣商鋪的廣告：財富向西、地鐵口無縫對接、品牌店進駐、包租返租3年（位置好的包租6年甚至更長），每年按購鋪價的8%返租金、名企物業深圳市沙井賽格市場管理有限公司（簡稱沙井賽格公司）打理、紅本房產證70年、一鋪養三代……字字都敲中了許多人的心坎上。電子城內放出來的1200多間格子鋪極短時間內吸引了來自廣東周邊各地投資者4000多人，其中不乏來自內地和香港，吳先生（化名）就是其中一位。

    “有名店進駐，還是名企打理，地段又好，這種商鋪穩賺不賠。不到4萬一平，最小單元的格子鋪不到30萬。總價不高，很多人都投得起。”說起當年搶鋪的盛況，吳先生記憶猶新：4000多人擠在寶安體育館里搖號，人聲鼎沸，搖中的投資者如同中了彩票，在別人羨慕的眼神中，興高采烈地去選鋪，對著戶型圖，閉著眼睛買。吳先生買了一個格子鋪，一次性付款28萬左右。有人直接拿了幾個鋪，資金不夠，就貸款。“為搶鋪位，有人還在現場打了起來。”吳先生告訴記者。

    然而，第一個“坑”很快就出現了。

    交了錢，拿到了房產證，很多人就傻了眼，公攤面積占50%，這么高？那才多大一塊地？等一切手續辦完，業主們才第一次看到了自己的鋪：簡簡單單的隔板，巴掌大的一塊地，頂多擺個小柜臺。有人無法接受，要求退房退款。那時候，有人就收回了自己的錢，但更多人想著8%的返租回報，細水長流，還是接受了。

    拿到了自己的鋪位，業主們很快和商家簽了返租合同，此后，很多業主再也沒來看一眼自家的鋪。面積是小了點，但似乎關系不大，有名企沙井賽格公司打理呢，作為“金主”，坐在家里收錢就好了。一個小小的格子鋪，每月近2000元的租金到賬，返租回報率如合同上所說達到8%，這個投資似乎還不錯。

    這種投資的快樂并沒有多久，僅僅三年后，第二個“坑”就出現了。

    2017年，返租合同陸陸續續到期的業主們收不到固定租金了。合同得續簽，這個時候，沙井賽格公司給出了新條件：返租月租金為30-50元/平方米不等，否則自動放棄出租。這個續租條件瞬間在業主群里炸開了鍋，連商量的余地都沒有，年租金回報率從8%跌到2%都不到，一個格子鋪一個月返租還不到200元，質疑聲越來越多。從那個時候起，沙井賽格電子城的千名業主走上了維權之路。

    自救路上發現更多坑

    這個時候，許多拿了三年租金的業主們去現場才發現，沙井賽格電子城里一直是空蕩蕩的，除了一樓有零星的電子通訊店鋪，二樓、三樓的格子鋪，買的時候是啥樣，如今還是啥樣。

    商鋪沒有升值，租金無法保障，沙井賽格公司的經營結果顯然無法被接受，一些積極的業主牽頭組織，準備自救：返租合同不簽了，自己的鋪面收回來，自己招商引資，盤活商城，共同造富。很快，千余名業主集結起來，除了沙井賽格公司自留的一些鋪位外，其他鋪位業主按照鋪位面積比例自掏費用成立了深圳市百姓市場有限責任公司（簡稱百姓公司），代表全體業主招商引資，以期盡快盤活賽格電子城，獲得租金回報。

    抱團取暖，成立公司解決困境的方法很快有了效果。一些商家開始主動與百姓公司聯系，前后有6家知名商家入駐意向明顯，百姓公司在深圳產權交易所掛標，最終一家知名商超中標，簽訂15年合約，對方交了300萬的租賃保證金。“從領頭人，到財務，到具體工作人員，剛開始，百姓公司只有2人管理，最多時，由9人兼職管理，有商超中標后調整為5人。這些維權管理費用從業主們共同籌集的100多萬資金里支出。百姓公司成立三年多，基礎運營費近30萬元，在辦理消防等方面已花費大筆資金。”吳先生告訴記者。

    可最后實際交接過程中，層出不窮的新問題一個接一個的出現，業主們體會到：盤活一個商城，談何容易？期間，為了推動招商工作順利完成，當地寶安新橋街道辦也多次加入協調溝通中。然而至今，中標的商超也未能成功入駐。

    商鋪投資沒有那么簡單

    “一坑又一坑，防不勝防。投資了商鋪，才知道沒有那么簡單。我們這些非專業的投資者哪看得懂這里面的門道？”吳先生開始反思這次的失敗教訓：

    1、“一鋪養三代，商鋪投資就是穩賺不賠”這個觀念給很多人洗了腦，加上開發商夸大宣傳，華麗的標語渲染，遇到總價低、上車容易的項目，很多人就會盲目跟投，還以為自己撿到了元寶。“回想當年搖號不中的退出者們，他們還懊惱不已，現在恐怕是偷著樂。”吳先生自嘲。

    2、“售后返租”看似穩賺不賠的買賣背后暗藏玄機。后期經營不善、經濟環境惡化、招商不利、承租商跑路等任何一種變化，都能導致投資者高價套牢、血本無歸。誰會保證后顧無憂？商家畫的一個餅，投資者就一廂情愿地相信，雙方都在掩耳盜鈴。

    3、信息不對稱，投資太盲目，細節沒弄清就上車，想象和現實差距太大。“看到鋪位，才發現那么小，再看房產證，人家清晰地寫明建筑面積和套內面積。買前壓根就沒考慮這個問題，更別說其他細節了，沖動投資。”吳先生說。

    4、商業運作一竅不通，猶如劉姥姥入大觀園，遇到具體問題沒有實際解決能力。大多投資者只從自身出發，總價低，投資條件容易滿足，卻不考慮背后可能衍生的問題。“這種格子鋪，涉及1000多個業主的鋪，太分散了，加上沙井賽格自留的部分，產權復雜。產權、經營權不統一，任何商業都無法進場，矛盾拉鋸，再好的地段都會爛尾。事實上，沙井地鐵口這么好的位置，從買鋪到現在，已經爛尾6年多了，根本問題還是無法解決。“吳先生表示很無奈。

    對于這次的商鋪投資，盡管業主們還在努力，結果還未知。“建議相關部門就不要再審批格子鋪的分割和買賣了，陷阱太多。開發商和中間商是回籠了資金，解了套，但又套住了更多不知風險的投資者們。幾年后，格子鋪不能統一出租就爛尾，問題很難解決。”吳先生說。

    賽格商鋪現象并非個案

    鋪天蓋地的廣告、誘人的高回報高收益、火爆的銷售場景、經營者不斷更換“馬甲”、返租回租、交付的時候商鋪門可羅雀場面凄慘……這一切幾乎是每一個格子鋪購買者再熟悉不過的場景。而格子鋪的買家，大多是城市中產階級，在衣食無憂之余將手中有限資金集中起來想靠買鋪養家甚至養老，沙井賽格電子城的格子鋪業主們基本如此。

    沙井，這個位于深圳較為偏遠的區域，商業氛圍不及市內羅湖、福田、南山等中心區域，商鋪價格相對于深圳其他區域偏低。記者網上查閱整個沙井片區的商鋪，目前40平以內的小商鋪單價2萬-6萬不等，極個別新盤的商鋪單價達8萬左右，基本均價在4萬左右。顯然，業主們當年以近4萬均價購買的沙井賽格電子城的格子鋪，經過6年時間，并未跟隨深圳樓市的上漲而升值。即便放在現在，這個購價也不具備絕對優勢。

    沒增值還無租金，即便手握房產證，租不出去更賣不出去，是目前沙井賽格電子城格子鋪千名業主們面臨的現況，而這樣的事件并非個案。去年，中山多個類似糾紛，包括沙溪鎮魅力東方商業廣場、西區樂8小鎮以酒店公寓或格子鋪的名義來對外銷售，承諾5-10年不等的返租誘使購房者掏出首付甚至全款購買。然而，等數期租金返回后這些項目無一不出現租金中斷的情況，同時，部分物業甚至面臨無法分割大產權、無證銷售等情況。令人欣慰的是，此事在當地公安機關已立案追查，最大限度追贓挽損，維護投資者的合法權益。這個案例，在記者采訪過程中，被業主們多次提到，希望能夠復制。

    面對投資利益受損，大多業主嘗試自救，通過必要的協商、談判外，試圖通過招商等一系列動作，以期能夠盤活資產，最大限度降低損失。遺憾的是，截至目前，格子鋪業主通過私力救濟的自助模式成功的案例還只是星星之火態勢。