中國證券報記者近日走訪發現，受新冠肺炎疫情及2020年年底退房增多等因素影響，一線城市租賃市場房租普降，交易周期拉長。不過，租客們并未因此走出租房困境，房租高企、押金難退、隔斷群租等市場痼疾仍有待解決。如何補齊短板，成為2021年開年之際擺在一線城市住房租賃市場面前的一道關鍵命題。

    從“人找房”到“房找人”

    “去年這個時候，這個套間每月4300元拿不下來，現在3500元就行。”深圳某房地產中介機構工作人員王芳（化名）推開某公寓樓房間的門，一股霉味迎面撲來。她帶看的這個一居室背陰。她進門后的第一件事就是把燈打開。

    王芳解釋道，受疫情影響，加上臨近過年，退房人多，由她帶看的兩棟公寓樓一下子放出十多套空房。“還有些房源是自如跟業主提前解約空出來的，我們公司不敢接，租不出去就虧大了。”她說，今年以來，自如在收縮規模，放出不少房源。

    “以前是‘人找房’，現在是‘房找人’。”王芳說，在深圳上步片區做了8年房地產中介，今年這樣的行情很少見。

    深房中協數據顯示，截至2020年12月中，深圳樂有家、貝殼、中原、Q房、美聯物業等幾大房地產中介機構掛牌供應的商品房租賃房源同比增加40.7%。2020年前三季度，深圳市二手住宅租金均價回到2018年同期水平。

    深圳并非孤例。貝殼研究院數據顯示，2020年，全國40個重點城市租金水平觸底，平均月租金為每平方米37.8元，同比下降9.9%。一二線城市租金平均水平同比降幅達4.0%。

    令人感到意外的是，在一線城市租房的“打工人”們對這樣的租金降幅似乎沒有感覺，租房難依然橫亙在他們面前。“大學剛畢業那一年工資低，每天從市區外往市區里跑，每天通勤時間為5至6個小時。現在把家搬得離市中心近了點兒，每天通勤時間縮短到3小時，租金也得每月3000多元。”在北京亦莊合租單間的劉丹（化名）說，想整租就更難了，每月4000元預算也得住到四五環開外。

    剛畢業不久，在上海租房的陳爽（化名）也面臨同樣的難題：一個月租房花3000多元錢，占每月工資三分之一，只能在徐匯區租到一個“老公房”的單間，每天通勤時間得2個多小時。

    貴！這是大部分受訪者說到租房時的第一反應。以北京為例，數據顯示，2019年北京企業職工平均月薪近1.4萬元。貝殼研究院近日發布的報告顯示，8成以上“新青年”可接受的房租占工資收入比重在30%以下。即北京約8成左右的人租金預算在每月4200元以下，面臨與劉丹一樣的租房困境。

    無奈的群租

    即便扛住了租金壓力，忍受長時間通勤，找到了合適的房子，也不意味著就萬事大吉，租房管理不規范帶來的一系列問題也困擾著租客們……

    “已經退房兩個月了，為什么押金還沒退？”租客吳丹（化名）看著合租群里的信息一臉無奈，她已經不記得這是合租群第幾次在退押金時爆發“扯皮大戰”了。

    她在深圳合租的一套4居室被“二房東”“改造”成7個房間，其中3間房里住著兩個人，即一套100余平方米的房子里住了10個人。

    吳丹說，她退房時也因為押金的事，跟“二房東”鬧得不可開交。“一開始說退房后檢查完房間，如果沒問題，5個工作日就退押金。結果我退完房一個多月都沒給我退押金。”為此，她還找了當地電視臺曝光“二房東”。沒想到，片子一播出來，她就被二房東恐嚇，警告她不要再“搞事”。

    “住這個房子，奇葩事太多了。”吳丹說，有次大門的鎖眼兒被人堵了，后來發現是上任租客因為收不回押金搞的惡作劇。租客流動性太大，三天兩頭被“新面孔”嚇一跳。她住的“主臥”是間隔斷房，緊挨著洗手間，經常被半夜洗漱的室友吵得睡不著覺。“實在受不了。換個每月5000元的一居室。一半工資都交給房東了。”吳丹說。

    吳丹的遭遇并非個例。吳丹告訴中國證券報記者，她租住小區的保安透露，這個小區有大概三分之一的房子是被“二房東”或長租公寓改造后出租的“房中房”。

    優化供應結構是關鍵

    合碩機構首席分析師郭毅指出，北京對違建房、群租房、隔斷房等亂象的監管已有規定，規定了線上出租房源的單人最小居住面積、套內居住密度上限等。同時，擴大線上房源管理規模，建立群眾投訴舉報機制，以保障租客權益。

    2019年7月，北京市有關部門發布住房租賃三個合同示范文本，強調不得改變房屋內部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個房間居住的人數不得超過2人等內容。合同示范文本還約定房屋具體居住人數及分間出租時的分租房間居住面積，約定最多居住人數。

    對于租房難、租房貴的問題，深圳中原董事總經理鄭叔倫認為，完善城市住房供應結構是關鍵。“有關部門應加大公租房、安居房等中低價格保障性住房產品供應，加大對存量用地如工商廠房等改造力度，適當緩解租房壓力。”

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，做好城中村等的舊房改造也是優化供應結構的方法之一。“深圳此前發布了城市更新管理辦法，明確城中村管理可由拆遷改為存量盤活，補上了公共設施配套短板，同時讓其發揮租金區位優勢以滿足外來人口的住房需求。”李宇嘉說，新一代租客們不僅希望房子滿足基礎居住條件，也對居住配套提出更高要求。