長租之殤：

    房東租客皆受傷

    李先生在深圳一家國有企業(yè)工作。2020年8月，為了孩子讀書方便，李先生在深圳樂有家業(yè)務(wù)員的推薦下，與深圳愛租公寓管理有限公司就碧海富通城一套80平方米的房子簽署了租賃合同，月租金為5700元。

    “樂有家?guī)铱戳诉@套房源，我和家人都比較滿意，雖然當(dāng)時對于長租公寓心里也沒有底，但樂有家說這個片區(qū)相當(dāng)比例的房源都在愛租公寓的旗下，于是我們選擇相信并簽署了2年的租賃合同。本來月租金要求6000多元，由于我們是年付，最后月租金談妥為5700元。我一次性付了一年的租金加一個月的押金。”李先生告訴記者，他是8月4日正式入住該套房，但大約一個半月后，房東就找上門來了。

    2020年9月18日晚間，由于房東的突然到訪，李先生與房東有了初次見面。當(dāng)?shù)弥钕壬且?700元租下該套房后，房東連稱不正常，雖然因為疫情原因，租房市場不太景氣，但周邊類似房源出租的市場價一般都在6500元至6800元，即使年付享受到一定的折扣優(yōu)惠，5700元也是明顯低于市場價。

    房東告訴李先生，自己是7月份和愛租公寓談妥以月租金8000余元將房子交給愛租公寓用于長租，雖然收了1個月押金，但已經(jīng)2個月沒收到租金了。李先生建議房東報警，但房東當(dāng)時并沒有什么明確表示。大約半個月后，房東找李先生協(xié)商后續(xù)事宜。房東提出讓李先生一家免費(fèi)住到2021年3月，從4月開始重新簽租房合同交租金。由于已經(jīng)支付了一年的租金，該方案遭到李先生拒絕。后來又經(jīng)過多次溝通，雙方始終無法談攏，此事就此擱置。李先生一家目前仍居住在自己租住的房子里。

    回想起當(dāng)初的情形，李先生仍感嘆自己屬于比較幸運(yùn)的人。“維權(quán)群里很多朋友沒有我幸運(yùn)，房東給租客斷水、斷電，我的房東也曾想這么做，但好在物業(yè)并沒有配合他。”李先生說。

    長租公寓爆雷，不僅租客是受害者，房東同樣也是受害者。深圳工作的小何在廣州市中心有一套60平方米的兩居室。“去年7月底，我房子的租客租約到期，需要找新的租客。按說市中心的房子很好出租，但可能是因為疫情的關(guān)系，一周多時間下來還是沒有找到租客。這時，有一個中介向我推薦了深圳小鷹房屋租賃有限公司（也就是‘小鷹找房’），因為工作在深圳，實在顧不過來，我就把房子托管過去了。”小何告訴記者，其實自己并不想走這樣的通道，畢竟是新的租房模式，但想到能夠省心而且不涉及房屋結(jié)構(gòu)改動，也就答應(yīng)了。

    據(jù)小何透露，小鷹找房的租賃模式分為三年期和五年期兩種，其中三年期的付款方式為押一付一，五年期的付款方式是押一付三。小何選擇了三年期的押一付一，每月租金3900元。“我是2020年8月中旬簽的合同，他們還有45天的免租期，其實最后我只收到了1個月的押金。”小何說，“到9月中下旬，我發(fā)現(xiàn)廣州市住建局發(fā)布的一些公文，提到對部分長租公寓企業(yè)進(jìn)行約談，其中就有小鷹找房。我意識到情況不妙，于是找租客商量解除合同被拒絕。國慶節(jié)后的一個周末，小鷹找房爆雷，于是決定要和小鷹找房解除合同，租客也同意。我們雙方各自和小鷹找房走解除合同流程。”

    小何告訴記者，小鷹找房當(dāng)時提供了兩種方案：一是解除合同，之前欠的房租就不算了，押金當(dāng)作房租；二是繼續(xù)和小鷹找房保持合同狀態(tài)，從2020年12月底開始分三批把錢還給房東。最終小何選擇第一種方案。

    消費(fèi)投訴：

    長租公寓上榜

    正因為時常出現(xiàn)上文描述的情形，長租公寓成了消費(fèi)者投訴重災(zāi)區(qū)。

    每年央視“3·15”晚會上，都有一批受到消費(fèi)者集中投訴的企業(yè)會被曝光。當(dāng)然，誰也不想成為那個被點(diǎn)名的“焦點(diǎn)”。那么，今年哪些行業(yè)企業(yè)存在潛在被曝光的風(fēng)險呢？

    近日，中國消費(fèi)者協(xié)會公布了由中國消費(fèi)者協(xié)會聯(lián)合人民網(wǎng)輿情數(shù)據(jù)中心，基于大數(shù)據(jù)平臺數(shù)據(jù)與輿情社會影響力測算結(jié)果，共同梳理出的“2020年十大消費(fèi)維權(quán)輿情熱點(diǎn)”。“防疫產(chǎn)品價格和質(zhì)量問題突出”以社會影響力達(dá)113.3分高居第一，排名第二至第十位的分別是“‘直播帶貨’新問題層出不窮”“‘雙11’復(fù)雜規(guī)則難壞‘尾款人’”“酒店、旅游、出行退訂糾紛多”“長租公寓接連爆雷跑路”“在線培訓(xùn)服務(wù)亂象頻現(xiàn)”“未成年人網(wǎng)游充值、打賞退款難”“外賣平臺‘多等5分鐘’被指‘甩鍋’給消費(fèi)者”“智能快遞柜超時收費(fèi)引不滿”“航司‘不限次飛行產(chǎn)品’限制多”。

    上海市消保委最新公布了2020年消費(fèi)投訴十大典型問題，長租公寓爆雷、直播帶貨良莠不齊、快遞末端投遞不規(guī)范、未成年人充值網(wǎng)游等成為消費(fèi)投訴的重災(zāi)區(qū)。作為近幾年出現(xiàn)的一種新的租房形式，長租公寓的發(fā)展讓人歡喜讓人憂。2020年，上海市消保委共受理長租公寓相關(guān)投訴3000余件，其中涉及紫梧桐（上海）公寓管理有限公司（蛋殼公寓）的投訴達(dá)到1368件。

    深圳市消費(fèi)者委員會微信公眾號公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，深圳市消委會共收到有關(guān)長租公寓的投訴2541件，與2019年同期的1103件相比上升130.37%。其中有關(guān)深圳市蛋殼公寓管理有限公司的投訴1204件，占長租公寓投訴的47.38%。投訴主要涉及企業(yè)包括深圳市蛋殼公寓管理有限公司、深圳自如友家資產(chǎn)管理有限公司、深圳小鷹房屋租賃有限公司、樂居（深圳）公寓管理有限公司、深圳市青沐公寓管理有限公司、城城不動產(chǎn)管理有限公司深圳分公司、深圳碧選公寓管理有限公司、深圳福客來公寓管理有限公司、深圳愛租公寓管理有限公司。消費(fèi)者反映的主要問題包括長租公寓疑似爆雷問題、退費(fèi)問題、與業(yè)主糾紛、貸款問題等。

    蛋殼爆雷：

    加速行業(yè)監(jiān)管升級

    長租公寓從無到有經(jīng)歷了十多年的發(fā)展，直到2015年左右，這個行業(yè)才真正站到風(fēng)口之上。

    天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，截至2020年10月，全國共有900余家長租公寓相關(guān)企業(yè)，其中65%為有限責(zé)任公司，32%為個體工商戶。從城市分布上看，深圳的長租公寓相關(guān)企業(yè)數(shù)量最多，超過150家；上海、成都和北京也均擁有超過50家的長租公寓相關(guān)企業(yè)。從省份分布上看，長租公寓相關(guān)企業(yè)數(shù)量最多的省份為廣東，有近250家相關(guān)企業(yè)，其次為上海、四川、北京和陜西。與此同時，全國約有22%的長租公寓相關(guān)企業(yè)存在經(jīng)營異常，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為。

    事實上，自2018年起，全國部分地區(qū)中小型長租公寓企業(yè)時有發(fā)生或停止運(yùn)營或拖欠房東租金或租客面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)甚至被趕出公寓的現(xiàn)象。2020年11月，蛋殼公寓北京總部爆出數(shù)百人集中維權(quán)，其位于深圳的運(yùn)營方深圳市蛋殼公寓管理有限公司也遭遇租金兌付風(fēng)波。蛋殼公寓爆雷讓長租公寓業(yè)已存在的一些問題再度曝光在大眾面前。

    據(jù)統(tǒng)計，2020年深圳市消委會共收到有關(guān)蛋殼公寓的投訴1204件，同比上升297.36%。2020年9月至11月，蛋殼公寓投訴量逐月上升，消費(fèi)者投訴反映的主要問題有：蛋殼公寓拖欠房東租金導(dǎo)致房東驅(qū)趕租客、消費(fèi)者退租后所退租金遲遲不到賬、拒不退還消費(fèi)者押金等，同時以“租金貸”形式交納房租的租客，還面臨“被”退租后即使無房可住仍要按月還貸的問題。

    隨著蛋殼公寓爆雷事件持續(xù)發(fā)酵，人民日報、新華社、央視等多家權(quán)威媒體“點(diǎn)名”蛋殼公寓。人民日報官方微博發(fā)文稱，“蛋殼”破了，不能讓租客和業(yè)主埋單。無法安居，何以樂業(yè)？全力呵護(hù)受害者權(quán)益，讓他們更有信心安頓人生。并表示，監(jiān)管部門已經(jīng)出手，依法規(guī)范長租市場。新華社也發(fā)表時評文章，強(qiáng)調(diào)公眾對資本鐮刀“割韭菜”行為予以譴責(zé)和追問，認(rèn)為有關(guān)部門應(yīng)果斷出手，絕不能讓“割韭菜者”一跑了之。

    全國多地相關(guān)部門迅速行動。深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》，重點(diǎn)提出七個方面的具體要求，尤其強(qiáng)調(diào)租金收取方式不得“高進(jìn)低出”“長收短付”，同時不得誘導(dǎo)租客使用租金貸。上海市住建委等10部門發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》，從嚴(yán)格資金收付要求，嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)、開立資金監(jiān)管賬戶、推行房源信息核驗等方面作了規(guī)定，進(jìn)一步整頓住房租賃市場秩序，規(guī)范住房租賃市場行為。

    爆雷根源：

    商業(yè)模式存缺陷

    “當(dāng)下市場上所謂的長租公寓幾乎都是二房東，賺取租金差價與挪用資金池是這類企業(yè)的兩大特征，‘長收短付’是這類企業(yè)慣常的操作手法。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

    2018年，作為長租公寓行業(yè)的“吹哨人”，我愛我家集團(tuán)前副總裁、景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉就向市場和政府監(jiān)管部門發(fā)出預(yù)警：長租公寓爆雷將比P2P更厲害。兩年多過去，一大波長租公寓企業(yè)因資金鏈問題先后倒閉，其頻頻爆倉的根源在于企業(yè)商業(yè)模式存在缺陷，表現(xiàn)為高進(jìn)低出、長收短付、短錢長投。

    胡景暉告訴記者，2017年、2018年，很多長租公寓在資本的加持下以高于市場價20%至40%的租金從房東手里收取房源，為爭搶租客又低價出租，降低租金以出貨。由于長租公寓企業(yè)與房東之間是月付或者季付，而對租客則是半年付或年付，支付的時間差形成了資金沉淀。在租金貸的加持下，很多長租公寓企業(yè)要求租客年付租金，甚至更長，一次即可沉淀至少13個月的資金。而提供租金貸的貸款公司往往并非正規(guī)銀行，都是一些網(wǎng)貸公司或非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)，放大了風(fēng)險。

    “短錢長投則是將一年內(nèi)要付出的房租（短錢），用于企業(yè)的滾動發(fā)展、裝修裝配等，這類投資在財務(wù)處理上通常至少需要用36個月進(jìn)行攤銷、折舊，這就是將一年要付出去的錢做一個三年周期的投資。一旦沒有新的租客進(jìn)入，通過租金貸的方式超付房租，沒有新的投資人提供資金，長租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流就會斷裂，進(jìn)而出現(xiàn)爆倉、跑路等問題。”胡景暉說。

    在李宇嘉看來，長租公寓“高進(jìn)低出”的打法其實類似于早期市場上的共享單車，都是先賠錢占市場，然后再謀求實現(xiàn)盈利。通過短期內(nèi)快速占領(lǐng)市場，產(chǎn)生資本市場需要的“規(guī)模效應(yīng)”，從而獲得風(fēng)險投資的青睞，然后講故事、上市、退出。很多創(chuàng)業(yè)投資者，對租賃市場規(guī)律和風(fēng)險看不明白，不知道這個模式到底行不行得通。實際上，互聯(lián)網(wǎng)思維、資本運(yùn)作與住房租賃這類需要深入細(xì)致的服務(wù)格格不入。

    李宇嘉表示，國家鼓勵長租公寓，看重的是相比“房東-租客”的散租，長租公寓秩序更好、租賃體驗感更強(qiáng)，能幫助大城市的新市民、新就業(yè)大學(xué)生更好地扎根城市，感受到城市的包容與溫暖。過去幾年，確實有一批企業(yè)為規(guī)模化租賃作出了貢獻(xiàn)。但就整體而言，爆雷、跑路、炒租金等，已使長租公寓信任跌入冰點(diǎn)，到了不破不立的地步。

    發(fā)展前景：

    “集中式”長租或更廣闊

    “目前長租公寓除了輸出管理服務(wù)的輕資產(chǎn)模式之外，大多難以覆蓋市場化融資成本，尚未找到可持續(xù)的商業(yè)模式。雖然中央制定了一系列扶持政策，但在地方協(xié)調(diào)上仍存在一定的困難。”有不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)人士建議，制定并落實一批與長租公寓相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，支持金融機(jī)構(gòu)建立與集中式長租公寓運(yùn)營期限相匹配的融資安排，加快集中式長租公寓公募REITs推進(jìn)。

    品牌房企對于長租公寓的關(guān)注度在不斷提高，萬科、龍湖、旭輝、招商蛇口等一批早年進(jìn)入長租市場的房企已在一二線城市完成初步布局。以萬科為例，根據(jù)公司發(fā)布的2020年三季報，報告期內(nèi)，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)新增開業(yè)0.85萬間；截至9月底，累計開業(yè)約13.58萬間。租賃住宅業(yè)務(wù)持續(xù)落地服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)操作程序，明確服務(wù)的底線標(biāo)準(zhǔn)，開展服務(wù)品質(zhì)提升、客戶關(guān)懷等主題活動，截至報告期末，成熟期項目（開業(yè)半年及以上）的出租率為95.3%。

    旭輝2016年涉足長租公寓領(lǐng)域，截至2020年12月31日，旭輝瓴寓已布局18個城市，已拓房源超7.44萬間。旭輝控股董事局主席林中表示，雖然近年來部分分散式長租公寓由于過度擴(kuò)張和經(jīng)營不善導(dǎo)致爆雷，但長遠(yuǎn)來看，集中式長租公寓具有管理效率更好、服務(wù)質(zhì)量有所保障、資產(chǎn)具有潛在增值收益等特點(diǎn)，發(fā)展前景更為廣闊。

    他表示，企業(yè)一定要思考好可持續(xù)發(fā)展、有盈利前景的商業(yè)模式，租賃領(lǐng)域的本質(zhì)是資產(chǎn)管理，資產(chǎn)管理的核心競爭力是在服務(wù)好租賃客戶的同時，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。“服務(wù)好客戶是運(yùn)營能力，資產(chǎn)的保值增值是資管能力，這兩項能力都要具備，才能真正做好住房租賃。”

    住房問題關(guān)系民生福祉。今年政府工作報告提出，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。“十四五”規(guī)劃綱要也提及，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

    “如何提供更多優(yōu)質(zhì)舒適的租賃房源，如何規(guī)范租賃市場秩序、保障租賃雙方的合法權(quán)益，如何讓長租家庭和購房家庭逐步在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，都將是下一步需要努力解決的問題。”廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長張少康說。